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36套房屋，合住著58戶人家，多數(shù)人不僅每日都得和鄰居共用狹小的廚房和衛(wèi)生間，還得擔心脫落的墻皮和漏水的屋頂。這種聽著像是電視劇的場景，卻是光華里5號、6號樓居民多年來真實的生活寫照。

去年12月30日，這兩棟老樓終于開始拆除，成為本市首個啟動的危舊樓改建試點，重建后的房屋將從幾戶合居變?yōu)楠毦印?/p>

多年來，北京市委市政府高標準推進老舊小區(qū)綜合整治。這其中，數(shù)量龐大、年代久遠的非經(jīng)小區(qū)，即職工家屬樓，是不容忽視的歷史“包袱”，也是北京老舊小區(qū)治理最難啃的“硬骨頭”。2019年起，市屬國企首開集團成為全市3000多萬平方米非經(jīng)小區(qū)的“大管家”，通過建管并重、精細治理、協(xié)同更新的實踐，努力蹚出一條符合首都特點和非經(jīng)小區(qū)管理規(guī)律的改造治理新路。

先試先行 市級平臺接“包袱”解民憂

距離國貿建筑群二三百米遠的地方，建成于上世紀50年代、原為老國企宿舍的光華里5號、6號樓與周邊的繁華景象形成強烈反差。

“危樓危成什么樣?人走在地板上都直發(fā)顫。”危舊樓改建項目現(xiàn)場協(xié)調人員黃華云至今仍不能忘記第一次走進5號樓的感覺，“在寸土寸金的CBD，這里就像是一道‘傷疤’。”

外墻斑駁、設施老化、物業(yè)缺失。以這兩棟樓為代表的職工家屬樓，是計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，屬于國企非經(jīng)營性資產(chǎn)，簡稱非經(jīng)資產(chǎn)。隨著一些國企陷入經(jīng)營困境，甚至被市場淘汰，不少職工家屬樓進入失管狀態(tài)，最基本的入戶維修都成難題。

“紗窗破著洞，樓道黑乎乎，一群人圍上來嚷嚷：‘這么多年你們干什么吃的?怎么不管我們?’”首開集團非經(jīng)事業(yè)部副總經(jīng)理費清說起，第一次走進某非經(jīng)小區(qū)調研時住戶們滿腔怒火，“大家把我們當產(chǎn)權單位的人了”。

歷史“包袱”不解決，無法滿足人民對美好生活的持續(xù)向往。讓失管小區(qū)轉入良性循環(huán)的正軌，成為北京城市精細化治理的一道重要考題。

2017年，北京市政府印發(fā)《北京市剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題實施方案》，在全國率先提出組建全市統(tǒng)一的非經(jīng)資產(chǎn)集中管理處置平臺，負責對市屬國有企業(yè)職工住房等非經(jīng)資產(chǎn)實行專業(yè)化管理。

兩年后，這一任務交給由首開集團與房地集團合并而成的新首開集團。這是一家業(yè)務范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、施工建設、物業(yè)管理的市屬大型國企，更關鍵的是，早在2007年，房地集團就在北京市國資委領導下試點建立了接收破產(chǎn)或改制退出國企家屬樓的平臺。

首開集團非經(jīng)事業(yè)部總經(jīng)理李忠介紹，截至2020年12月底，平臺接收管理非經(jīng)移交資產(chǎn)3091萬平方米，戶數(shù)47.89萬戶，為國企減負前行做出了突出貢獻;累計投入改造資金8.16億元，保障了非經(jīng)資產(chǎn)運營和民生穩(wěn)定。

改革風暴 多點探索美好社區(qū)建設

長安街與西五環(huán)交會處的老山社區(qū)，密密麻麻地從1號樓排到了90號樓。這是上世紀五六十年代蓋起的首鋼“宿舍樓”。

“挨著廠子近，每天蹬十分鐘自行車就上班了。”對于首鋼老職工張師傅來說，剛住進老山社區(qū)的那些年，羨煞很多人。但最近10年，這種幸福感逐漸淡去。“上下水管道總堵”“停車位太少”“住十幾年丟了好幾輛自行車”……樓里的住戶們牢騷滿腹。

2018年，老山社區(qū)被首開接管。“什么首開，我不知道，我就知道首鋼!”對廠子充滿感情的老職工，聽說新的物業(yè)團隊進駐時，抵觸情緒不小。項目副經(jīng)理于楠挨家挨戶走訪調研時，住戶的意見寫滿了厚厚一大本。

綠化整理、道路修葺、安裝智能門禁、拆除地鎖、室外飛線整理、小區(qū)封閉停車管理……從老山社區(qū)開始，首開集團組建了非經(jīng)老舊小區(qū)綜合改造工作專班，首次提出“有機更新”概念，將老舊小區(qū)的改造從過去簡單的物質環(huán)境修補，轉變?yōu)橐跃C合改造、精細化治理與服務提升為重點。

其實早在2012年，北京就開始大規(guī)模推進老舊小區(qū)改造。僅“十二五”期間，全市就完成6562萬平方米市屬老舊小區(qū)綜合整治，惠及81.9萬戶居民。

不過，已經(jīng)改造的老舊小區(qū)，仍部分存在基礎設施和基本功能不足的問題，最突出的短板就是物業(yè)管理缺失。

“就像‘頭疼醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳’，簡單硬件修補已無法徹底解決問題。”李忠直言不諱。

新成立的非經(jīng)資產(chǎn)市級平臺如何才能“兜得住、管得好、可持續(xù)、有創(chuàng)新”?一場改革“風暴”從首開內部開始席卷，目標鎖定建管并重、“內外兼修”，將硬件改造與精細化治理、親情服務結合起來。

目標定了，怎么執(zhí)行?“千人千面”的職工家屬樓，很難找到一套“放之四海而皆準”的方法，多個非經(jīng)小區(qū)結合自身特點展開了探索。

走過65年歷程，有“共和國第一住宅區(qū)”稱號的百萬莊小區(qū)，在 2020年疫情期間首次實現(xiàn)封閉管理。首開旗下首華物業(yè)工作人員化被動為主動，在線上“社區(qū)早市”售賣蔬菜，還可以送貨上門。開設便民驛站，開展專業(yè)維修、家政保潔服務，購置擺渡車為拎重物的居民提供代步服務……有呼必應的便民舉措，溫暖著社區(qū)居民的心。

在具備條件的非經(jīng)小區(qū)，首開通過區(qū)企合作、多方共治、拆除重建、申請式退租等模式，以更大力度推動社區(qū)有機更新。

以石景山區(qū)老山東里北社區(qū)為例，采取居民個人出一點、產(chǎn)權單位擔一點、公共收益收一點、政府資金獎勵一點的“四個一點”支持政策，探索解決非經(jīng)小區(qū)前期改造資金從哪兒來的難題。

正在拆除的朝陽區(qū)光華里5號、6號樓，作為全市首個危舊樓房改建試點項目，經(jīng)歷了80余次政策宣講，小區(qū)物管幫助社區(qū)“一戶一策”做工作，58戶居民100%簽約，成為區(qū)企合作推進城市更新的最新案例。

建長效機制 改得好更要管得好

一次次探索，如一個個基點，撬動了非經(jīng)小區(qū)從“面子”到“里子”的蝶變。

從架空線“蛛網(wǎng)”纏繞到視野干凈明亮，從私搭亂建到井然有序，從投訴無門到主動上門……位于東直門外大街的東直門街道春秀路小區(qū)，在選聘首華物業(yè)提供準物業(yè)服務后，402戶人家在失管多年后終于重新體會到家園的溫馨。

西城區(qū)祿長街頭條19號院，11棟樓分屬三家產(chǎn)權單位，但住戶們的停車、下水道維修卻經(jīng)常是“三不管”。2019年6月，天橋街道將祿長街頭條19號院列入精細化治理提升的試點范圍，小院的物業(yè)管理權統(tǒng)一交給首開天岳恒公司，以“先嘗后買”方式推行市場化物業(yè)服務。

從幾十年不交錢，到花錢買服務，居民們要完成這樣的觀念轉變談何容易!

“咱這院以前也有人打掃衛(wèi)生，憑什么要給你交錢?”敲開住戶的家門，聽到最多的就是這句話。入戶小組一遍遍解釋溝通，反復協(xié)商收費方案，最終物業(yè)費敲定為每月0.81元/平方米。“品嘗”4個多月的物業(yè)服務后，19號院開始啟動物業(yè)費收繳。50%、60%、71%……看著平穩(wěn)增長的物業(yè)費收繳率，首開天岳恒公司項目負責人楊進松了口氣：“說明居民對物業(yè)越來越認可，咱還得好好干。”

據(jù)初步統(tǒng)計，首開接管以來，陸續(xù)已有438萬平方米非經(jīng)小區(qū)擺脫失管狀態(tài)。截至2020年末，已接管的非經(jīng)小區(qū)中，已簽訂物業(yè)管理協(xié)議的達11.52萬平方米，實現(xiàn)收取物業(yè)費的達127.17萬平方米，實現(xiàn)停車等單項收費的達1649.82萬平方米。

北京“十四五”規(guī)劃建議中寫道：持續(xù)推進老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”，引入社會資本參與。這是本市第一次將有關老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實實踐寫入一份中長期規(guī)劃之中。

在實踐中探索，在變革中發(fā)展。首開集團將通過對非經(jīng)資產(chǎn)的升級運營與空間再造，為北京城市有機更新貢獻更多國企智慧。(記者 趙瑩瑩 曹政)