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北京地價(jià)進(jìn)入新周期,土拍新政四大特點(diǎn)影響深遠(yuǎn)
發(fā)布時(shí)間:2021-04-28 14:56:01 文章來源:消費(fèi)日?qǐng)?bào)網(wǎng)
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綜合判斷,在后疫情時(shí)代,北京地價(jià)正走進(jìn)新周期。

3月31日晚間,北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告,總計(jì)推出了30宗地塊,規(guī)劃建筑面積為344.6萬平米。其中29宗掛牌,1宗招標(biāo),掛牌總價(jià)超過了1035億元。

除招標(biāo)的住宅用地外,其余29塊地將在5月8日集中現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),北京未來還將于7月左右和11月左右分別集中發(fā)布今年后兩批次商品住宅用地出讓公告。

在樓市資本論看來,這次“兩集中”和“一年三供地”的新政策,讓政府從源頭上重構(gòu)了土地市場(chǎng)的運(yùn)作邏輯。對(duì)房企而言,根據(jù)最新拿地規(guī)則,若全部參與30宗地拍賣,需至少準(zhǔn)備200億元的保證金。顯而易見,單是資金方面就讓一眾中小房企壓力重重。

另外,對(duì)買房人而言,不論是這次推地平均起始樓面價(jià)34408元/平米,相比2020年住宅用地平均樓面價(jià)2.8萬元/平米再次上漲,還是限競(jìng)房的退出及更多對(duì)改善群體友好的項(xiàng)目面世,都讓關(guān)注北京樓市的剛需群體更加焦慮起來。

畢竟,去年疫情影響下,全球央行都在大放水,美國(guó)、歐盟、日本等主要大型經(jīng)濟(jì)體的總貨幣供應(yīng)量已經(jīng)高達(dá)14萬億美元。這些貨幣最終都要換成資產(chǎn),中國(guó)樓市壓力不小。

總之,不論是進(jìn)入地價(jià)新周期的北京,還是考慮到通貨膨脹,剛需們都要抓緊保衛(wèi)自己的財(cái)富了。

【一】土拍新政四大特點(diǎn),宣告北京進(jìn)入地價(jià)新周期

縱觀全國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)整史,北京都堪稱絕對(duì)的風(fēng)向標(biāo)和調(diào)控的模范生。這一次也不例外,土拍新政一出來就引起廣泛熱議,其四大特點(diǎn)對(duì)樓市影響深遠(yuǎn),也宣告北京邁進(jìn)地價(jià)新周期。

3月31日,北京集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動(dòng)的土拍政策正式落地,一次性推出30宗地,共涉及北京市12個(gè)區(qū),建筑規(guī)模超過344.6萬平方米,起拍價(jià)總額超過1035億元。

公告還顯示,2021年北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

樓市資本論認(rèn)為,北京土拍新政是對(duì)2月26日,自然資源部發(fā)布全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市將施行集中供地政策的落地執(zhí)行,更是對(duì)“房住不炒”、“落實(shí)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的積極響應(yīng),是有別于以往北京樓市的最鮮明特點(diǎn)。

特點(diǎn)二:首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制

這次計(jì)劃中,北京規(guī)自委還官宣,未來上市房?jī)r(jià)作為重要政策工具之一,由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié),政府將對(duì)每一地塊房屋銷售價(jià)格出具指導(dǎo)意見,開發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾,作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

樓市資本論進(jìn)一步測(cè)算,北京掛牌29宗(招標(biāo)地塊暫無起始價(jià))住宅用地綜合住宅部分樓面價(jià)為34408元/平米,而2020年全年北京成交住宅用地平均樓面價(jià)為2.8萬元/平米,并且對(duì)比今年2月單月北京住宅用地平均樓面價(jià)2.6萬元/平米,地價(jià)上漲的很明顯。

面粉漲價(jià),面包也自然會(huì)貴。從這次的銷售指導(dǎo)價(jià)來看,比較熱門的朝陽區(qū)王四營(yíng)地塊,指導(dǎo)價(jià)7.1萬/平米,相比于周邊目前4-5萬/平米的二手房市場(chǎng),高了不少。而這次公認(rèn)的最熱門地塊海淀樹村,指導(dǎo)價(jià)達(dá)11.2萬元/平米,也要明顯高于周邊9-10萬/平米的二手房。

特點(diǎn)三:限競(jìng)房退出,公租房、新型共產(chǎn)房比例大增

這次土拍新政對(duì)公租房、共產(chǎn)房的重視也達(dá)到新高度。計(jì)劃顯示,13宗地塊采用競(jìng)配建“公共租賃住房”面積交易方式,占比超43%,還有6宗地塊采取競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。

這也是貫徹年初政府公布的“建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房保障體系”政策,今年租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃,比重由2020年的13%提升至30%。

公租房、新型共產(chǎn)房比例大增的同時(shí),30宗地塊,近乎未提及限競(jìng)房。

在樓市資本論看來,始于2018年,北京市場(chǎng)大量涌入限競(jìng)房,只要不是二三環(huán)的內(nèi)城,從精妝到贈(zèng)送以及地鐵配套,可以由著剛需性子慢慢挑的限競(jìng)房時(shí)代,可能真要過去了。

特點(diǎn)四:套內(nèi)“70/90”戶型成主流

這次新政還有一個(gè)非常關(guān)鍵的變化,在戶型限制方面,近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90”戶型要求。從此前的“套型”改為“套內(nèi)”,雖一字之差,但區(qū)別很大。

舉例來說,如果是“套內(nèi)”90平米的話,按照得房率80%的情況下反推,建面戶型可以做成112平米,而如果得房率按75%的話,建面戶型就是120平米。分別相比原來的套型90平米戶型多出來22平米和30平米,以目前北京樓市均價(jià)6.5萬元/平米測(cè)算,每套總價(jià)就要多出143萬元和195萬元。這個(gè)變化,對(duì)有預(yù)算又有空間要求的改善家庭是好事。

在亞布力智庫(kù)專家武亮看來,北京的樓市調(diào)控一貫是大手筆,這一次的新政在土地源頭競(jìng)拍階段就切入,是要從根子上對(duì)樓市進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控,并且環(huán)環(huán)相套,做到了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”,也確保了政策的可持續(xù)性,標(biāo)志著北京樓市進(jìn)入新的發(fā)展周期。

【二】地價(jià)上漲、限競(jìng)房大減,北京剛需買房要趁早

網(wǎng)上有個(gè)很火的段子,說中國(guó)人三大錯(cuò)覺:房?jī)r(jià)會(huì)跌,股票會(huì)漲,女神喜歡我,再一次得到了印證。

這么多年了,不管吹什么風(fēng),最終大家發(fā)現(xiàn),買房總是正確的。

樓市資本論也發(fā)現(xiàn),接著上文的土拍新政四大特點(diǎn)分析,得到兩個(gè)主要結(jié)論:

1、北京房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲,買房仍要趁早

市場(chǎng)上總有人誤讀政府的調(diào)控政策以為是要“降房?jī)r(jià)”,其實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”才是樓市調(diào)控的真目標(biāo),并且最好是“穩(wěn)漲”。

這次土拍樓面起始3.4萬元的均單價(jià)超過去年平均樓面單價(jià)2.8萬元就是很好的說明,并且粗略估算上漲幅度達(dá)到20%。另外,從指導(dǎo)售價(jià)與周邊二手房?jī)r(jià)的對(duì)比也能看出,新房?jī)r(jià)格存在一定的上漲空間是被接受的。

要知道,這次新政發(fā)布前,2021年1-3月,北京房?jī)r(jià)在保持上漲的情況下,新房住宅成交12991套,較去年增長(zhǎng)1.26倍。二手房成交52585套,同比上漲166.7%。

2、改善群體被偏愛,剛需購(gòu)房人要抓緊時(shí)間了

這次計(jì)劃最主要的看點(diǎn)還得說是新政更偏愛改善群體以及對(duì)剛需友好的限競(jìng)房近乎退出歷史舞臺(tái)了。

樓市資本論認(rèn)為,北京從2018年開始連續(xù)大量供應(yīng)限競(jìng)房土地,滿足了大量剛需的需求。如今,給剛需們的選擇要么犧牲部分居住體驗(yàn)考慮公租房,給政府當(dāng)租客;要么就考慮新型共產(chǎn)房,與政府共同擁有一套房子。

如果說,新型共產(chǎn)房政策對(duì)剛需和改善群體多少還有所兼顧的話,那么套內(nèi)70/90戶型的限制則確定無疑是在示好改善群體。

值得一提的是,北京作為首都也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)交匯的最前沿,從美國(guó)到歐洲再到韓國(guó)、日本,近來在貨幣超發(fā)下迅猛上漲的全球樓市,也將不可避免的影響到北京樓市,這也為大家的財(cái)富保值帶來新的壓力。

在樓市資本論看來,政策還是合理的,畢竟北京龐大的改善群體也需要高品質(zhì)住房,政府要一碗水端平,不能總想著剛需。

那么,不論從北京必然上漲的樓市單價(jià)看,還是戶型面積增加造成房子總價(jià)提升以及公租房、人才房及新共產(chǎn)房比例的增加看,適合剛需上車的純商品房正在變得越來越稀少。

【三】中駿·云景臺(tái)成為北京剛需ZUI優(yōu)選

北京的剛需們不能再等了,要趕緊買房才行,那么應(yīng)該買哪里呢?

樓市資本論分析認(rèn)為,中駿·云景臺(tái)就是答案。

這個(gè)項(xiàng)目有下面四大優(yōu)勢(shì):

中駿·云景臺(tái),位于北京西南,房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊,距南六環(huán)僅1.5公里。房山區(qū)是北京唯一連續(xù)三個(gè)五年計(jì)劃均被列入重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略板塊,特別是2018-2020 年南城計(jì)劃第三輪實(shí)施,房山作為“先規(guī)劃,后發(fā)展”為開發(fā)理念的區(qū)域,也是南城計(jì)劃收官之地,將重點(diǎn)推動(dòng)良鄉(xiāng)大學(xué)城南擴(kuò)、高端制造產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。

樓市資本論認(rèn)為,擁有全國(guó)繼海淀之后,排名第二的高等學(xué)府聚集地---良鄉(xiāng)大學(xué)城,還有涵蓋集成電路、新能源智能汽車、醫(yī)藥健康、新材料、5G 智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高端制造產(chǎn)業(yè)基地,這樣兼?zhèn)?ldquo;大學(xué)城+高科技產(chǎn)業(yè)”的超級(jí)板塊堪稱“北京第二硅谷”,后發(fā)潛力十分巨大。

樓市歸根結(jié)底都是政策市,政策利好哪里,哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)漲,特別是這波土拍新政后,相信很快市場(chǎng)就會(huì)有反應(yīng)。

2、一平方公里超級(jí)大盤配套豐富

樓市資本論在現(xiàn)場(chǎng)了解到,這個(gè)項(xiàng)目給人的第一感覺就是“大”,整體社區(qū)長(zhǎng)和寬各約1公里,總面積接近1平方公里,中駿·云景臺(tái)是有著70個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)面積的超級(jí)大盤,自面世起就成為良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的地標(biāo)性社區(qū)。

超級(jí)大盤的好處可太多了,不僅讓中駿·云景臺(tái)成為北京近三年來體量最大的真洋房社區(qū)(洋房產(chǎn)品占比高達(dá)80%),還可以讓開發(fā)商在社區(qū)里游刃有余的布置建設(shè)各種豐富配套。

中駿·云景臺(tái)采用“5+4”組團(tuán)的形式打造,除 5大住宅組團(tuán)外,還容納了“公園+商業(yè)+學(xué)校+交通樞紐”四大生活配套。

先說洋房產(chǎn)品必不可少的公園。在云景臺(tái)九宮格地塊中,位于C位的是規(guī)劃約2萬方的綠化公園用地,建設(shè)后能夠滿足運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂等需求,輕松開啟“下樓式公園”生活模式。

再說最受關(guān)注的教育配套。社區(qū)自帶幼兒園以及預(yù)留中小學(xué)教育用地,小業(yè)主們不用出社區(qū),就可以零距離入學(xué),從根本上解決了家長(zhǎng)們接送孩子上下學(xué)的難題,方便省心,安全也有保障。

其次,社區(qū)內(nèi)部還規(guī)劃了約4920方的全業(yè)態(tài)商業(yè)。中駿的商業(yè)開發(fā)能力在業(yè)內(nèi)也是第一流的,匠心打造的“0距離”高品質(zhì)商場(chǎng),讓云景臺(tái)的業(yè)主們?cè)跐M足生活所需的同時(shí),還可以隨心所欲的“逛吃”起來。

最后,在社區(qū)旁規(guī)劃建設(shè)公交樞紐站,更有多條始發(fā)線路,通達(dá)全城,滿足業(yè)主們通勤及日常出行。特別是緊鄰六環(huán)路出入口約1.5公里,讓自駕車的業(yè)主們更是想去哪就去哪。

值得一提的是,中駿·云景臺(tái)不僅配套了改善盤及豪宅才有的主題會(huì)所,而且一出手就是5個(gè)。每個(gè)住宅組團(tuán)配建1個(gè)約300平米的獨(dú)立會(huì)所,會(huì)所擁有不同主題,涵蓋健康、藝術(shù)、親子、閱讀和娛樂等不同功能。

樓市資本論不禁感慨,只有這種微縮城市般的超級(jí)大盤,才可以規(guī)劃滿足城市人居生活的所有想象,也只有這樣全功能型的超級(jí)大盤,才具備巨大的升值空間。

3、單價(jià)2萬+的低密精妝真洋房

事實(shí)上,真正適合剛需的產(chǎn)品不僅要價(jià)格低,還得品質(zhì)高,最好就是價(jià)格低的洋房產(chǎn)品。

而在北京,洋房是很稀缺的。在二手房市場(chǎng),洋房社區(qū)的價(jià)格普遍比周邊普通高層社區(qū)要貴20%左右。

在北京樓市均價(jià)6.5萬元的今天,中駿·云景臺(tái)的洋房產(chǎn)品卻直接以單價(jià)2萬+入市!樓市資本論遍查北京在售的所有新房項(xiàng)目,也沒發(fā)現(xiàn)還有更低的了,這幾乎把北京房?jī)r(jià)拉回了N年前,這對(duì)剛需們太友好了。

那么,品質(zhì)又如何呢?

素有“洋房專家”和“工科博士”美譽(yù)的中駿在云景臺(tái)大手筆拿出超80%的房源業(yè)態(tài)做洋房產(chǎn)品。絕大部分樓棟為6-11層的低樓層洋房,最大樓間距據(jù)說可以并排停下兩架波音737客機(jī)。如此一來,不僅保障了室內(nèi)充足光照、良好通風(fēng),更減少了鄰里間的橫向干擾,帶來富足的居住舒適度與私密性。

在樓市資本論看來,這樣陽光明媚的真低密洋房,多是千萬級(jí)別改善盤的標(biāo)準(zhǔn),尤其中駿的“景”字系本身就是定位于城市精英家庭的改善型產(chǎn)品,中駿·云景臺(tái)又是“景”字系中的代表作品。以剛需的價(jià)格做出改善的品質(zhì),中駿這次真的是走心了。

4、驚艷的戶型設(shè)計(jì)備受贊譽(yù)

中駿·云景臺(tái)的戶型設(shè)計(jì)一經(jīng)面市,也是好評(píng)連連。

首先要強(qiáng)調(diào)的是,中駿·云景臺(tái)的超高得房率,整個(gè)社區(qū)擁有“真洋房社區(qū)”才有的高得房率,洋房平均得房率約80%,主力的建面約89㎡戶型的得房率更是達(dá)到約81%。

其次,中駿的洋房,一直以大尺度的洄游空間,備受市場(chǎng)贊譽(yù)。以中駿·云景臺(tái)的主推戶型約89㎡洋房三居為例,整個(gè)南向面寬達(dá)到了驚人的約7.3米,單客廳面寬就有約3.85米。這樣面寬的客廳戶型,同體量產(chǎn)品對(duì)比,即使在全北京也是罕見的。

另外,通常89㎡的戶型標(biāo)配都是一衛(wèi),而中駿·云景臺(tái)設(shè)置了雙衛(wèi),并且是當(dāng)下最流行的干濕三分離布局,稀缺性再+1。

難怪很多客戶看完樣板間后,認(rèn)為無論是戶型設(shè)計(jì)還是精妝配套,都在為業(yè)主做了極致的考量——用有限的預(yù)算,過精致的生活。

樓市資本論認(rèn)為,最重要的是,目前在售單價(jià)僅2字頭,首套首付70萬起,堪稱專為對(duì)生活有高品質(zhì)的剛需量身打造。

樓市資本論認(rèn)為,對(duì)于剛需來說,從地價(jià)新周期到全球通貨大膨脹,情勢(shì)雖然逼人,但越是這樣的時(shí)候,越要挑對(duì)好房子。

同樣的低總價(jià)的“剛需”新盤,永遠(yuǎn)要優(yōu)先選擇那些板塊有政策利好的,有產(chǎn)業(yè)配套的,有大規(guī)劃概念的,以及項(xiàng)目本身和周邊資源豐富的,特別是產(chǎn)品品質(zhì)過硬的。就像中駿·云景臺(tái)這樣,向剛需們伸出無數(shù)友好之手。

相信未來,無論北京樓市如何起伏波動(dòng),中駿·云景臺(tái)都會(huì)是那個(gè)安心向上的存在。

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