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2021年6月29日，隨著武漢首輪集中供地土拍結束，22座重點城市首輪集中供地全部在上半年完美收官。

整體來看，22城雙集中供地是上半年百強投資的轉折點，隨著企業(yè)三道紅線指標不斷優(yōu)化，二季度房企投資積極性顯著提升，TOP50強投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點。

從城市來看，隨著22個重點城市首輪集中供地的落幕，城市間分化也變得愈加明顯，部分城市熱度較高，如重慶、深圳、廈門、杭州等，其中重慶、廈門樓板價漲幅均45%，也有部分城市的多數(shù)地塊以底價成交，如沈陽、長春等，而最后集中供地的兩個城市，上海和武漢的熱度則相對較為平穩(wěn)，尤其是上海的土拍政策在多維度、高精度的調(diào)控下，具有較為積極的意義。

隨著第二、三批集中供地的來臨，未來城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍會加劇，其中龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢顯著，相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過合作拿地或撿漏的方式參與。

1、22城首輪集中供地成交10486億元

2021年4月15日，長春打響了22城首輪集中供地的“第一槍”，雖然長春首場土地集中出讓以平淡收場，但隨后北京、深圳、杭州、重慶等熱點城市首輪集中供地，地塊競爭尤為激烈，多數(shù)房企不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊。這主要是由于集中拍地時間間隔較長，部分熱點城市長時間的土地“零增長”造成房企的“饑餓感”造成的。

6月25日，上海終于完成了首輪土地集中出讓，從總金額來看，上海的成交總價在首批集中供地的22城中排第六位，但是在上海土拍政策高精度的調(diào)控下，上海作為一直以來的熱點城市，首次集中供地整體較為平穩(wěn)，無論是從區(qū)域分布、成交價格、拿地房企等多方面來看相對“平衡”，過熱、過冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。

不僅如此，上海還通過多維度調(diào)控，給房企預留了部分盈利空間，同時引入產(chǎn)業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競拍的準入門檻，強化了區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，推動五大新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展需要，可謂經(jīng)典。

在此之后，武漢作為22城中最后一個進行首輪集中供地的城市，也在6月29日落下帷幕，從成交情況來看，武漢共推出56宗地塊，其中涉宅地塊49宗，共計建面960.5萬平方米，占2020年全年成交涉宅用地建面的33%。成交總價達778億元，在第一批集中供地城市中位列前五，僅次于杭州、北京、南京和廣州。但由于多數(shù)地塊底價成交，平均成交溢價率僅9.3%。

圖：首輪集中供地成交金額超過400億的城市

數(shù)據(jù)來源：CRIC

至此，22座重點城市首輪集中供地已全部出爐，共計出讓含宅地塊782幅，成交金額達到10486億元。在集中供地模式下，城市間的洗牌與分化在加劇，既有熱度居高不下的城市，也有地塊底價成交、甚至流拍的城市。

我們認為，集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式，都會對“控制地價、抑制溢價”有一定的幫助，在具體實施的過程中需要根據(jù)各城不同的情況進行調(diào)整。在這其中上海多維度、精細化的調(diào)控方式有一定的借鑒意義。

2、上半年新增貨值百強門檻超百億

22城雙集中供地不僅僅是各大城市土地供應的轉折點，也是上半年百強投資的轉折點，隨著企業(yè)三道紅線指標不斷優(yōu)化，二季度，隨著首批集中供地城市的開始集中供地，房企投資積極性顯著提升，TOP50強投資力度已經(jīng)升至去年二季度的高點。

截止2021年上半年末，新增貨值百強門檻為105.1億元，同比上漲32%。年內(nèi)新增土儲貨值超過千億的房企已達到13家。

從各梯隊新增貨值集中度來看，TOP1-10房企新增貨值占百強房企的38%，較5月末提高2個百分點，TOP11-20強占比17%，與5月末保持一致，后50強房企新增貨值僅占百強的19%。短期來看，強者恒強的趨勢并未改變，在集中供地影響下投資集中度將進一步提升。

圖：2021年1-6月百強房企各梯隊新增貨值集中度情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測

從單月拿地力度來看，在土地價格較高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后，6月份50強房企的投資力度有所下滑，單月投資金額為3110億元，環(huán)比下滑37%，一方面是由于總價高城市的數(shù)量減少所致，另一方面規(guī)模房企經(jīng)過積極補倉后，拿地步伐也有所放緩。

整體來看，2021年50強房企投資金額1.64萬億，與去年上半年相持平。“走勢上呈現(xiàn)先抑后揚”，50強房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來下滑的趨勢，二季度在集中供地帶動下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

圖：2020年1月-2021年6月50強房企單月投資額(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測

3、規(guī)模房企在集中供地中率先“搶跑”

從房企的競爭格局來看，規(guī)模房企、國企、央企占據(jù)絕對優(yōu)勢。其中TOP50房企超過半數(shù)在22城中有所斬獲，TOP30房企更是競得雙集中供地四成地塊。

反之中小房企生存環(huán)境堪憂，只能通過聯(lián)合拿地、抱團取暖的方式參與。目前看來“中小型房企+地方平臺公司”是較為主流的合作模式，規(guī)模房企相對更傾向于獨立拿地。

由此可見，規(guī)模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地，一方面資金優(yōu)勢可以“先發(fā)制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

但考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉變，頭部房企首發(fā)領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值后，預計投資的腳步將略有放緩。

因此，對于中小房企而言，核心城市第二、三輪集中供地將成為投資的窗口期與機遇期，尤其類似武漢這樣土拍調(diào)控相對寬松、拿地門檻較低的核心城市，是中小房企補充優(yōu)質土儲的首選。

4、總結

整體而言，隨著集中供地第一輪結束，核心城市土地供應暫告一段落，預計7月份房企工作重心將繼續(xù)偏向銷售、回款等方面。

未來房企投資力度、投資積極性仍與集中供地緊密相關，市場熱度、投資氛圍將形成潮汐式變化，行業(yè)內(nèi)的洗牌也將持續(xù)，龍頭房企、國企和央企的優(yōu)勢持續(xù)放大。

對于未能成功拿地的企業(yè)，尤其中小房企來說，及時轉移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業(yè)持續(xù)運營的重要方式，但如何在權益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。與此同時，在差異化投資策略下，企業(yè)仍應關注核心三四線城市以及非公開招拍掛市場。