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租賃行業(yè)“好消息”不斷，先是6月18日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將于10月1日起，對(duì)住房租賃企業(yè)實(shí)施“減稅”政策。近日，又迎來(lái)一系列政策“組合拳”。

7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(下文簡(jiǎn)稱《意見》)，從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發(fā)展。

“兩集中”新政之后，“租賃”一度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高頻詞，多個(gè)國(guó)家層面的重磅文件中都頻頻提及要大力發(fā)展租賃住房，目前重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的城市從8個(gè)增加至超22城，租賃用地顯著增加，自持成交建面遠(yuǎn)超前三年全年水平，配建已成為常態(tài)。

值得注意的是，在國(guó)務(wù)院發(fā)布上述《意見》的同一天，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，明確指出各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目被納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。以保障性租賃住房將成為公募REITs新的切入點(diǎn)，租賃住房REITs開閘，未來(lái)將有更廣闊的空間。

01

集中供地下涉租賃總成交近400萬(wàn)方

2021年以來(lái)，重點(diǎn)城市供應(yīng)端發(fā)力，租賃用地明顯增加，受土地集中供應(yīng)的影響下，全年或?qū)⒊蔀樽赓U用地供應(yīng)大年。

在土地“兩集中”政策之后，明確重點(diǎn)22城租賃住房用地一般不小于10%，其中北京、廈門和深圳三城明確2021年供應(yīng)比例突破20%，北京更是接近40%。隨著首輪集中供地即將告一段落，在“競(jìng)配建，競(jìng)自持”土拍政策的加持下，各城市租賃用地成交比例大升。

具體而言，22城首輪集中拍地涉租賃地塊數(shù)量達(dá)247宗，總成交建面高達(dá)394.41萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)可提供約65735套租賃住房，切實(shí)增加租賃住房供給，解決大城市住房突出問題。

22城首輪“兩集中”土地出讓中，以競(jìng)自持租賃住房面積為主，占比達(dá)47%;其次為配建租賃住房和配建共租房面積，占比分別為32%和7%;純租賃用地占比較少，共有12幅純租賃用地或人才公寓租賃用地，合計(jì)總建面55.62萬(wàn)平方米。

純租賃用地方面，目前土地周期進(jìn)入調(diào)整期，供給平穩(wěn)。2021年二季度，核心八城成交純租賃用地12幅，總建面55.62平方米，同比增長(zhǎng)72%。按歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，二季度出讓占全年的10%推測(cè)，2021年全年預(yù)計(jì)總成交超500平方米，三、四季度將有更多純租賃用地出讓。

02

涉租賃用地項(xiàng)目由建設(shè)期轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)期

本輪集中拿地過程中，涉租賃用地成交高度集中于規(guī)模房企。據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，TOP30房企獲取涉租賃土地規(guī)模占總成交量超過60%。越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)商企業(yè)和開發(fā)商系企業(yè)獲取租賃相關(guān)用地。未來(lái)，隨著租賃用地供應(yīng)的增多及各項(xiàng)租賃政策的密集出臺(tái)，未來(lái)或?qū)⒂懈嗝衿髤⑴c租賃用地競(jìng)拍。

值得注意的是，部分地塊有關(guān)租賃業(yè)務(wù)提出了較為特殊的、嚴(yán)苛的競(jìng)拍條件，住房租賃業(yè)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)能力成為房企拿地的“新武器”。

比如，龍湖在長(zhǎng)沙集中供地中獲取的商住用地，其對(duì)自持部分提出了明確的拿地要求：3萬(wàn)方租賃住房須自持10年，且必須引進(jìn)一家全國(guó)性集中式長(zhǎng)租公寓品牌負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，并對(duì)該公寓運(yùn)營(yíng)品牌提出了嚴(yán)苛的資質(zhì)條件。

重資產(chǎn)持有項(xiàng)目通常開發(fā)周期較長(zhǎng)，往往開發(fā)周期要經(jīng)過近三年的開發(fā)建設(shè)。目前，涉租賃用地項(xiàng)目開始逐步入市。

以上海市為例，2021年上海純租賃用地項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市近15個(gè)，目前已有2家開業(yè);同時(shí)，多個(gè)自持租賃項(xiàng)目也已投入運(yùn)營(yíng)。

03

租賃住房REITs開閘，未來(lái)將有更廣闊的空間

隨著上述《意見》《通知》兩大政策同出，保障性租賃住房與公募REITs發(fā)展相輔相成、相得益彰。加之純租賃用地項(xiàng)目入市運(yùn)營(yíng)，未來(lái)租賃住房REITs將迎來(lái)更廣闊的想象。

住房租賃行業(yè)具有前期資金需求大、盈利周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢等特征，整個(gè)行業(yè)所面臨的是融資渠道窄、融資成本高、融資困難等問題，嚴(yán)重影響了租賃市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。因此尋求金融創(chuàng)新、采用適當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ?，激發(fā)租賃住房市場(chǎng)潛力，一直是國(guó)家及行業(yè)參與者重點(diǎn)思考的問題。

早于2015年，我國(guó)就提出推進(jìn)REITs試點(diǎn)，至2020年，住房租賃市場(chǎng)金融政策全面升級(jí)深化，國(guó)家支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

但多年來(lái)，住房租賃行業(yè)在資產(chǎn)證券化的發(fā)行上主要以類REITs為主，真正意義上的公募REITs一直未落地。而此次《通知》及時(shí)解決了部分租賃住房公募REITs發(fā)行痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

6月21日，首批9只公募REITs上市，填補(bǔ)了我國(guó)大類金融產(chǎn)品的空白。距離首批REITs上市不到一個(gè)月，新的項(xiàng)目申報(bào)要求就較之40號(hào)文有了明顯擴(kuò)張，《通知》在對(duì)之前的一些基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行更明確定義的基礎(chǔ)上，將保障性租賃住房、水利建設(shè)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等納入試點(diǎn)范圍，保障性租賃住房無(wú)疑是最大亮點(diǎn)。

保障性租賃住房成為公募REITs新的切入點(diǎn)，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起到良好的示范與引導(dǎo)作用，也成為我國(guó)公募REITs市場(chǎng)走向良性循環(huán)的新起點(diǎn)。然而，租賃市場(chǎng)的規(guī)模遠(yuǎn)不及于此，市場(chǎng)化運(yùn)作租賃住房仍為目前我國(guó)租賃市場(chǎng)的主要供應(yīng)來(lái)源。

可以預(yù)見，未來(lái)，積極引導(dǎo)市場(chǎng)化能力、引導(dǎo)中國(guó)租賃住房形成更多“高品質(zhì)資產(chǎn)”將會(huì)成為下一步重要舉措。