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7月2日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱《意見》)，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度與支持政策，旨在從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面大力支持保障性租賃住房的發(fā)展，充分體現(xiàn)了政府對(duì)于保障性租賃住房的高度重視。

同日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供援力。

《意見》針對(duì)性非常明確，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國有3.76億流動(dòng)人口，十年間增長了將近70%。一些人口有凈流入的大城市，目前住房問題主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。當(dāng)前流動(dòng)人口普遍收入較低，租賃需求以小戶型、低租金為主，但市場供給主體是租金3000元以上的兩居室。結(jié)構(gòu)性供給不足，導(dǎo)致新市民、青年人等群體住房困難，尤其是維持城市運(yùn)行必不可缺的從事基本公共服務(wù)的群體。

切實(shí)解決城市流動(dòng)人口特別是城市新居民、青年人等群體住房困難問題，加快發(fā)展保障性租賃住房，高度重視保障性租賃住房建設(shè)，或?qū)⒊蔀?ldquo;十四五”期間房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)主要方向。近日《意見》印發(fā)，保障性租賃住房迎來多重政策利好。

《意見》提到，對(duì)閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，在一定條件下允許改建為保障性租賃住房。此前，深圳、濟(jì)南等地已有政策，允許商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房，但此次允許改建為保障性租賃住房尚屬首次。有觀點(diǎn)分析，保障性租賃住房的市場地位明顯上升，住房租賃市場改革將進(jìn)入新的階段。

目前，保障性租賃住房主要問題是供給不足、高成本投入與市場支付能力有限等。當(dāng)前增加保障性租賃住房供給是關(guān)鍵?！兑庖姟诽岢?ldquo;采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給”“產(chǎn)業(yè)園區(qū)大力發(fā)展宿舍型保障性租賃住房”等。

特別是閑置和低效利用的非居住存量房屋允許改建，將起到盤活存量的作用。如后期支持政策落實(shí)到位，必將激發(fā)多主體參與的積極性?！兑庖姟诽岢?，保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”。

通過調(diào)動(dòng)社會(huì)力量的參與，借助市場的力量盤活市場存量，調(diào)動(dòng)租賃企業(yè)積極性，提高保障性租賃住房的供給規(guī)模，無疑起到事半功倍的作用。相比以往的政府主導(dǎo)，引導(dǎo)多方參與是此次政策的重點(diǎn)。過去住房租賃市場的方針是“多主體供給、多渠道保障”，此次“多主體投資、多渠道供給”新提法強(qiáng)調(diào)“投資”，即“誰投資、誰所有”，真正以市場化的力量鼓勵(lì)投資?！兑庖姟愤€提出，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營管理保障性租賃住房，這將利好大型租賃企業(yè)。

不斷降低企業(yè)在租賃住房上的投入成本，是激發(fā)其積極性的關(guān)鍵。《意見》表示，進(jìn)一步完善土地支持政策，簡化審批流程，給予中央補(bǔ)助資金支持，綜合利用稅費(fèi)手段降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，加強(qiáng)金融支持。在用地方面，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)等多項(xiàng)政策支持。如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。

特別值得關(guān)注的是，《意見》明確了“建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款”，并提出加大對(duì)保障性租賃住房的信貸支持力度、提供長期貸款，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券用于保障性租賃住房貸款投放。目前住房租賃企業(yè)普遍融資渠道窄、融資成本高，此次金融支持新政將大大激發(fā)租賃企業(yè)的積極性。

當(dāng)前，保障性租賃住房迎來多重政策利好，隨著政策落實(shí)，未來保障性住房租賃市場將迎來嶄新發(fā)展，與此同時(shí)，住房租賃市場監(jiān)管也將迎來考驗(yàn)。