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7月23日下午，住建部聯(lián)合8部門發(fā)布持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知，房地產(chǎn)市場進入整治關(guān)鍵階段。

通知明確，“因城施策”突出整治重點，包括房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四大方面。管控面趨于全面系統(tǒng)。

自2018年房地產(chǎn)長效機制實施以來“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效，2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點。盡管如此，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序還存在不少薄弱環(huán)節(jié)，下一階段，調(diào)控的著力點將聚焦于人民群眾反映強烈的難點和痛點問題。

同日，在月初剛剛發(fā)布二手房“核定價”的上海，再為樓市限購政策打“補丁”，并上調(diào)房貸利率。與此同時，長三角城市紹興發(fā)布二手住房市場監(jiān)管政策，成為繼深圳、寧波、成都、西安之后，第五個明確推行二手住房成交參考價格發(fā)布機制的城市。

聯(lián)系到7月22日住建部相關(guān)負責人表態(tài)，“對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責”，并強調(diào)“下一步還將加強房地產(chǎn)金融管控”，這意味著，未來房地產(chǎn)市場強監(jiān)管將成為常態(tài)化。

力爭三年時間，實現(xiàn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)

此次《通知》堅持“以問題為導(dǎo)向”，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈、社會關(guān)注度高的突出問題。綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和信息化等多種手段，既解決當前房地產(chǎn)市場突出問題，又注重完善體制機制，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

通知明確給出了時間表，力爭三年時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

從管控內(nèi)容來看，下一階段房地產(chǎn)市場整治更加細化、全面，系統(tǒng)性更強，覆蓋房地產(chǎn)市場開發(fā)、銷售各個環(huán)節(jié)，同時覆蓋租賃和物業(yè)市場痛點。具體體現(xiàn)在以下四大方面。

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，重點整治企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè);未按房屋買賣合同約定如期交付，以及房屋滲漏、開裂、空鼓等安全質(zhì)量問題。這意味著未來在開發(fā)階段，能否如期交付、交付后容易出現(xiàn)的質(zhì)量糾紛等，將受到重點監(jiān)管。

在房屋買賣方面，重點整治捂盤惜售，囤積房源;套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房;協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費;違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費”等費用，變相漲價;捆綁銷售車位等擾亂市場秩序的行為。

住房租賃方面，對克扣租金押金、違規(guī)開展住房租賃消費貸款業(yè)務(wù)、存在“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為。

物業(yè)服務(wù)方面，重點整治超出合同約定或公示收費項目標準收取費用、擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占和挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目等。

至此，房地產(chǎn)市場監(jiān)管全面覆蓋土地獲取、開發(fā)建設(shè)、市場交易、租賃和后期物業(yè)服務(wù)全周期，后續(xù)房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范將從嚴從緊。

值得注意的是，未來針對上述重點整治內(nèi)容，多部門聯(lián)合，將持續(xù)加大懲處力度，房地產(chǎn)市場制度化、常態(tài)化整治機制逐漸建立起來。

上海再出政策“組合拳”

“因城施策”導(dǎo)向下，各城市堅持問題導(dǎo)向，部分城市已率先響應(yīng)并加快推進房地產(chǎn)市場整頓方案。

其中，上海一日內(nèi)打出兩記“重拳”。

7月23日，上海樓市限購政策再打“補丁”，加強住房贈與管理，“轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)仍記入贈與人套數(shù)”的規(guī)定圍堵炒房漏洞，同時“受贈人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策”。此前，上海限購政策已非常嚴格，在實行積分制之后，仍然有部分家庭為獲取優(yōu)先買房資格，選擇以贈與的方式轉(zhuǎn)移名下資產(chǎn)，從而獲取無房資格以及高積分的違規(guī)行為，此次新政及時圍堵漏洞，有效打擊投機性的“打新”行為。

同時，上海上調(diào)房貸利率，首套房利率上調(diào)至5%，二套房利率上調(diào)至5.7%。此舉既是對中央對房地產(chǎn)行業(yè)收緊信貸的號召響應(yīng)，同時也意味著購房者的購房成本上調(diào)，上調(diào)后高月供壓力將逼退部分投機者。

早在7月9日，上海房管局就曾召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗，打擊虛高掛牌。從效果來看，CRIC通過對比2417個小區(qū)掛牌價和CRIC監(jiān)測的2021年6月不同小區(qū)二手住宅成交均價，掛牌價與成交均價作比，多數(shù)集中在0.8，相當于“8折賣房”，單價超8萬元/平的高價盤掛牌價與成交均價的價差顯著。

圖：部分上海指導(dǎo)價后成功掛牌小區(qū)價格

與其6月二手住宅成交均價對比情況

(單位：元/平方米)

7月以來上海調(diào)控政策力度有增無減，一、二手房調(diào)控齊升級，下半年預(yù)期整體一二手房成交動能都將持續(xù)轉(zhuǎn)弱，房價預(yù)期結(jié)構(gòu)性維穩(wěn)。

值得注意的是，同樣在7月23日，紹興發(fā)布《關(guān)于加強二手住房市場監(jiān)管的通知》，以住宅小區(qū)為單元，參考二手住房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，形成住宅小區(qū)二手住房成交參考價格;商業(yè)銀行應(yīng)嚴格按照二手住房成交參考價格發(fā)放住房貸款，防控個人住房信貸風險。至此，紹興成為深圳、寧波、成都和西安之后，第五個明確實行二手住房成交參考價格發(fā)布機制的城市。

從全國范圍來看，調(diào)控這只“看得見的手”正在由新房市場延伸至二手房市場，通過一系列“組合拳”調(diào)整市場買賣雙方對房價上漲的預(yù)期。

房價上漲動能減弱

事實上，正如住建部相關(guān)負責人所言，自2018年房地產(chǎn)長效機制實施以來“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效，2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，6月70城新建商品住宅價格、二手住宅價格環(huán)比、同比漲幅均有所收窄。一二手房價上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，新建商品住宅價格上漲城市數(shù)量減少7個，二手住宅減少2個。

從更長的周期來看，易居研究院測算，70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月均處于“偏冷區(qū)”，2021年1月以來，二手住宅價格平均每月保持0.4%的環(huán)比漲幅，二手住宅價格指數(shù)進入“合理區(qū)”。

其中深圳最為典型。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，受政策“組合拳”影響，深圳二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位;上半年整體二手房成交量僅為257萬平方米，同比降幅達36%，;二手房成交均價亦如是，1月深圳二手住宅價格達到歷史高點，為72436元/平方米，隨著二手房成交參考價制度推進，6月末成交均價較1月份已縮水15%，甚至低于新房成交價格，“一二手倒掛”現(xiàn)象不復(fù)存在。

與此同時，深圳新房市場熱度也有減退趨勢，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價延續(xù)小幅上行，市場表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

圖：2019年以來深圳一、二手房成交面積、

成交均價月度變化情況

(單位：萬平方米，元/平方米)

2021年以來，中央和地方調(diào)控政策整體偏緊，熱點城市更是頻繁出臺房地產(chǎn)市場規(guī)范政策，加之住建部相關(guān)負責人表態(tài)，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場政策端依然從嚴，而在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，房價漲幅見頂，預(yù)期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄，并維持在合理區(qū)內(nèi)。

此次通知，不僅細化整治規(guī)范房地產(chǎn)市場的重點工作內(nèi)容和落地方案，同時給出確切的時間表，可以看出房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心和信心。房地產(chǎn)市場調(diào)控評價考核措施將逐漸細化，對各城市主體既有表揚，又包含問責機制。短期內(nèi)，將有更多熱點城市積極響應(yīng)，針對本地出現(xiàn)的問題有針對性推出“打補丁”式政策內(nèi)容。長期來看，全國房地產(chǎn)市場制度機制逐步完善，市場問題將得到明顯改善，房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)健康發(fā)展新周期。