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2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向精細化發(fā)展過渡，在追求發(fā)展質(zhì)量的同時增速不減。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月全國商品房銷售面積和銷售額分別達到10.16億平方米、10.64萬億元，較2019年同期增長14.5%、28%，再創(chuàng)歷史新高。地產(chǎn)服務(wù)商隨行就市，也取得了不錯的表現(xiàn)。

(圖片來源：統(tǒng)計局)

8月31日，國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)一體化綜合服務(wù)商易居企業(yè)控股(下稱易居)發(fā)布中期業(yè)績公告。透過這份報告，可以看出在復(fù)雜多變的市場環(huán)境下，易居把握住了行業(yè)數(shù)字化變革的趨勢，推動旗下各項業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。

一、營收同比增長120%，核心業(yè)務(wù)板塊發(fā)展穩(wěn)健

報告顯示，2021年上半年，易居總收入達64.48億元(人民幣，單位下同)，同比大增119.6%，已完成去年全年業(yè)績的80%，公司整體業(yè)務(wù)規(guī)?；謴?fù)至疫情前正常水平。

具體到各細分業(yè)務(wù)板塊，一手房代理業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入16.37億元，同比增長29.2%;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入21.62億元，同比大幅增長96.2%;地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入4.96億元，同比增長4.2%;數(shù)字營銷服務(wù)保持穩(wěn)健增長，實現(xiàn)收入19.52億元，同比增長8%。整體來看，各項業(yè)務(wù)均恢復(fù)良好，推動業(yè)績整體提升明顯。

(資料來源：公司公告、格隆匯整理)

盡管業(yè)務(wù)向好，不乏房地產(chǎn)板塊復(fù)蘇，外部環(huán)境改善的因素。但站在公司角度，前瞻的業(yè)務(wù)布局，以及傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營升級同樣起到了不小的助推作用。

首先，洞悉行業(yè)趨勢變化，推動一手房代理業(yè)務(wù)高速增長。房地產(chǎn)政策總調(diào)控下，配合戶籍改革制度和各城市日趨激烈的人才爭奪，人口呈現(xiàn)向大都市圈聚集的長期趨勢，房地產(chǎn)銷售區(qū)域分化逐步加大。易居憑借數(shù)據(jù)優(yōu)勢，敏銳捕捉到這一變化，提前聚合優(yōu)質(zhì)資源及項目，在2021年上半年實現(xiàn)一手房代理業(yè)務(wù)成銷總面積18.0百萬平方米，GTV達2226億元，同比增長高達51.0%。

其次，整合資源優(yōu)勢，帶動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)績接近翻倍增長。易居借助20余年的行業(yè)積累，背靠國內(nèi)百強優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，通過友房公盤資源分享大量高流量優(yōu)質(zhì)項目，同時大力發(fā)展一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)，為中小微經(jīng)紀(jì)人賦能。2021年上半年，易居GTV突破1001億元，同比增長131.1%，成銷套數(shù)67536套，同比增長110.2%，實現(xiàn)厚積薄發(fā)。

此外，完善數(shù)字營銷版圖，挖掘增長新引擎。戰(zhàn)略收購樂居強化數(shù)字營銷服務(wù)能力后，2021年上半年易居數(shù)字營銷服務(wù)占比提升迅速，占整體業(yè)務(wù)比重接近1/3，已成為公司強勁的增長引擎。在后續(xù)阿里與天貓好房的資源加持下，數(shù)字營銷業(yè)務(wù)有望成為公司發(fā)展的加速器。

總體來說，上半年公司各細分板塊業(yè)務(wù)進展可觀，對公司快加數(shù)字化轉(zhuǎn)型的發(fā)展主線形成驗證，公司內(nèi)部新舊動能轉(zhuǎn)換平穩(wěn)。盡管由于個別房地產(chǎn)開發(fā)商客戶信貸質(zhì)素惡化，公司計提了大額壞賬導(dǎo)致虧損，但整體的業(yè)務(wù)基本面仍舊穩(wěn)健。

二、“雙核驅(qū)動”戰(zhàn)略落地，長期發(fā)展邏輯不改

業(yè)績報透露出的另一項重大信息是，公司明確了“科技助力、雙核驅(qū)動”的發(fā)展戰(zhàn)略，將打造不動產(chǎn)數(shù)字化第一平臺。那么何為“科技助力、雙核驅(qū)動”?

“雙核之一”為不動產(chǎn)數(shù)字化營銷，即圍繞天貓好房的數(shù)字化營銷戰(zhàn)略，構(gòu)建不動產(chǎn)數(shù)字化營銷在線與線下的全鏈條平臺。

此前，易居已與阿里宣布戰(zhàn)略合作，將獲得天貓好房的全權(quán)運營權(quán)，隨著近期交易結(jié)構(gòu)的更新，易居將持有天貓好房約70.2%股份，天貓好房的整體估值也達到62.5億港元。在新的戰(zhàn)略中，易居將借助阿里的品牌、技術(shù)、產(chǎn)品、運營和在線交易經(jīng)驗，深化在線線下房產(chǎn)交易、數(shù)字營銷和交易后相關(guān)服務(wù)等領(lǐng)域的合作，聯(lián)合升級中國房產(chǎn)數(shù)字化營銷新基建，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來真正的數(shù)字化變局。

根據(jù)樂居控股集團CEO賀寅宇的說法，上半年的6·18大促中，天貓好房取得了預(yù)期成績。目前，天貓好房的CBA戰(zhàn)略(即面向消費者、開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的數(shù)字化戰(zhàn)略)正在有序地推進，新基建工作已基本完成。下半年將推出一系列新玩法，幫助房企更好的進行數(shù)字化平臺營銷。此外，天貓好房的二手房頻道也已上線并開通18座城市，租房頻道將于下半年上線，目前已有超3000家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在天貓好房開通線上業(yè)務(wù)。

“雙核之二”為不動產(chǎn)數(shù)字化服務(wù)，打造圍繞克而瑞大數(shù)據(jù)的數(shù)字化服務(wù)戰(zhàn)略，構(gòu)建不動產(chǎn)數(shù)字化解決方案平臺生態(tài)圈。

克而瑞是易居旗下的知名品牌，經(jīng)過15年的培育，已經(jīng)成長為國內(nèi)領(lǐng)先的地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋387個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)TOP100強中超95%的房企，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

在新的戰(zhàn)略中，易居不僅會繼續(xù)發(fā)揮克而瑞地產(chǎn)大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，將數(shù)據(jù)資產(chǎn)積極延展至商辦、文旅、長租、產(chǎn)業(yè)等存量資管領(lǐng)域，擴大市場份額。同時，公司還將在產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和升級浪潮下，發(fā)揮聚焦泛不動產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)優(yōu)勢和技術(shù)經(jīng)驗，為客戶提供包含PAAS層中臺技術(shù)、SaaS層業(yè)務(wù)應(yīng)用、BI數(shù)據(jù)智能分析等在內(nèi)的全領(lǐng)域數(shù)字化解決方案。

或者可以更簡單粗暴的理解為，在數(shù)字科技的驅(qū)動下，易居既要做貝殼的生意，也要做明源云的生意，在同一個平臺上實現(xiàn)雙線并行，從根本上降低客戶的購房成本，開發(fā)商的獲客成本，提高房產(chǎn)交易的成交效率和服務(wù)體驗，全面增強綜合服務(wù)屬性。

易居的野心不小，但卻有可能實現(xiàn)。一方面，易居背后有眾多房企持股，且已經(jīng)打通整個產(chǎn)業(yè)形成閉環(huán)，具備充分的產(chǎn)業(yè)資源和影響力。另一方，易居的合作方是數(shù)字平臺開發(fā)運營能力強大的阿里巴巴，其所擁有的數(shù)據(jù)計算層體系，處理海量數(shù)據(jù)、復(fù)雜計算，以及挖掘數(shù)據(jù)價值的能力已經(jīng)被反復(fù)驗證?？梢灶A(yù)見的是，“雙核驅(qū)動”一旦全面跑起來，整個地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展格局都將重塑，易居的業(yè)績和投資價值也將呈倍數(shù)級增長。

三、抓緊行業(yè)變革機遇，挖掘萬億藍海市場

“房住不炒”的總基調(diào)下，“三道紅線”、“貸款集中度管理”和集中供地政策相繼出臺，房地產(chǎn)的強監(jiān)管呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化，行業(yè)集中度將進一步加強。這對服務(wù)過全國超80%地產(chǎn)開發(fā)商的易居來說，其實是時代賦予的新機遇。

根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，今年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達到87起，比去年同期增加6起，交易額達到1367億元左右，行業(yè)“馬太效應(yīng)”進一步加強，且趨勢有望延續(xù)。而易居則自誕生起就與頭部地產(chǎn)公司保持密切合作，服務(wù)100%的中國百強開發(fā)商，萬科、碧桂園等均為其股東。依托與優(yōu)勢房企的緊密合作關(guān)系，易居有望在地產(chǎn)行業(yè)分化過程中，繼續(xù)保持有利站位。

另一方面，今年7月，中國政府八部又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，將監(jiān)管范圍拓展至開發(fā)、交易、租賃與物業(yè)領(lǐng)域，形成房地產(chǎn)秩序綜合規(guī)范治理完整閉環(huán)。監(jiān)管點明了國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要同步房企規(guī)范化、專業(yè)化、品質(zhì)化的高效服務(wù)方向，側(cè)面佐證了地產(chǎn)服務(wù)商的重要性，利好易居這類優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)服務(wù)商。

作為產(chǎn)業(yè)鏈的中端，房地產(chǎn)服務(wù)商是唯一高頻的參與者，從幾大核心需求看：存量時代下，房企需要更精準(zhǔn)觸達消費者，加快去化保證回款，提升資金利用率，渠道的重要性進一步凸顯;就二手房交易而言，除了客戶觸達外，第三方平臺的介入能夠多重審核房源的真實性和可靠性，降低房屋交易風(fēng)險;對終端消費者而言，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的高價值屬性不會改變，消費者試錯成本大，需要專業(yè)的服務(wù)縮減購房買房流程中耗費的精力和時間。

易居已經(jīng)順應(yīng)行業(yè)發(fā)展變革趨勢，圍繞“服務(wù)”職能，借助“雙核驅(qū)動”戰(zhàn)略，進行了完整布局。在交易端，易居背靠阿里，借助數(shù)字化營銷和交易平臺，完成線上線下數(shù)字化全鏈路閉環(huán)交易;SaaS服務(wù)端，借助克爾瑞的強大房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，不斷強化和延伸數(shù)據(jù)服務(wù)場景，助力整個地產(chǎn)板塊的數(shù)字化和效率升級。

這兩大市場的疊加，已經(jīng)為易居帶來超萬億的市場空間。交易市場，業(yè)內(nèi)權(quán)威人士認為，未來幾年國內(nèi)新房交易額將突破20萬億，二手房交易額達到12萬億，按照當(dāng)前新房2.5%，二手房1.5%的費率標(biāo)準(zhǔn)粗略計算，房地產(chǎn)營銷市場規(guī)模有望接近7000億。在數(shù)據(jù)服務(wù)市場，根據(jù)克而瑞對測算，地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化規(guī)模已達到1.25萬億，且尚處于起步階段，上升空間巨大。站在這個角度，易居的長期發(fā)展邏輯依舊穩(wěn)固。

小結(jié)

2021年房地產(chǎn)行業(yè)仍在適應(yīng)變動，逐步趨穩(wěn)的進程中，易居能夠在行業(yè)發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，保證各項業(yè)務(wù)的穩(wěn)健推進，將業(yè)務(wù)規(guī)?；净謴?fù)至疫情前水平，一定程度上證明了公司戰(zhàn)略調(diào)整的有效性和整體的經(jīng)營韌性。通過全新的“科技助力、雙核驅(qū)動”發(fā)展戰(zhàn)略，易居的長期發(fā)展路徑和成長邏輯也更加明晰。

事實上，易居企業(yè)控股CEO丁祖昱已經(jīng)做出了短期預(yù)測：“目前的市場形勢利好易居。每一次市場出現(xiàn)波動，反而是我們營銷服務(wù)機構(gòu)大展拳腳的時候。目前我們在全面?zhèn)鋺?zhàn)，接下去的幾個月中，應(yīng)該會出現(xiàn)今年的一個小高峰。”