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地產(chǎn)開(kāi)發(fā)天花板下，房企紛紛布局多元化，為業(yè)務(wù)增量尋找未來(lái)空間，但賽道轉(zhuǎn)換之路，無(wú)法一蹴而就。

八月中報(bào)季，大大小小的房企紛紛公布上半年的業(yè)績(jī)。曾經(jīng)的“華南五虎”之一的雅居樂(lè)(03383.HK)也于8月18日發(fā)布了中期業(yè)績(jī)報(bào)告。雅居樂(lè)的預(yù)售金額、營(yíng)業(yè)額、凈利潤(rùn)及股東應(yīng)占利潤(rùn)都出現(xiàn)了增長(zhǎng)，但毛利和毛利率相比去年同期都有了不同程度的下跌。

預(yù)計(jì)全年毛利率28%-30%

自疫情開(kāi)始，雅居樂(lè)就積極對(duì)銷售策略作出調(diào)整，將最終審批權(quán)限下放到區(qū)域?qū)用?，以提升集團(tuán)層面營(yíng)銷決策效益為目的。

《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》了解到，2021年上半年，雅居樂(lè)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司以及由雅居樂(lè)管理并以“雅居樂(lè)”品牌銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售金額合計(jì)為人民幣753.3億元，較去年同期上升36.7%，累計(jì)預(yù)售建筑面積為484.8萬(wàn)平方米，較去年同期上升19.7%，預(yù)售均價(jià)為每平方米15,539元。今年上半年，雅居樂(lè)預(yù)售金額目標(biāo)完成率達(dá)50.2%，在售項(xiàng)目為215個(gè)，其中包括20個(gè)全新項(xiàng)目。

與此同時(shí)，雅居樂(lè)上半年的營(yíng)業(yè)額為385.88億元，較2020年同期的335.27億元上升15.1%;凈利潤(rùn)及股東應(yīng)占利潤(rùn)分別為64.71億元及52.90億元，較去年同期分別上升了2.1%及3.2%。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁潘智勇明確表示，“公司有信心完成今年1500億元的銷售目標(biāo)。”

另一方面，雅居樂(lè)也似乎同許多房企一樣，面臨著增收不增利的窘境。2021年上半年，雅居樂(lè)毛利為108.49億元，較去年同期115.20億元下降5.8%;毛利率為28.1%，較2020年同期的34.4%下降6.3個(gè)百分點(diǎn)事實(shí)上，雅居樂(lè)最近3年的毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀態(tài)。2018-2020年的毛利率分別為43.9%、30.5%和30.0%。

雅居樂(lè)在中報(bào)中解釋毛利及毛利率的下降“主要由于毛利率較高的項(xiàng)目所占比重有所下降，而單位土地成本較高的項(xiàng)目所占百份比增加，其毛利率相對(duì)亦較低。”

雅居樂(lè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在現(xiàn)在的環(huán)境之下，“這個(gè)數(shù)字是很優(yōu)秀的，肯定是優(yōu)于行業(yè)平均水平的，從全年的展望來(lái)看，我們計(jì)劃在28%-30%的幅度。現(xiàn)在礙于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的政策、售價(jià)的限制和土地成本的上升，毛利率可能會(huì)往下走一些，我想這是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題。但是做到28%已經(jīng)很優(yōu)秀了。”

上半年拿地105億

在土地市場(chǎng)上，雅居樂(lè)的態(tài)度相對(duì)保守。

中報(bào)顯示，上半年，雅居樂(lè)透過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購(gòu)等方式增添22個(gè)新項(xiàng)目，新增預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)304.3萬(wàn)平方米。其中，僅8.2%屬于招拍掛(全資)，21.6%為招拍掛(合作)，22.5%來(lái)自收并購(gòu)，剩余47.7%均來(lái)自產(chǎn)城融合及城市更新。

這些新項(xiàng)目的總土地金額為216.35 億元， 對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為每平方米7,109元。雅居樂(lè)應(yīng)付土地金額為105.47 億元。

《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到，雅居樂(lè)持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)及長(zhǎng)三角兩大城市群，分別在大灣區(qū)新增3個(gè)項(xiàng)目及在長(zhǎng)三角新增9個(gè)項(xiàng)目。其中，雅居樂(lè)在北京和上海這兩個(gè)一線城市都新增了土儲(chǔ)，分別是北京門(mén)頭溝區(qū)項(xiàng)目和上海市松江區(qū)項(xiàng)目。

截至6月30日，雅居樂(lè)在85個(gè)城市擁有預(yù)計(jì)總建筑面積為5295萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，分布于華南區(qū)域、華東區(qū)域、西部區(qū)域、華中區(qū)域、海南及云南區(qū)域、東北區(qū)域、華北區(qū)域、香港及海外。其中，在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備約為1386萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的26.2%;長(zhǎng)三角土地儲(chǔ)備達(dá)696萬(wàn)平方米，占整體土地儲(chǔ)備的13.1%，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目60個(gè)。雅居樂(lè)表示將持續(xù)拓展長(zhǎng)三角的市場(chǎng)占有率，為集團(tuán)提供長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)健的收入。

多元化任重道遠(yuǎn)

雅居樂(lè)是較早開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，堅(jiān)持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的模式。目前，旗下多元化業(yè)務(wù)主要包括雅生活、雅城、環(huán)保、房管、城市更新、商業(yè)等板塊。

雅居樂(lè)董事局主席陳卓林在2017年立下目標(biāo)，未來(lái)三到五年，非地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)要占到雅居樂(lè)集團(tuán)業(yè)績(jī)的一半。

最新中期業(yè)績(jī)顯示，雅居樂(lè)多元業(yè)務(wù)營(yíng)收約為64.96億元，多元化業(yè)務(wù)收入的占比較去年同期上升 4.2 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 16.8%。雖然多元化業(yè)務(wù)收入占比保持了持續(xù)上升的趨勢(shì)，但是距離50%的目標(biāo)，還是相距甚遠(yuǎn)。

在多元化業(yè)務(wù)中，表現(xiàn)最為出彩的無(wú)疑是雅生活。今年上半年，來(lái)自物業(yè)管理的收入為49.92億元，較2020年同期上升57.1%，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為10.83億元，較2020年同期上升50.7%，所管理的物業(yè)總建筑面積由去年6月30日的約3.53億平方米增加至今年6月30日的約4.24億平方米。

在中報(bào)發(fā)布后更有多家媒體披露，雅居樂(lè)正進(jìn)行一場(chǎng)大的組織架構(gòu)調(diào)整，原房管集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、城更集團(tuán)并入地產(chǎn)集團(tuán)，成立全新的大地產(chǎn)集團(tuán)。這很難不令人懷疑是否其多元化業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問(wèn)題。

畢竟在雅居樂(lè)的中報(bào)中，除了商業(yè)和環(huán)保公布了營(yíng)業(yè)額，城市更新和房管這兩大板塊均未披露具體的營(yíng)收數(shù)據(jù)。

時(shí)代奔涌向前，每一朵浪花背后，都是優(yōu)勝劣汰的激烈比拼。