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“2020年疫情期間，好多樓盤打9折都沒人要。到了今年，特別是3月份地王拍出來之后，所有折扣一夜之間幾乎都取消了，找關系也不一定能買到房。”在義烏做外貿生意的林欣感慨到。

過去一年，林欣不僅見證了義烏外貿業(yè)的強勢復蘇，更加感受到了當地樓市的火熱。

根據中國房價行情網數據，2021年5月，義烏整體房價為2.67萬元/平米，同比上漲了21.5%。這座浙江省金華市下轄的縣級市，房價已經超過諸多二線省會城市，而在全國縣級市中房價僅次于海南陵水縣。

與房價如影隨形的，是節(jié)節(jié)攀升的地價。半年時間，義烏連續(xù)三次出現樓面價破3萬的土地。林欣提到的地王，是指3月10日，武漢地產和融創(chuàng)聯(lián)手拍下的地塊，溢價率高達53%，樓面價達到創(chuàng)歷史新高的3.6萬元/平米。

5月下旬，義烏主城區(qū)已難尋房價3萬元/平米以下樓盤，即便周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價也已經突破2萬元/平米;同時，市面可售房源基本已被強大的全民購買力一掃而空，新房庫存不足，一房難求，大量購房者被迫涌入二手房市場，房東惜售觀望、臨時跳價成為常態(tài);而在地價、房價和限價交錯下，開發(fā)商賣房捆綁車位屢見不鮮，最貴的車位甚至高達60萬元。

義烏某樓盤供不應求。

不限購的寬松政策、政府低門檻的人才購房補貼、相對發(fā)達的民營經濟、城區(qū)大規(guī)模拆遷帶來的購房需求，以及寬松貨幣環(huán)境下，有產者對財富貶值的焦慮，都是這座三線小城滾燙樓市背后的誘因。

義烏只是浙江樓市火熱的一個典型縮影。2020年疫情結束后，市場熱效應從高能級城市杭州、寧波，迅速向下傳導至金華、溫州、紹興、衢州等地市，多城地價創(chuàng)新高，麗水一宗商住用地溢價率甚至高達91%，房企也隨之下沉，爭搶土地，伴隨土地市場強勢復蘇，住宅成交量及價格也出現齊漲態(tài)勢。

房企“內卷”，地王頻出

義烏土拍樓面價最早一次突破3萬元/平米，還要追溯到十年前。

2010年12月，經歷超過700次舉牌爭奪，本土房企三聯(lián)控股以總共36.81億元的高價，拍下主城區(qū)一宗住宅用地，溢價率高達241%，樓面價約為3.5萬元/平米。這個報價遠超競爭對手綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平26億元的心理價位，也一舉創(chuàng)下了當時國內縣級市樓面價最高紀錄。

土拍市場沉寂10年之久，進入2020年。短短半年，義烏連續(xù)三次出現樓面價破3萬的地塊，分別為2020年9月，眾安集團以16.2億元拍下湖塘西地塊，樓面價3.1萬元/平米;2021年3月，武漢地產和融創(chuàng)聯(lián)手拍下的賓王路地塊，樓面價3.6萬元/平米;以及5月份，央企中海地產拍下經開區(qū)C地塊，樓面價3.06萬元/平米。

這其中，創(chuàng)下義烏土拍歷史新高的賓王路地塊，成為點燃市場熱情的一把火。

“大家預期沒這么高，融創(chuàng)確實比較激進，敢拿這塊地，說明這六百多套房子只做最高端的產品，賣給義烏最頂尖的客戶。”一位TOP20房企在義烏市場的營銷負責人透露，按照3.6萬元的樓面價，加上建安、財務、公共配套、精裝修等成本，總成本預計達到5萬元/平米。

這位負責人表示，土拍高、新房漲、大家預期高、下一輪土拍繼續(xù)高，義烏現在形成了這樣的土地和房價雙向刺激促進效應，環(huán)環(huán)相扣。

5月7日，義烏統(tǒng)計局公布的2021年一季度投資建設領域運行情況分析顯示，該市商品房銷售面積爆炸式增長，同比增長了167.3%，達到55.0萬平方米。

“我市乃至金華各縣市土地交易市場非?；鸨?，樓面價相繼創(chuàng)新高，甚至出現‘面粉貴過面包’的情況，房價上漲預期強烈，全面激發(fā)潛在購房者，房地產投資屬性不斷增強，直接引爆我市第一季度房地產市場，交易量快速上升。”義烏統(tǒng)計局如此表示 。

一個“面粉貴過面包”的典型案例是，中海5月份拍下的經開區(qū)C地塊，起拍樓面價為2.24萬元/平米，溢價38.9%后，最終成交樓面價為3.06萬元/平米。而距離該地塊1公里之外的碧桂園、陽光城兩個樓盤，在售均價則只有2.9-3萬元/平米，二者形成明顯的價格倒掛。

該地塊進行土拍的前三天，碧桂園項目置業(yè)顧問曾表示，義烏的樓盤現在都頂著政府備案價上限在賣，馬上要拍的C地塊至少3萬的樓面價，將來入市肯定要賣到4萬，“前不久，融創(chuàng)的義烏城市總和工程負責人，剛來我們項目各自買了兩套房，自報家門找我們要折扣，還說對那塊地勢在必得”。

實際上，義烏地王頻出背后，是開發(fā)商在土拍市場激烈“內卷”。一位深耕當地多年的規(guī)模房企高管表示，大灣區(qū)只能做舊改，不是國企很難做，環(huán)京區(qū)域市場不景氣，中西部做不了規(guī)模，只有長三角既能做規(guī)模，又能出利潤，去年50強房企都來浙江了。

“現在義烏每塊地報名，大多有一二十家房企來競爭，內卷越來越嚴重。”這位高管感嘆，2017年前棚改紅利時，10個點的凈利潤率還是有保證的，那時候地市競爭還沒這么激烈，2019年左右，七八個點算好的，現在這一波新拿地的利潤已經很薄，在6個點左右，“原來集團要求高一點，現在就三個字，‘平常心’。”

實際上，相比義烏，浙江省會杭州的土地利潤率更為“慘淡”。本土房企濱江集團在杭州首輪集中供地時競得5塊土地，被問及預期利潤率時，精于成本管控的董事長戚金興表示，“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

“我們也在積極往更下沉的縣市調研，尋找投資拿地機會。”一位TOP10房企浙中區(qū)域高管表示，樓市支撐的核心是經濟實力，江浙下面縣和鎮(zhèn)，經濟比較發(fā)達，流入人口購買力強 ，包括縣級市江山、蘭溪、浦江等。

購房補貼，排隊申領

2020年6月，義烏放寬了2018年施行的人才購房補貼門檻，包括取消戶籍限制、調整滿2年以上社保、首付比例從50%降至30%。按照補助標準，專科、本科、碩士等人才，分別補助20萬元、30萬元、40萬元，省部級以上重點人才補助高達140萬元。

“這個補貼非常厲害，而且當時有個bug，當地人即使名下有房，只要沒有用人才購房，也都能享受補貼。”上述房企營銷負責人表示，疫情之后，外貿影響嚴重，當時義烏樓市也比較冷清，“政府有點慌，不單是房地產，外貿也在退稅補貼，也都在救市去庫存”。

一位金華中介店東表示，補貼推出后，當地中介老板聚會的時候都在抱怨，“本來客戶都打算定金華的房子了，義烏補貼政策一出，直接都去義烏買房了，政府至少補貼二三十萬，客戶自己再湊點首付就夠了”。

按照補貼流程，認定人才資格后 ，購房者將安置保證金(實際需支付的首付款減去對應補貼款，但不低于總房款的10%)存入城投公司賬戶，政府補貼到賬后，城投公司再將首付款轉給開發(fā)商。

這一政策雖然刺激了購房需求，但對于利潤率本就稀薄的開發(fā)商來說，人才購房無疑造成項目回款周期變長，財務成本更高，他們并不買賬，尤其是在行情整體走熱之后。

一位義烏當地項目營銷總分析表示，人才補貼放松后，他們統(tǒng)計過市場整體人才客戶購房比例多在50%以上，首開最高達到七八成，這導致項目回款會非常慢，而經過近一年消化后，現在這一比例已經降低至兩三成。

“全款客戶往里走，商業(yè)貸款靠邊排隊，公積金和人才房回家等通知。”多位義烏市場人士表示，雖然開發(fā)商通過給不用人才房客戶打折優(yōu)惠方式，試圖快速回籠資金，但辦法并不奏效，“僧多粥少”的市場氛圍下，開發(fā)商干脆直接拒絕人才補貼買房，還因此普遍遭到客戶投訴。

義烏某樓盤售樓處內熱鬧非凡。

上述碧桂園項目的置業(yè)顧問透露，如果是人才購房，需要先把房子的總全款保證金轉到公司賬戶，等到城投的錢轉給開發(fā)商后，開發(fā)商才再把保證金還給客戶。

本科學歷的林欣在3月份用人才房資格買房時，首付減免了30萬。但由于補貼購房者眾多，政府資金需要時間調配，只能排隊打款，她為了配合開發(fā)商分擔財務成本，原本10萬元的定金提高至了50萬元，“現在人才房剛排到3000多號，我們是6000多號，不知道今年能不能排到”。

不止是保證金，為了更好“利用”這波行情，開發(fā)商還想出了更多辦法。在價格不斷上漲的情況下，由于政府對在售項目不予上調備案銷售價格，義烏多數項目又均為毛坯交付，無法以精裝修的名義漲價。于是，開發(fā)商開始捆綁車位賣房，以此來增厚利潤。

一位熟悉市場的中介人士透露，義烏最貴的車位當屬濱江稠江街道某樓盤，原來車位價格是30萬元，但是想買房就得綁定一個車位，價格漲到60萬元，買第二個車位則仍然按正常價 。

房企濱江和金地聯(lián)合開發(fā)的某項目置業(yè)顧問在推銷自己樓盤時強調稱，賣車位的做法并非強制綁定，但房源少，客戶多，客戶如以“兩個車位+商貸”的方式，將優(yōu)先買房，其理由為：車位20萬元一個，上一期200多套房源，700多意向客戶購買，每平米2.9萬元的均價，相比周邊二手房3.5萬元左右的價格，“買到就是賺到”。

對此，義烏建設局曾在3月份召開的房地產市場秩序專項整治工作會議上指出，要開展捂盤惜售或變相囤積房源的專項檢查，嚴查商品房銷售不明碼標價、捆綁銷售或者附加條件等限定方式的銷售行為。

電商造富，組團買房

走在義烏主城區(qū)街頭，大刀闊斧的拆遷場景隨處可見，當地稱為“城市更新”。按照義烏“十四五”規(guī)劃，到2025年，義烏二環(huán)面積擴容至266平方公里，形成300萬人口的現代化都市基礎框架。拆遷帶來的貨幣化安置，也成為了這波樓市行情的助推力。

“義烏大規(guī)模拆遷2017年才開始啟動，行情落后別的城市一兩年，這兩年大拆大改力度很大，包括金義東城際輕軌等建設。”上述規(guī)模房企高管表示，義烏的土地指標畢竟是縣級市，工業(yè)用地需求又很大，所以需要通過拆遷把住宅土地指標騰挪出來。

根據官方統(tǒng)計，2020年義烏常住人口185.94萬人，年均增長4.18%，成為浙江人口最多的縣級市，這其中外省流入人口有88.02萬人，占比達到47.34%。這意味著，義烏距離300萬的人口目標仍有較大空間。

外來人口流入，勢必帶來購房需求，但當洶涌而來的外地人到達義烏時，可能會發(fā)現這座城市的房價已經變得不太友好：主城區(qū)每平米單價普遍在3萬元以上，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)已破2萬元，單價1萬多元的房子只能去更加偏遠的鎮(zhèn)上尋找。

做外貿生意的林欣透露，她相中的樓盤1月初均價才3.2萬元/平米，不用人才房資格且全款還可以打9.2折，等到過完年，價格已漲至近3.5萬元/平米，還沒有任何折扣，“120平米來算，相差了快40萬，問題是還搶不到”。

“周圍很多做外貿的朋友被凍資幾百上千萬，為了不被凍卡，很多人選擇去全款買房。”林欣透露，電信網絡詐騙與地下錢莊勾結，一些贓款變成貨款洗白，在反洗錢、打擊地下錢莊背景下，一些義烏外貿商戶擔心銀行卡被“誤傷”凍結，也是促成他們買房的原因之一，因為“不知道哪天賬戶余額就是0了”。

除了傳統(tǒng)外貿行業(yè)，義烏電商產業(yè)的迅速發(fā)展和造富，同樣支撐起了當地樓市強大的購買力和需求。義烏擁有全國最大的淘寶村集群，江北下朱村更是成為網紅直播第一村，2020年當地電商主體增加至28萬戶，電商交易達到3124億元。

“這兩年做淘寶亞馬遜微商、電商直播的客戶特別多，我接觸的10個客戶，9個都是做電商的。”一位義烏資深中介透露，他們的特點就是成群結隊來買房，比如電商聚集區(qū)的北苑板塊二手房，110平米1月份才310萬元，過年后漲到330萬元，現在價格跳到410萬元，“年后漲到我們自己也覺得有點離譜，跳單太頻繁了，比一日三餐還多，融創(chuàng)拍下地王的當天，正在成交的四個單子都跳單了”。

一位綠城的義烏市場人士則透露，公司當地一別墅合院項目總價為1500萬元起步，最近剛成交一套2000萬元的合院，該套房的“95后”購房者就是做電商起家，首付就達到七八百萬元，“義烏整體做商貿的環(huán)境，能夠快速創(chuàng)造財富”。

多重因素下，新房火熱的行情也傳導至二手房，而實際上，中介交易的二手房大多也是剛交付的新房。一位義烏本地中介公司高管表示，去年二手房不好做，主城區(qū)很多學區(qū)房都拆沒了，無房可賣，去年底到今年初，很多樓盤交付，房東趁著行情好就出手了，即便可能要承擔二三十萬元的稅費。

針對房價快速爬坡，3月26日，義烏出臺調控政策，稱為堅決抑制投機炒房、遏制房價過快上漲，出臺包括視情況“限房價、限地價”、限制新房兩年后交易、在售項目不予上調備案價等內容。不過，限購、人才房等調控政策并未涉及，而目前的義烏樓市，依然如同干柴烈火。(作者：郭菲菲)