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作為2021年房地產(chǎn)行業(yè)的新生事物，“集中供地”從根本上改變了試點城市土地市場的運(yùn)行邏輯。22個試點城市由此進(jìn)入了土地市場的發(fā)展新階段，企業(yè)拿地邏輯、策略、競爭格局也由此改變。至6月末，首輪集中供地土拍均已結(jié)束，新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗。

在當(dāng)前房企競爭壓力持續(xù)下，房企合作拿地的現(xiàn)象越來越普遍。在集中供地中，部分房企為了緩解在多地鋪開拿地的資金壓力，以及降低新開拓城市的風(fēng)險，開始選擇與其他房企進(jìn)行集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，在部分區(qū)域拿地開發(fā)上進(jìn)行合作，共享資源，優(yōu)勢互補(bǔ)。

從房企的合作情況來看，主要聚焦各自優(yōu)勢區(qū)域的合作，區(qū)域主要以長三角、粵港澳大灣區(qū)、以及部分中西部熱點城市等為主。

我們認(rèn)為，集中供地下房企在熱點區(qū)域的競爭將更加激烈，房企進(jìn)行合作可以增大拿地優(yōu)勢，實現(xiàn)抱團(tuán)取暖，也可以抵御風(fēng)險，但應(yīng)警惕合作方臨時變卦，項目開發(fā)溝通存在分歧，因磨合不善導(dǎo)致的項目推進(jìn)速度緩慢等多種問題。

01

重點城市集中土拍熱度不減

隨著上海、武漢兩城完成首批集中供地結(jié)束，22個重點城市首輪集中供地土拍均已結(jié)束，新階段下土地市場的特征和走向逐漸明朗。

兩集中新政之下，各地市場表現(xiàn)不一，但熱度分化成為常態(tài)，一方面，高溢價地塊頻頻涌現(xiàn)，典型如重慶，由于不限價，溢價率水平居于最高位，高達(dá)43%，22宗地成交溢價率超過50%，占成交地塊的48%，其中招商蛇口競得的沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)Ah標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)商住地溢價率更是高達(dá)130%。另外，斬獲首批集中供地出讓金榜首的杭州市場熱度也居高不下，57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達(dá)40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，市場熱度持續(xù)高漲。

圖 22個重點城市首批集中土拍溢價率與流拍率

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

除重慶、杭州兩城以外，首批集中出讓地塊較少的廈門、深圳市場熱度也居高不下，兩城整體溢價率均在30%左右，以廈門為例，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達(dá)上限價格，進(jìn)入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國貿(mào)&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/㎡之間，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

相比之下，長春、天津、青島等北方城市市場熱度相對較低，尤其是青島，溢價率僅有2%。與低溢價率如影隨形的還有較高的流拍率，譬如長春50宗涉宅地，有10宗撤牌、2宗流拍，流拍率達(dá)24%，是重點城市首輪土拍中流拍率最高的城市。不僅如此，長春日前已完成第二輪集中出讓，流拍率更是高達(dá)38%，超九成地塊底價成交，市場再度遇冷。

02

房企積極在集團(tuán)層面達(dá)成戰(zhàn)略合作

與此同時，大規(guī)模集中供地，對房企前期資金籌集、調(diào)配能力提出更大挑戰(zhàn)，如何在有限資金池和規(guī)則框架內(nèi)增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時又能減少對自有資金的占用，是橫亙在房企眼前一道難題;此外，在競爭壓力加大利潤空間被壓縮下，對后期的項目建設(shè)研發(fā)以及成本控制上也提出更大的要求。

在此情況下，在部分重點城市中，如廣州、重慶、北京、南京等，房企進(jìn)行聯(lián)合拿地，同時也有部分房企為應(yīng)對集中供地，與其他房企在集團(tuán)層面達(dá)成了進(jìn)行戰(zhàn)略合作。如越秀4月以來，分別與濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、仁恒置地以及紫薇地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，以應(yīng)對越來越激烈的土地市場;武漢城建則分別聯(lián)手首創(chuàng)置業(yè)、招商蛇口、中國金茂達(dá)成了戰(zhàn)略合作;在7月12日，綠地控股與保利置業(yè)進(jìn)行簽約。

表：4月以來，部分房企達(dá)成戰(zhàn)略合作情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

03

合作聚焦長三角、粵港澳及部分中西部

從房企的合作情況來看，主要聚焦各自優(yōu)勢區(qū)域的合作，區(qū)域主要以長三角、粵港澳大灣區(qū)、以及部分中西部熱點城市等為主。

如越秀與龍光、濱江、仁恒的合作區(qū)域主要聚焦在粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，與紫薇地產(chǎn)合作則在中西部熱點城市西安;首創(chuàng)、招商、金茂和武漢城建的合作聚焦在以武漢為基礎(chǔ)，外拓全國市場;綠地控股和保利置業(yè)的合作聚焦在以上海為代表的長三角區(qū)域。

表：4月以來，部分房企達(dá)成戰(zhàn)略合作情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

房企進(jìn)行區(qū)域性合作時，可以利用各自在區(qū)域布局上的優(yōu)勢互補(bǔ)。一方面，在融資難的情況下，國企央企具有較好的財務(wù)水平，為企業(yè)合作提供較好的財務(wù)支持;另一方面，區(qū)域性龍頭房企在當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ恼藤Y源、產(chǎn)品打造經(jīng)驗以及成本管控優(yōu)勢，新進(jìn)房企與之合作有利于該區(qū)域熟悉客群及產(chǎn)品打造，為將來在區(qū)域深耕積累經(jīng)驗。

總的來說，房企抱團(tuán)取暖在一定程度上可以抵御風(fēng)險，利用各自的產(chǎn)品打造經(jīng)驗、資源優(yōu)勢、財務(wù)優(yōu)勢可更好地助力產(chǎn)品銷售、降低項目開發(fā)成本，實現(xiàn)“1+1>2”。

但值得注意的是，房企之間的合作還是存在一定的風(fēng)險，如7月21日宋都股份發(fā)布公告稱，放棄競得的杭政儲出【2021】8號地塊的土地使用權(quán)，繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還，根據(jù)公告顯示，今年5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以上限價17.83億元競得該地，溢價率29.86%，此次宋都退地，可能在于宋都拍地之后此前的合作方變卦，算不過賬的宋都最終決定退地。

此外，即使拿地成功，在后續(xù)的項目開發(fā)上也可能存在一定的問題。一方面 ，合作各方就項目公司的成本、利潤、銷售等方面可能存在較大的爭議;另一方面，項目股東內(nèi)部的審批流程及管理方面需要磨合，同時股東內(nèi)部的管理問題如國企審批效率的問題也會一定程度影響項目的推進(jìn)。