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7月26日，物業(yè)股遭遇“黑色星期一”。截至收盤，已上市的52家物業(yè)企業(yè)中有45家股價(jià)下跌。其中，世茂服務(wù)當(dāng)日跌幅達(dá)到19.55%，盤中一度暴跌超30%，創(chuàng)造了當(dāng)日物業(yè)股的最大跌幅，金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、碧桂園服務(wù)、合景悠活等多只股票日內(nèi)跌幅均超10%。

7月27日，物業(yè)股延續(xù)前一日的跌勢。截至當(dāng)日收盤，僅有7家物業(yè)股微漲，37只物業(yè)股出現(xiàn)不同程度下跌，其中，永升服務(wù)創(chuàng)下當(dāng)日最大跌幅，跌超18%。

在連續(xù)兩日的慘淡下跌之后，截至7月27日，已有世茂服務(wù)、金科服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、恒大物業(yè)等23只物業(yè)股跌破發(fā)行價(jià)。

7月28日，物業(yè)股開盤大面積上漲，但在連續(xù)兩日慘淡下跌之后，整體補(bǔ)漲有限。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓認(rèn)為，近幾天整個(gè)港股資本市場都處于大調(diào)整震蕩的波段，當(dāng)前物業(yè)股大跌主要受2方面利空因素影響，一是政策端，即7月24日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)布《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出要因城施策突出整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面重點(diǎn)，對物業(yè)方面要求明確資金使用、物業(yè)退出等方面做出明確約束;另一方面是受市場端影響，即7月26日大摩發(fā)布報(bào)告，下調(diào)對內(nèi)地物管股的看法，由原來的“吸引”降至“符預(yù)期”，這些因素反映在地產(chǎn)相關(guān)的板塊，物業(yè)企業(yè)由于市場估值相對處于高位，展現(xiàn)出較強(qiáng)的下殺態(tài)勢。

但唐卓也指出，其個(gè)人認(rèn)為資本市場有過度反映的成分。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策上提到的關(guān)于物業(yè)行業(yè)的內(nèi)容，并不會(huì)對物業(yè)企業(yè)的整體營收模式、業(yè)務(wù)拓展、盈利能力等產(chǎn)生過高的影響，因此從長期看，物業(yè)股在經(jīng)歷此次大幅的波動(dòng)后，市場仍有較強(qiáng)的回升動(dòng)能。”

即使如此，連續(xù)的暴跌也側(cè)面反映出，物業(yè)股一定程度上并不像外界看到的那么火。

上市難度加大

去年以來，物業(yè)企業(yè)的價(jià)值被發(fā)掘，物業(yè)行業(yè)也迎來一波一波的上市熱潮，而今年的物業(yè)上市熱度依然不減。

僅7月前半個(gè)月已有中駿商管、朗詩綠色生活、領(lǐng)悅服務(wù)、德信服務(wù)等六家物業(yè)企業(yè)先后登陸港交所。

截至目前，在港上市的物業(yè)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到48家，而2020年同期，這一數(shù)字僅為目前數(shù)量的一半。

物業(yè)企業(yè)爭先恐后上市背后，使上市難度在加大。

此前，物業(yè)企業(yè)在港股上市基本都是一表過，鮮少有物業(yè)企業(yè)交表失效的情況。而7月20日，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“世紀(jì)金源服務(wù)”)招股書因滿六個(gè)月而失效，該公司也成為物業(yè)行業(yè)首個(gè)一表失效而未能成功上市的物企。

除了自身存在的問題，世紀(jì)金源服務(wù)未能一次性IPO成功也側(cè)面說明物業(yè)行業(yè)在逐漸回歸理性，資本市場對物業(yè)企業(yè)上市的門檻在不斷提高。

尤其是今年5月20日，港交所對所有上市門檻作出調(diào)整，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬港元，該標(biāo)準(zhǔn)將于2022年1月1日起生效。

唐卓解釋道，上調(diào)盈利規(guī)定一定會(huì)對明年物企上市起到很大的暫緩作用。這也是20多家物企扎堆在今年交表的原因，就是要趕在新規(guī)之前上市。

基于此，唐卓判斷，2021年物業(yè)上市熱潮將達(dá)到階段性峰值，之后的一兩年時(shí)間，上市的物業(yè)企業(yè)可能有所減少，此后又將迎來一波新的物業(yè)上市熱潮。

分化加劇 頭部物企資金雄厚

實(shí)際上，資本市場對待上市物業(yè)企業(yè)的態(tài)度早已不是“一視同仁”，隨著物業(yè)上市企業(yè)增多，物業(yè)企業(yè)的分化也日趨明顯。

這種分化首先就表現(xiàn)在規(guī)模上。

2020年，以碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)等物業(yè)企業(yè)為代表的16家上市物企在管面積已經(jīng)突破億平方米，而星盛商業(yè)、興業(yè)物聯(lián)等尾部物企在管面積僅有幾百萬平方米，頭部和尾部差距較大。

2021年，碧桂園服務(wù)等龍頭物企更是通過收并購進(jìn)一步擴(kuò)大了規(guī)模優(yōu)勢，物業(yè)行業(yè)的集中度也越來越高。

在物業(yè)行業(yè)成長期，規(guī)模實(shí)際上也決定了其在資本市場的地位，這就意味著，規(guī)模日漸分化的物業(yè)公司在市值表現(xiàn)上分化也開始加劇。

根據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院數(shù)據(jù)，截至今年6月24日，6家頭部物企總市值都超過500億港元，其中碧桂園服務(wù)總市值超過2500億港元，華潤萬象生活總市值也超過1000億港元。對比之下，尾部的10家物企市值均低于20億港元，燁星服務(wù)、宋都服務(wù)和興業(yè)物聯(lián)的總市值均不到5億港元，與龍頭碧桂園服務(wù)的市值相差超過500倍。

“頭部物企資金雄厚，加上強(qiáng)勁的地產(chǎn)規(guī)模內(nèi)生和物企市場外拓，能為企業(yè)提供強(qiáng)勁造血能力，業(yè)績增速超過整體增速，優(yōu)勢在不斷積聚。而總市值低于100億元的成長型物企的長尾效應(yīng)日益顯現(xiàn)，收入結(jié)構(gòu)單一、成長性較低的物企，受資本青睞度低。”唐卓說，目前對物業(yè)行業(yè)來說，分化非常明顯，大家都愿意投大一點(diǎn)的企業(yè)，因?yàn)榇笠稽c(diǎn)的企業(yè)比較有保障。

此外，追溯物業(yè)公司上市的資本化道路來看，未來物業(yè)公司上市的資本化道路越來越窄，物業(yè)在資本市場可講述的故事也越來越少，這在一定程度上也影響了物業(yè)公司上市后的估值。

唐卓表示，2014年至2018年上市的物業(yè)企業(yè)主要講愿景，2018年至2019年間上市的物業(yè)企業(yè)主要講的是運(yùn)營模式，2019年至2020年上市的物業(yè)企業(yè)主打細(xì)分業(yè)態(tài)，那2021年待上市房企還可以講什么?

“對現(xiàn)在上市的物企來說，要找到自己的特色也越來越難?，F(xiàn)在上市的物企重合度比較高，資本在對數(shù)量越來越多的物企進(jìn)行選擇時(shí)確實(shí)比較難，在管面積2500萬平方米還是2000萬平方米，好像看起來都差不多，不知道該怎么投，所以估值下降是必然的。”

相比較傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主打創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式的物業(yè)企業(yè)的確更能獲得資本市場的青睞而得到較高估值。以7月以來上市的物管企業(yè)為例，中駿商管、朗詩綠色生活分別主打商業(yè)物業(yè)和綠色建筑的概念，二者上市首日股價(jià)漲幅分別達(dá)到8.11%和41.51%，尤其前者市盈率更是超過40倍。

隨著市值分化加劇，物業(yè)行業(yè)也迎來價(jià)值回歸。唐卓表示，以前物業(yè)企業(yè)一上市30倍至40倍的市盈率非常常見，更早的2018年底，永升服務(wù)的市盈率甚至達(dá)到了70倍。反觀今年上市的企業(yè)，市盈率基本上在10倍至20倍。

雖然有少數(shù)物業(yè)企業(yè)憑借規(guī)模或者創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式獲得了高市盈率，但總體來看，今年上市的物業(yè)企業(yè)市盈率明顯回落，上市物業(yè)企業(yè)中，約七成市盈率在下降，物業(yè)行業(yè)整體估值在逐漸回歸。