999精品,丝袜综合,大陆老熟妇性,中国老女人AV,亚洲精品国产第一区二区三区

“三道紅線”，對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發(fā)展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。

去年8月20日，央行、住建部出臺了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三道紅線”政策。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現(xiàn)達標。

時至今日，距“三道紅線”政策出臺已有一年，這一年里，房企都做哪些努力?又經歷的哪些變化呢?

超4成房企成功降檔

若以“三道紅線”政策發(fā)布的時間點來測算達標率，可以發(fā)現(xiàn)，即使是頭部四強房企碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)，他們也個個“踩線”;而從全行業(yè)更大范圍來看，百強房企滿足綠檔標準也僅有幾家，比如華潤、中海、金地、龍湖和濱江等。

在“三道紅線”政策要求下，“降檔”已經成為了房企規(guī)避風險的頭等大事。

為了改善自身財務狀況，各大房企紛紛通過加大銷售回款、推進主體上市等多種方式增加現(xiàn)金流入、優(yōu)化債務結構。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現(xiàn)降檔，降檔率達到40%，其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家。

從“三道紅線”政策發(fā)布到2020年財報截止日，只不到4個月的時間，房企就取得這樣的成績，其行動能力令人驚嘆。

值得注意的是，在房企“瘦身”過程中，金輝控股和金科股份“降檔”成果較為顯著，從最初連踩三條紅線，到去年年底就轉變?yōu)楦黜椫笜司弦蟮木G檔企業(yè)。截至目前，二者仍都維持綠檔狀態(tài)。

而融創(chuàng)中國從2019年末的“三線”全踩，連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末，融創(chuàng)中國凈負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現(xiàn)金短債比升至1.08，剔除預收款后的資產負債率降至78%。

綠地控股在今年2月底，實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前達標，整體由“紅檔”降至“橙檔”。

除此之外，這一年里，佳兆業(yè)、中梁控股、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”;中國金茂、世茂集團、雅居樂等房企則從“黃檔”降至“綠檔”。

中小房企債務違約不斷

“三道紅線”旨在讓房企從高負債式擴張回歸理性發(fā)展，頭部房企尚需要時日調整，而在這段陣痛期，一部分中小房企正頻繁出現(xiàn)債務違約情況。

最近一周就有房企發(fā)生債務違約事件，如8月11日，陽光100中國發(fā)布公告稱，公司未能于到期日支付2021年到期的一筆金額為2億美元的6.50%可轉換債券，而該違約事件將觸發(fā)公司2022年到期的金額為2.196億美元的13.0%優(yōu)先綠色票據(jù)的交叉違約條款。

早前，藍光發(fā)展爆發(fā)系列債券違約，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計違約金額102.62億元，累計未能到期償還的債務本息金額合計達159.97億元。

7月25日，實地集團出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應商和持票人聚集在廣州該公司集團總部進行現(xiàn)場維權。

而中大型房企如泰禾集團、協(xié)信遠創(chuàng)、華夏幸福等也正頻繁出現(xiàn)債務危機。

實際上，今年以來，房地產行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年大幅增加。相關統(tǒng)計顯示，僅2021年前5個月，已違約爆雷房企就多達12家。另據(jù)wind數(shù)據(jù)，2021年至今，已經有超過38只涉房債券違約，牽涉?zhèn)l(fā)行規(guī)模達587.2億元。

相關業(yè)內人士表示，“三道紅線”加劇了房企分化，這一變化于頭部與尾部房企而言并無大礙，但對中型房企來說，則意味著艱難的調整。

一位TOP20房企高管指出，目前房地產行業(yè)仍處于深度調整期，前期高舉高打的房企在政策高壓下如果不及時轉換風格，可能會有新的違約主體出現(xiàn)。

“大魚吃小魚”接連上演

面對“三道紅線”的政策壓力，債務爆雷之外，房企間的收并購動作也十分頻繁。

一方面，陷入困境的房企通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流、降負債，為“活下去”不斷謀求出路。另一方面，對于綠檔房企而言，通過戰(zhàn)略并購，可以承接更多的優(yōu)質土地資源，進而擴充自身的土地儲備。

4月份，融創(chuàng)以91.7億元從旭輝“口中”搶來“廣西一哥”彰泰集團;6月份，華夏幸福將深圳城市更新公司賣給了深圳鵬瑞地產，7月27日出讓南京江寧項目給萬科，7月28日又將北京豐臺項目的股權轉讓;6月底，遠洋資本200億并購紅星地產;還有藍光發(fā)展，為了應對債務違約問題，今年已經陸續(xù)出售了30多個項目......

據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上市房企收并購動作高達200次，涉及金額約1716億元;而2021年上半年收并購數(shù)量就達到了105次，涉及金額約1505億元，金額占比已達去年全年的88%。

業(yè)內預計，2021年房企間收并購市場規(guī)模將超2000億，行業(yè)“大魚吃小魚”的故事也將持續(xù)上演。

“優(yōu)等生”保持節(jié)奏穩(wěn)健發(fā)展

“三道紅線”是“三高”房企凜冽的寒冬，但對于那些堅持穩(wěn)健和長期戰(zhàn)略的房企而言，卻仍是溫暖的春天。

比如，近年來奉行現(xiàn)金為王的萬科，經營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，并于今年一季度末回歸綠檔。

又如龍湖，2016年至2020年期間，龍湖集團的凈負債率始終保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預收款后的資產負債率保持在70%以下，一直保持綠檔水平。

此外，大型央企、國企地產商也大多一直保持著穩(wěn)健發(fā)展的步伐，嚴格遵守投資、融資方面的“紀律”。

據(jù)市場研究機構監(jiān)測，2020年34家典型房企整體融資成本區(qū)間為2.2%-12.38%，其中，招商蛇口、保利、金茂、中海等央企地產商，以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在債券融資方面優(yōu)勢突出。

眼下，當眾多房企疲于抓銷售回款、降負債時，資金壓力相對輕松的萬科、龍湖及多數(shù)央企、國企，在拿地方面扔保持節(jié)奏，力度不減。機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬科拿地金額962億元，居全行業(yè)第一;龍湖拿地金額374億元，排第11位。而在拿地金額前十的房企中，保利、華潤、招商蛇口、中海等央企占了近半壁江山。

如今，“三道紅線”實施已滿一周年，政策效力也逐步顯現(xiàn)。在行業(yè)洗牌、分化加速的同時，也更趨于理性發(fā)展。(蘇曉)