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隨著近年中央先后發(fā)布房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等政策，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、投資策略等方面也面臨了不小的挑戰(zhàn)。在經(jīng)過了疫情反復(fù)的上半年后，港股也已經(jīng)步入了業(yè)績期，各大企業(yè)陸續(xù)發(fā)布中報(bào)業(yè)績。

近日，上坤地產(chǎn)發(fā)布中報(bào)業(yè)績顯示，公司目前總資產(chǎn)達(dá)到了約422.65億，較2020年末增長約38.5%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。凈利潤約2.62億元，同比增長約19.3%;凈利率17.2%，較2020年同期增加6個(gè)百分點(diǎn)，毛利率22.3%，為行業(yè)正常水平。

從各大房企發(fā)布的中期業(yè)績看到，包括上坤地產(chǎn)在內(nèi)的許多房企憑借著房地產(chǎn)行業(yè)較好的韌性和各自的戰(zhàn)略優(yōu)勢在上半年穩(wěn)住了局勢，經(jīng)營情況都有穩(wěn)定的提升。目前，各大房企都已經(jīng)對(duì)這些政策有了很好的適應(yīng)，并且通過公司的內(nèi)部管理、戰(zhàn)略規(guī)劃等保證公司處于合規(guī)范圍之內(nèi)。同時(shí)，政府近期也對(duì)房地產(chǎn)的一些政策進(jìn)行了調(diào)整和補(bǔ)充，如集中供地調(diào)整溢價(jià)率上限，為房企帶來了利好，房地產(chǎn)板塊的前景愈發(fā)明朗。那么伴隨著良好的業(yè)績表現(xiàn)和發(fā)展規(guī)劃，上坤地產(chǎn)在行業(yè)逐漸明朗的情況下又會(huì)有怎樣的發(fā)展機(jī)遇呢?在此不妨從以下幾點(diǎn)來進(jìn)行分析。

一、財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)優(yōu)化，探索綠色金融初顯成效

回顧上半年，雖然政府加大了對(duì)地產(chǎn)的政策調(diào)控力度，但是上坤地產(chǎn)在各項(xiàng)政策趨嚴(yán)的情況下卻依舊表現(xiàn)出較好的韌性。從中報(bào)數(shù)據(jù)中可以看到，公司應(yīng)占合約銷售額約105.36億元，同比增長29.77%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)邁過高速發(fā)展期，過去依托高杠桿的模式不可持續(xù)，并帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央出臺(tái)了房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”等政策，對(duì)房企的債務(wù)端進(jìn)行了監(jiān)管。“三道紅線”政策嚴(yán)格規(guī)定了幾項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)的達(dá)標(biāo)基準(zhǔn)，這就意味著持續(xù)高負(fù)債的房企將受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，對(duì)公司經(jīng)營發(fā)展帶來一定的壓力。而從近幾年來看，上坤地產(chǎn)的三大指標(biāo)全部處于改善狀態(tài)，并且在去年成功上市的幫助下，融資渠道有所拓寬，債務(wù)端的壓力也因此釋放。

此次的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上坤地產(chǎn)的凈負(fù)債率下降至66.7%，現(xiàn)金短債比上升至1.3倍?？梢钥吹焦驹诔掷m(xù)優(yōu)化杠桿水平，這也表明了公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在持續(xù)降低，體現(xiàn)出公司的財(cái)務(wù)趨于穩(wěn)健。而由于在上半年推進(jìn)戰(zhàn)略投入，獲取了較多土地資源，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率目前處于略微高于監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)。但是考慮到公司是出于推進(jìn)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的目的，并且經(jīng)營的穩(wěn)定提升使得財(cái)務(wù)狀況處于不斷優(yōu)化的狀態(tài)，相信公司在不久的將來也將躋身“綠檔”房企。此外，公司的財(cái)務(wù)安全性之高還能在銀行貸款占比和在手現(xiàn)金量中體現(xiàn)，目前公司的現(xiàn)金及銀行結(jié)余約人民幣73.1億元，提升了近4成;銀行貸款占比也從去年的30%提升至42.9%，能夠看出公司持續(xù)拓寬資金渠道，提升公司資金的高流動(dòng)性。

目前，由于各項(xiàng)政策的頒布使得房企的融資收緊，融資規(guī)模也大幅下降。而筆者了解到，上坤地產(chǎn)于7月份發(fā)行了規(guī)模為2.1億的綠色美元債，期限364天，這也是上坤首次嘗試發(fā)行綠色債券。在目前融資困難的情況下，成功發(fā)債愈發(fā)不易，在去年新上市的房企中也只有兩家公司發(fā)行了綠色美元債，體現(xiàn)了公司目前的經(jīng)營狀況和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面受到了國際認(rèn)可，財(cái)務(wù)也處于安全穩(wěn)健的狀態(tài)。

二、“3+X”布局持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域合并為打造長三角超級(jí)區(qū)域助力

在投資布局上，公司堅(jiān)持“3+X”的布局體系，主要是以在長三角地區(qū)、中部核心區(qū)和珠三角地區(qū)進(jìn)行持續(xù)深耕為理念。其中，長三角地區(qū)是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展區(qū)域，同時(shí)也是國家重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一。在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，公司于長三角地區(qū)的土儲(chǔ)占比已經(jīng)達(dá)到了60%。從長期來看，選擇在此區(qū)域發(fā)展無疑是為將來的業(yè)績能夠有飛速的增長打下根基。同時(shí)，中部核心區(qū)和大灣區(qū)也同樣具有很高的成長性，由此可見公司布局具備前瞻性，結(jié)構(gòu)較為合理。

此次公布的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司在上半年新增土地儲(chǔ)備307.8萬平方米，新增土地24幅，對(duì)應(yīng)貨值約313.8億元。而新增土儲(chǔ)中有48.5%位于長三角核心城市，可以看到上坤依舊是秉承著區(qū)域深耕的戰(zhàn)略，在上半年持續(xù)擴(kuò)大公司在長三角地區(qū)內(nèi)的布局優(yōu)勢。

值得一提的是，在各項(xiàng)政策的發(fā)布下，多家房企也做出了對(duì)發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整等一些列措施，其中就包括了對(duì)組織架構(gòu)、投資布局架構(gòu)上的調(diào)節(jié)。有觀察到，在上半年有數(shù)十家公司對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整變革。而近日，上坤地產(chǎn)也發(fā)布通知稱，要將布局規(guī)劃中的上海區(qū)域與江蘇區(qū)域合并為滬蘇區(qū)域，同時(shí)將原上海區(qū)域和江蘇區(qū)域所有項(xiàng)目和人員整體并入滬蘇區(qū)域。區(qū)域的合并不僅有利于降低管理成本，提高管理效率，同時(shí)也有助于區(qū)域深耕的推進(jìn)，更加順應(yīng)了公司區(qū)域深耕長三角區(qū)域的戰(zhàn)略，后續(xù)伴隨著區(qū)域的發(fā)展，業(yè)績釋放將更為明顯。

截至2021年6月末，公司全口徑土儲(chǔ)面積達(dá)到了777.1萬平方米，總貨值約727.8億元，土儲(chǔ)資源依舊充沛，未來可持續(xù)發(fā)展有所支撐。此外還關(guān)注到，總土儲(chǔ)中一、二線城市的占比達(dá)到了70%，隨著未來經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化的推進(jìn)，一、二線城市的發(fā)展程度也會(huì)逐漸提升，那么在大規(guī)模布局于此的情況下，上坤的收益率也將會(huì)逐漸提高。

從拿地方式上來看，上坤積極開展多元化投資策略。公司在2020年通過招拍掛獲取的土儲(chǔ)占比40%，此外還有結(jié)合收并購、產(chǎn)業(yè)合作和政府平臺(tái)合作等獲取土儲(chǔ)的方式。此前，公司還曾發(fā)布稱，旗下上海東匠置業(yè)有限公司將以2.6億元收購杭州祥璟資產(chǎn)管理有限公司的65%股權(quán)，并且此次收購?fù)瓿珊?，杭州祥璟資產(chǎn)將成為上坤地產(chǎn)的全資附屬公司。據(jù)了解，杭州祥璟資產(chǎn)主要從事于物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，此次收購進(jìn)一步展現(xiàn)了上坤多渠道獲取優(yōu)質(zhì)資源的優(yōu)勢。

今年中央出臺(tái)的22城“集中供地”政策使得各大房企獲取土儲(chǔ)的難度加大不少，同時(shí)也對(duì)資金儲(chǔ)備有了更大的要求。而此時(shí)多元化的拿地方式就顯得較為靈活，在能夠穩(wěn)定擴(kuò)張土儲(chǔ)的同時(shí)也能夠避免因?yàn)榧泄┑囟鴰淼母偁帀毫统杀緣毫Α?/p>

上半年的集中供地已經(jīng)落下帷幕，涌現(xiàn)出的地價(jià)高溢價(jià)率等問題也引起了中央的重視。自然資源部也準(zhǔn)備將二次土拍的規(guī)則往北京供地的方式靠攏，主張“限地價(jià)、控房價(jià)、提品質(zhì)”。那么隨著這次規(guī)則的調(diào)整，第一次土拍出現(xiàn)的房價(jià)高波動(dòng)的情況將不再發(fā)生，對(duì)于房企的資金壓力有了很大的緩和，并且也平衡了房企之間獲取土地的機(jī)會(huì)。

三、品牌力升級(jí)，踐行ESG理念，凸顯高質(zhì)量發(fā)展“底色”

(1)全新品牌戰(zhàn)略詮釋產(chǎn)品價(jià)值，助力提升產(chǎn)品力

上坤能取得如此良好的經(jīng)營發(fā)展，產(chǎn)品的精研功不可沒。公司秉承為顧客提供高品質(zhì)服務(wù)的理念，并且針對(duì)不同客戶的需求打造了四大產(chǎn)品系。其中，融合了現(xiàn)代美學(xué)、精工、科技、智慧等元素的云系產(chǎn)品在上半年持續(xù)熱銷，為銷售業(yè)績做出了很大的貢獻(xiàn)。云系產(chǎn)品在2020年獲得了十大輕奢精品產(chǎn)品系、中國匠心美宅產(chǎn)品系品牌價(jià)值十強(qiáng)的殊榮，為公司提高了行業(yè)內(nèi)的競爭力和認(rèn)可度，體現(xiàn)出了公司對(duì)于產(chǎn)品打造的鉆研之深和對(duì)客戶需求的洞察深刻。

此外，上坤地產(chǎn)在7月份正式發(fā)布了“萬物共生，美每與共”的品牌戰(zhàn)略。公司對(duì)于“人與人”、“人與自然”的和諧相處尤為重視，發(fā)展此項(xiàng)品牌戰(zhàn)略將更加有助于時(shí)代、城市和人共同美好生長。并且上坤指出，只有實(shí)現(xiàn)人與自然和諧相處的生態(tài)大環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)萬物共生的宜居理想。在新戰(zhàn)略的賦能下，公司產(chǎn)品也有望更受客戶青睞，產(chǎn)品力將會(huì)進(jìn)一步的提升。

(2)推動(dòng)綠色發(fā)展，共筑綠色家園

在國家大力推進(jìn)“碳中和”、“碳達(dá)峰”的目標(biāo)下，環(huán)境治理、保護(hù)的問題也逐漸被關(guān)注，可持續(xù)發(fā)展的理念也開始逐漸深入。而在房地產(chǎn)行業(yè)中，以環(huán)境發(fā)展、社會(huì)責(zé)任和公司管制為導(dǎo)向的理念(ESG發(fā)展理念)引起了各大房企的重視。從上坤地產(chǎn)發(fā)布的首份ESG報(bào)告中也可以看到，從發(fā)行綠色美元債，到綠色環(huán)保建筑，都能體現(xiàn)出公司積極營造健康生態(tài)的社區(qū)，推動(dòng)綠色發(fā)展的決心。截至2020年底，上坤地產(chǎn)共有68個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑認(rèn)證或評(píng)價(jià)，綠色建筑總建筑面積達(dá)808.9萬平方米。此外，公司還提出了“碳匯林”社會(huì)公益計(jì)劃，并且依靠自身實(shí)力栽種了近500畝、8萬株綠植。在公司提高綠色可持續(xù)發(fā)展競爭力的同時(shí)，也為改善地球生態(tài)貢獻(xiàn)了一份力量。

結(jié)語

未來在房地產(chǎn)長效機(jī)制調(diào)控深化的情況下，房企的發(fā)展將會(huì)朝著“穩(wěn)”字看齊。而從上坤地產(chǎn)上半年的表現(xiàn)來看，依舊是處于穩(wěn)健發(fā)展的狀態(tài)。那么憑借目前區(qū)域深耕的推進(jìn)和多元化發(fā)展的持續(xù)發(fā)力，公司將持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，提高競爭優(yōu)勢。

此外，公司自成功上市之后深受資本市場認(rèn)可，取得了多項(xiàng)榮譽(yù)。3月，公司榮獲2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)TOP78、2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合發(fā)展TOP8。5月份，上坤地產(chǎn)正式被納入了MSCI中國小型股指數(shù)成份股。MSCI中國小型股指數(shù)是摩根士丹利資本國際公司推出的中國市場指數(shù)之一，涵蓋了中國具有發(fā)展?jié)摿徒?jīng)營狀況良好的公司，因此該股指也成為了全球投資者和機(jī)構(gòu)參考并進(jìn)行投資組合平衡的重要指標(biāo)。被納入指數(shù)不僅對(duì)上坤地產(chǎn)目前的經(jīng)營狀況和發(fā)展?jié)摿Χ季哂袃?yōu)勢有了很好的認(rèn)可，同時(shí)也能夠使公司國際層面的知名度和影響力再邁進(jìn)一步，為后續(xù)被納入更多指數(shù)提供驅(qū)動(dòng)力。