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為了使房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機制在不斷的落實并且細化。而近年來，相繼出臺的房企融資“三道紅線”、銀行房貸“兩道紅線”、22城“集中供地”等多項政策也更加體現(xiàn)了中央調(diào)控的決心。在多種政策出臺，疊加疫情環(huán)境的壓力下，房地產(chǎn)板塊的景氣度和估值也長期處于低迷狀態(tài)。

2021年已經(jīng)過去了大半，港股也進入了中期業(yè)績期。8月26日，弘陽地產(chǎn)(01996.HK)發(fā)布中期業(yè)績。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入129.6億元人民幣，同比增長34.7%;毛利潤27.3億元，同比增長12.1%;實現(xiàn)凈利潤9.9億元，同比增長10.6%;毛利率和凈利率分別達到了21.1%和7.6%?？梢钥吹皆谏习肽攴康禺a(chǎn)行業(yè)承壓的情況下，公司憑借著出色的功底，依舊維持了經(jīng)營的穩(wěn)定發(fā)展。

在未來房地產(chǎn)長效機制的調(diào)控下，“房住不炒”、“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”等發(fā)展基調(diào)持續(xù)深化?？梢灶A(yù)見房地產(chǎn)在未來發(fā)展中必然是以“穩(wěn)”字當頭，那么弘陽地產(chǎn)能否在這種局面下持續(xù)穩(wěn)步前行，獲得價值提升呢?接下來就從以下幾個方面來進行分析。

一、“三道紅線”維持“綠檔”水準

近年來，為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)價格與價值嚴重背離的情況，我國對于房企融資監(jiān)管的調(diào)控力度也越來越大。同時，市場對于房企的融資情況一直以來都是比較重視的，而影響融資的關(guān)鍵因素之一就是銷售，通過銷售回款使房企的負債率下降，進而達到降低杠桿，釋放融資端壓力的目的。

而“三道紅線”政策的出臺對房企的財務(wù)杠桿有了明確的規(guī)范標準，這也意味著未來金融秩序?qū)⒏右?guī)范，有息負債的調(diào)整也意味著房企的“高負債”模式將不復存在。從另一個視角來看，這也促使了房企對于銷售回款的重視。那么接下來就來著重分析，弘陽地產(chǎn)的銷售和債務(wù)狀況。

回顧弘陽2020年的業(yè)績，全年實現(xiàn)了合約銷售金額865億元人民幣，同比增長32.8%。其中主要歸功于公司以“做透大江蘇”為核心的深耕長三角地區(qū)的戰(zhàn)略，江蘇為銷售做出的貢獻最大，長三角地區(qū)的其他省市的銷售金額也有所增長，同時也加強了大灣區(qū)、成渝地區(qū)的布局。因此銷售業(yè)績也大幅增長，成功躋身行業(yè)合約銷售金額排名50強。

年初，弘陽地產(chǎn)將2021年的年度銷售目標按年提升15%，中期業(yè)績報中的數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)了合約銷售金額人民幣491.5億元，同比增長55.7%;合約銷售均價為每平方米16920元，同比增長15.6%。可以看到在上半年房地產(chǎn)環(huán)境壓力較大的情況下，弘陽地產(chǎn)依舊能夠保持穩(wěn)定的步伐，緊跟目標前進。充分說明了公司不僅有優(yōu)異的基本面作為基礎(chǔ)，同時在面對各種環(huán)境壓力時也展現(xiàn)出良好的韌性。目前看來，弘陽已經(jīng)完成了近一半銷售目標，從公司的銷售穩(wěn)步增長、布局充裕的情況來看，年度目標將會穩(wěn)穩(wěn)達成。

(數(shù)據(jù)來源：公司中業(yè)績會PPT)

“三道紅線”等相關(guān)政策出臺后，各大房企積極響應(yīng)，采取措施降低杠桿率，不少房企也成功進行了“換擋”。截至2021年6月末，弘陽地產(chǎn)的凈負債率為53.9%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.4%，現(xiàn)金短債比為1.7倍?？梢钥吹焦境掷m(xù)在鞏固基本面、優(yōu)化債務(wù)指標、平衡財務(wù)杠桿上下功夫，使得公司成功保持在了“綠檔”水準，這也意味著公司債務(wù)風險持續(xù)處于較低的狀態(tài)。

(數(shù)據(jù)來源：公司中期財報，格隆匯整理)

而公司優(yōu)異的銷售情況和良好的財務(wù)杠桿水平引起了評級機構(gòu)的關(guān)注。聯(lián)合國際將弘陽地產(chǎn)的國際長期發(fā)行人評級和公司所發(fā)行的高級無抵押美元票據(jù)的國際長期發(fā)行債務(wù)評級同時從“BB-”上調(diào)至“BB”，對公司的經(jīng)營情況表示認可，并且相信公司未來的經(jīng)營規(guī)模會持續(xù)擴大。同時，國際知名評級機構(gòu)惠譽在7月份確認了弘陽地產(chǎn)“B+”評級，展望穩(wěn)定。指出公司在不斷擴大規(guī)模的同時也能保持財務(wù)杠桿的穩(wěn)健，并且可售資源也很充足。

二、持續(xù)開拓和深耕，夯實發(fā)展基礎(chǔ)

上半年，為了全面落實房地產(chǎn)長效機制，國家出臺了22城“集中供地”政策，有意調(diào)控房價。但是從目前的情況來看，效果有些不及預(yù)期，并且由于各項政策加劇了房企之間的競爭，反而使得地價水漲船高。因此，為了進一步完善“穩(wěn)地價”的工作需求，中央對土拍的規(guī)則也有了調(diào)整。從嚴控溢價率、規(guī)定溢價上限，到“搖號”、“一次報價”等方式都在一定程度上降低了房企的拿地成本，同時也能夠緩和競爭壓力，平衡各大房企獲取土地資源的機會。而這之中“競品質(zhì)”成為關(guān)鍵詞，對于弘陽地產(chǎn)這類在產(chǎn)品力上具備優(yōu)勢的房企而言或?qū)⒁馕吨碌钠鯔C。

從公司上半年拿地情況來看，弘陽地產(chǎn)堅持深耕與擴張布局，相繼于全國各地斬獲21塊土地，截至2021年6月末，公司總土儲穩(wěn)步增長至2101萬平方米，除了長三角以外，在成都、重慶、長沙、佛山等重點城市也實現(xiàn)了深耕布局。

(截圖來源：中期業(yè)績會PPT)

目前，公司的土儲布局在江蘇地區(qū)占比達到了56%，在全國其他重點城市的占比為24%。從戰(zhàn)略上來看，弘陽地產(chǎn)依舊秉持著“做透大江蘇，深耕都市圈，做強中心城”的戰(zhàn)略布局，做強江蘇的同時也在對長三角地區(qū)(除江蘇)、大灣區(qū)、成渝地區(qū)等重點區(qū)域進行深耕，持續(xù)推進公司布局。從城市能級上看，新增的土儲中有78%為一、二線城市，可以看到公司也在大力推進高能城市的布局力度，可預(yù)見的是隨著我國城市化的推進，經(jīng)濟迅速發(fā)展，公司的業(yè)績也會隨之釋放。

三、多元化道路為長期發(fā)展增添驅(qū)動力

目前，隨著各項政策的出臺，長效機制持續(xù)深化，房企之間的競爭程度已經(jīng)非常激烈。因此不僅要關(guān)注到公司上半年的表現(xiàn)，更要從既定的發(fā)展方向、發(fā)展策略、運營規(guī)劃等方面分析公司是否有實力在未來持續(xù)生存并發(fā)展。筆者了解到，弘陽地產(chǎn)在多元化發(fā)展上具有獨到之處，那么就具體看看。

(1)綠色金融推動可持續(xù)發(fā)展

隨著環(huán)境惡化的問題愈發(fā)嚴峻，近年所頒布的“碳中和”政策也充分說明了國家對于環(huán)境治理的重視，并且推行了許多環(huán)境治理的措施。其中，綠色金融是推動綠色可持續(xù)發(fā)展的重要手段，能夠支持高效利用資源、進行環(huán)境改善等經(jīng)濟活動，在促進環(huán)境保護和治理上都有著重要作用。

而弘陽地產(chǎn)也在持續(xù)推進綠色可持續(xù)發(fā)展，并且在早前也推出了“弘陽綠色融資框架”，為后續(xù)發(fā)行綠色融資工具做好準備工作，而通過綠色金融所獲得的資金將會專注于減少地產(chǎn)營運所帶來的碳足跡，以此來對環(huán)境的績效進行改善。今年4月28日，公司獲得了香港品質(zhì)保證局頒發(fā)發(fā)行前階段綠色金融認證，同時在5月18日，公司發(fā)布公告宣布擬發(fā)行規(guī)模為2.1億美元，利率為7.3%的優(yōu)先綠色票據(jù)，于2024年到期。可以看到弘陽地產(chǎn)對于推動綠色發(fā)展是尤其積極的，同時也有助于推廣綠色發(fā)展，引起廣大投資者和企業(yè)注意到環(huán)境保護、發(fā)展綠色生態(tài)的重要性，同時公司未來的知名度和影響力亦將有所提高。

(2)“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動”持續(xù)賦能

此外，弘陽地產(chǎn)不僅僅布局于住宅，同時也在商業(yè)板塊有所深耕，公司一直以來所執(zhí)行的“商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略也為公司的業(yè)績增長提供了不少助力。目前，由于我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人們的生活水平提升，對于消費、休閑娛樂、各項服務(wù)的需求也就隨之增高。那么對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)就成了熱點板塊，各大房企也逐漸關(guān)注起商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

目前，在弘陽地產(chǎn)雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)力下，弘陽廣場的品牌已經(jīng)發(fā)展到了河北、山東、江蘇、湖南、安徽等各個省市，同時也在進軍常州、安慶，行業(yè)的影響力也在不斷推動。而且，憑借著公司對商業(yè)地產(chǎn)的深入了解，成功打造出了具有“雙Mall(購物、家居)+游樂演藝”的弘陽特色產(chǎn)城融合模式的“弘陽茂”。南京弘陽茂作為首個進行這種模式的商業(yè)地產(chǎn)項目，憑借著獨特的發(fā)展優(yōu)勢和不斷擴大的影響力在2020年被評為江蘇省首個夜經(jīng)濟示范區(qū)，同時在今年7月份召開的中房指數(shù)2021房地產(chǎn)市場趨勢報告會上，南京弘陽茂榮獲“2021商業(yè)地產(chǎn)標桿項目”。足以見得弘陽地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的鉆研程度已經(jīng)達到了行業(yè)領(lǐng)軍水平，可以預(yù)見在未來商業(yè)模式不斷的發(fā)展下，公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊也會持續(xù)外拓。

(常州弘陽1936和安慶弘陽廣場)

(3)“六個一體化”大運營策略

伴隨行業(yè)進入管理紅利時代，弘陽亦在大運營體系建設(shè)上積極推進。公司“六個一體化”運營策略包含了對投融研管理、產(chǎn)品研發(fā)與建造、標準化供應(yīng)鏈等六個方面進行一體化，從各個方面進行運營管理以達到降本增效的目的。該策略對公司進行了許多優(yōu)化：1.持續(xù)進行產(chǎn)品升級，打造品質(zhì)標桿，達到提高產(chǎn)品品質(zhì)和整體交付率的效果。2.堅持以服務(wù)客戶為導向，提升弘心服務(wù)體系，提高客戶滿意度。3.涉及多種不同的商業(yè)地產(chǎn)模式和方向，滿足市場多樣化的需求?？梢灶A(yù)見，在未來行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰的環(huán)境下，弘陽地產(chǎn)能夠憑借自己獨具一格的運營策略提高競爭優(yōu)勢。

結(jié)語

中期財報相繼出爐，在各大房企出色表現(xiàn)的伴隨下，房地產(chǎn)板塊的情緒也有所回升，逐步進入了估值修復行情，多家房企的估值也開始提升。觀察到從8月份開始，弘陽地產(chǎn)的估值也開始回暖，截至2021年9月2日，弘陽地產(chǎn)的動態(tài)市盈率已經(jīng)從7月底的3.87倍升至4.12倍。雖然已經(jīng)有所提升，但是由于板塊長期的低迷使得估值依舊處于較低的位置。因此不妨大膽猜測，在伴隨著穩(wěn)定的經(jīng)營狀況和長遠的發(fā)展戰(zhàn)略的情況下，未來弘陽地產(chǎn)的估值也會持續(xù)提升，回到合理區(qū)間。

弘陽地產(chǎn)也憑借著出色的年度業(yè)績在上半年獲得了多家機構(gòu)的看好。尚乘國際、招銀國際、國泰君安紛紛給予和維持“買入”評級，建銀國際維持“優(yōu)于大市”的評級。了解到各大機構(gòu)分別從基本面、資產(chǎn)負債表、估值等多方面對弘陽地產(chǎn)的情況作了分析并給予好評，能夠說明公司的成長是比較具有全面性的，這也能夠反映出公司管理和發(fā)展體系的規(guī)劃是非常出色的。而多家機構(gòu)的認可不僅能夠表明公司的經(jīng)營情況優(yōu)秀，也有望為資本市場的估值表現(xiàn)帶來催化效應(yīng)。