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現(xiàn)金流是房企生命線。

危機(jī)感不斷蔓延之下的這個(gè)財(cái)報(bào)季，誰是“現(xiàn)金王”?誰又面臨著危機(jī)?中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(微信ID：china-crb)記者通過房企發(fā)布的2021年中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，整理出2021年上半年TOP50上市房企凈利潤(rùn)榜、現(xiàn)金榜、短期償債壓力榜等若干榜單。

以現(xiàn)金短債比作為衡量指標(biāo)，TOP50上市房企中40家房企手握現(xiàn)金不能完全覆蓋其短期債務(wù)。其中，恒大雖然手持現(xiàn)金1616.27 億元，但目前短期負(fù)債額已有11911.82億元，現(xiàn)金短債比僅0.14。除此之外，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、萬科A等頭部房企也出現(xiàn)了手持現(xiàn)金難以覆蓋其短期負(fù)債情形。

同時(shí)，由于現(xiàn)金流量指標(biāo)相對(duì)于凈利潤(rùn)表更難調(diào)節(jié)，所以衡量一家房企真實(shí)盈利狀況，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~是比凈利潤(rùn)還關(guān)鍵的指標(biāo)。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)TOP50上市房企中發(fā)布了上半年現(xiàn)金流量表的19家企業(yè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，有12家房企經(jīng)營(yíng)性流量?jī)纛~較去年有所增加;也有3家房企出現(xiàn)了凈利潤(rùn)不錯(cuò)，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的情形。

12家房企經(jīng)營(yíng)性凈流量增加

根據(jù)榜單，手持現(xiàn)金最多的房企是萬科A，手握現(xiàn)金1869.86億元;碧桂園、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、綠地控股、中國(guó)奧園、綠城中國(guó)緊隨其后。

不過，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50房企中，僅首創(chuàng)置業(yè)、佳兆業(yè)、花樣年控股、禹洲集團(tuán)、合景富泰、華僑城A、越秀地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、正榮地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展這10家房企持有現(xiàn)金足夠覆蓋其短期債務(wù)(即現(xiàn)金短債比大于1)，短期償債壓力無憂。

其中，首創(chuàng)置業(yè)已于今年7月9日宣布退市。值得注意的是，2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)盡管收縮戰(zhàn)線，進(jìn)行了各種降杠桿舉措，首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率同比仍上升近4個(gè)百分點(diǎn)，從2020上半年的77.52%升至如今的81.11%。截至2021年中期，首創(chuàng)置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，凈負(fù)債率為164%，踩重兩條紅線。另外，出售項(xiàng)目股權(quán)是其另外一種降債方式。

中國(guó)海外發(fā)展在手持現(xiàn)金及短期償債能力榜單中均排名前10，展現(xiàn)出良好平衡能力。

數(shù)據(jù)也并非全然悲觀。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者根據(jù)TOP50上市房企發(fā)布了上半年現(xiàn)金流量表的19家企業(yè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，有12家房企上半年經(jīng)營(yíng)性流量?jī)纛~較去年同期有所增加，包括首創(chuàng)置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)、路勁、綠地控股、富力地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、金科股份、中梁控股、越秀地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、華僑城A、世茂股份。

企業(yè)現(xiàn)金流主要包括經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、投資現(xiàn)金流及籌資現(xiàn)金流，其中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是企業(yè)生存和發(fā)展的原動(dòng)力，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~代表了一個(gè)企業(yè)的“造血”能力，是企業(yè)現(xiàn)金的主要來源。

這也意味著，這些房企對(duì)于自身“造血”能力的重視程度正在上升。

凈利潤(rùn)也與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量?jī)纛~有關(guān)，由于現(xiàn)金流量指標(biāo)相對(duì)于凈利潤(rùn)表更難調(diào)節(jié)，所以衡量一家房企真實(shí)盈利狀況，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~是比凈利潤(rùn)還關(guān)鍵的指標(biāo)。

今年上半年，北辰實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為38.76 億元，扭負(fù)為正;去年同期為-3.856億元，較去年同期相比增長(zhǎng)11.2倍。其中，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為91.29億元，較去年同期的48.07億元增長(zhǎng)了近2倍，與之相對(duì)應(yīng)的是企業(yè)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。

一般來講，當(dāng)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流凈額高于或等于凈利潤(rùn)說明該公司的凈利潤(rùn)是通過主營(yíng)業(yè)務(wù)賺來的，持續(xù)增長(zhǎng)的可能性比較大。用凈利潤(rùn)的現(xiàn)金保障倍數(shù)，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~除以凈利潤(rùn)得到的數(shù)字來衡量?jī)衾麧?rùn)的質(zhì)量，如果大于或等于1說明該股票的凈利潤(rùn)是有現(xiàn)金支撐有質(zhì)量的。

在本期榜單中，有3家房企出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~除以凈利潤(rùn)數(shù)值小于1的情況，分別是金地集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)和禹洲集團(tuán)。根據(jù)榜單，這3家企業(yè)上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為負(fù)，凈利潤(rùn)則為正值。

籌資活動(dòng)現(xiàn)金流大幅下降

不少房企正在或主動(dòng)或被動(dòng)的降低籌資活動(dòng)現(xiàn)金流。

根據(jù)榜單，綠地控股、金科股份、富力地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、首創(chuàng)置業(yè)、禹洲集團(tuán)、華僑城A、中梁控股、萬科A、明發(fā)集團(tuán)等13家房企上半年籌資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈額較去年明顯減少。

明發(fā)集團(tuán)、嘉里建設(shè)、禹洲集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、華僑城A、金科股份、首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、綠地控股上半年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為負(fù)數(shù)。

房企籌資活動(dòng)主要用于滿足規(guī)模發(fā)展所需的資金和償還到期的借款，一般情況下籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量要大于零，但是房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，融資環(huán)境越來越嚴(yán)，疊加償債高峰的到來，高負(fù)債帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與房企持續(xù)健康發(fā)展之間的矛盾也逐漸顯露。

2021年上半年，房地產(chǎn)融資合規(guī)審查方面的政策監(jiān)管也在持續(xù)加強(qiáng)，上海、北京、深圳等地嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)入市，此外，為防范房企債券違約金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)控城投公司、弱資質(zhì)企業(yè)發(fā)行公司債。

今年6月，上交所公布的2020年度公司債報(bào)告的披露及監(jiān)管工作情況顯示，房地產(chǎn)企業(yè)受“三道紅線”等行業(yè)政策影響，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流按年大幅下滑94.43%。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年100家典型房企融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來最低水平。從單月融資情況來看，2-6月房企融資水平均處于低位，單月融資量在千億元左右徘徊，近5個(gè)月的平均融資額不足千億元。

在融資環(huán)境邊際收緊的情況下，不少房企都表示要“少拿地、多回款、不借貴錢”。(李葉)