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市場監(jiān)管不斷收緊 房企整體銷售規(guī)模增速明顯放緩
發(fā)布時間:2021-09-30 14:20:55 文章來源:丁祖昱評樓市
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在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下,近年來針對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不斷收緊,房企整體銷售規(guī)模增速明顯放緩。在充滿不確定性的2021年,上半年全國商品房銷售規(guī)模創(chuàng)近5年新高,但下半年調(diào)控政策持續(xù)收緊,房地產(chǎn)市場開始逆轉下行,短期內(nèi)下行趨勢仍難以逆轉。

市場下行疊加前期部分高地價項目進入結算,行業(yè)利潤空間受到持續(xù)擠壓,企業(yè)利潤規(guī)模增速也呈下行趨勢。

行業(yè)大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存壓力。上半年,行業(yè)整體的利潤率指標已降至2015年以來的歷史最低水平,近半數(shù)典型房企毛利率、歸母凈利率雙降,企業(yè)整體利潤空間繼續(xù)承壓

01

利潤增速維持低位

2021年上半年,CRIC監(jiān)測的80家典型上市房企整體實現(xiàn)營收收入26839億元、營業(yè)成本21039億元,營收和營業(yè)成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。

數(shù)據(jù)上看,雖然營收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平,但這一數(shù)字不具備可持續(xù)性。主要原因在于,2020年上半年受疫情影響,項目竣工及交付結轉普遍延遲、收入無法如期確認、上半年整體結算基數(shù)較低。

但仍有三成房企毛利同比降低,房企利潤空間持續(xù)遭受擠壓,行業(yè)利潤增速自2019年出現(xiàn)拐點并表現(xiàn)出下行趨勢。

上半年,行業(yè)80家典型上市房企毛利潤、凈利潤、歸母凈利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%,利潤增速明顯低于營收增速且處在歷年來的較低水平。

圖:2017-2021年上半年行業(yè)典型上市房企營收、利潤規(guī)模及增速(億元)

??數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

  數(shù)據(jù)來源:CRIC、企業(yè)公告

02

典型房企盈利指標探底

近年來,行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力,其中利潤率指標變化最為直觀。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,今年上半年80家典型上市房企毛利率中位數(shù)僅為21.7%,同比降低1.6個百分點。凈利率和歸母凈利率中位數(shù)分別降低0.6和1.7個百分點至9.3%和6.5%。三大核心指標均呈現(xiàn)下行趨勢,上半年降幅較2020年進一步擴大。

值得注意的是,與歷年相比,行業(yè)整體的利潤率指標均已降至2015年以來的歷史最低水平。

當前,針對房企投、融兩端的調(diào)控力度不斷加強,疊加市場下行的預期,企業(yè)利潤空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓,上半年多數(shù)企業(yè)的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達到58家和49家,近半數(shù)房企毛利率和歸母凈利率雙降。

盡管房企盈利壓力越來越大,但從上半年數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,部分房企利潤增長表現(xiàn)亮眼。

從今年上半年高利潤率房企來看,具備較強的商業(yè)、城市更新等復合屬性,非核心業(yè)務經(jīng)營收益在增加利潤方面也起到了重要的作用,這也反映出當前多元業(yè)務對于平滑利潤率的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)利潤率、周轉率進入下行期,杠桿管控嚴苛,房企要維持高ROE面臨相當大的壓力。

CRIC數(shù)據(jù)顯示,今年上半年行業(yè)80家典型房企ROE中位數(shù)為5.86%,低于2020年同期6.33%。企業(yè)ROE普降,下降房企占比近6成。作為衡量企業(yè)運營水平、經(jīng)營結果的重要指標,未來房企ROE水平以及穩(wěn)定性將更加取決于企業(yè)自身業(yè)務模式、盈利模式、增長模式的創(chuàng)新。

03

提高經(jīng)營水平和產(chǎn)品品質是“穩(wěn)利潤”關鍵

上半年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳,從中期業(yè)績會上各大上市房企對行業(yè)利潤的預期來看,多數(shù)房企認為短期內(nèi)企業(yè)盈利水平承壓、毛利率下降已是行業(yè)趨勢。

隨著2017和2018年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩(wěn),長期來看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升,穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。

未來,行業(yè)前期高增長階段的高額回報很難再實現(xiàn),企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從運營管理及產(chǎn)品品質入手,審慎理性拿地、優(yōu)選項目,提高經(jīng)營質量及運營管理效率。同時加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質和產(chǎn)品適銷性,在日趨激烈的市場競爭中不斷提升企業(yè)自身的核心競爭力。

此外,非核心業(yè)務收益對利潤的提升也起到重要作用。

隨著土地及金融紅利的消失,房地產(chǎn)行業(yè)步入管理紅利時代,房企更加重視“向管理要效益”。尤其是在行業(yè)利潤規(guī)模增長壓力凸顯的背景下,銷管費用作為直接影響當期損益的重要變量,成為各大房企開啟精細化管理、實現(xiàn)提效的一大抓手。上半年典型上市房企中,超七成房企的銷管費率同比下降。

此外,為對沖調(diào)控風險、優(yōu)勢互補提升競爭力,行業(yè)合作加深,半數(shù)企業(yè)合聯(lián)營收入占比提升,上半年典型上市房企中,有25家房企聯(lián)營及合營投資收益同比增長,其中13家房企增幅超過100%。

投資物業(yè)及酒店運營作為房企多元發(fā)展板塊的一部分,已成為大部分房企的業(yè)務選擇之一,與主業(yè)協(xié)同發(fā)展,助力房企總體收入的提升。2021年上半年,疫情修復期下大部分房企的投資物業(yè)板塊收益顯著回升,80家典型上市房企中超過六成房企的投資物業(yè)租金及酒店運營收入同比提升,其中增幅超過50%的達22家。

總體而言,毛利率下降已是行業(yè)趨勢,短期內(nèi)行業(yè)整體盈利水平仍面臨較大的下行壓力。但隨著2017、2018年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩(wěn),長期來看行業(yè)利潤率水平在觸底之后或將略有回升。

未來,企業(yè)“穩(wěn)利潤”需從運營管理及產(chǎn)品品質入手,審慎理性拿地、優(yōu)選項目,提高經(jīng)營質量及運營管理效率,同時加強產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質和產(chǎn)品適銷性,挖掘利潤空間、不斷強化自身的核心競爭力。

標簽: 市場監(jiān)管 不斷收緊 房企 整體銷售規(guī)模 增速明顯放緩

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