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“金九銀十”一直都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場銷售旺季，按照以往慣例，房企會以降價促銷等諸多手段搶收業(yè)績，但從今年北京樓市表現(xiàn)看，“金九”成色略顯不足。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月新建住宅網(wǎng)簽6841套，相比8月和7月網(wǎng)簽同比下降19.11%、31.41%;二手住宅網(wǎng)簽12575套，較8月驟減超3000套，下降幅度約21%。與今年3月份最高點22172套相比，成交套數(shù)減少約1萬套，下降幅度高達43%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市已經(jīng)明顯進入下行通道，要警惕市場急速下調(diào)后出現(xiàn)價格戰(zhàn)，按照目前情況，大部分企業(yè)對第二輪集中供地積極性不大，市場全面降溫，企業(yè)資金鏈壓力越來越大。這種情況下，不排除部分新入市項目開始出現(xiàn)價格戰(zhàn)的可能性。

9月二手房成交驟減3440套

從9月目前成交情況來看，北京二手房市場已正式開啟“下行通道”。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，近3個月來北京市二手房網(wǎng)簽量逐月下降，7月、8月、9月二手住宅網(wǎng)簽分別為17855套、15942套以及12575套，9月二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比7月下降近30%，環(huán)比8月下降21%。

這一數(shù)據(jù)，與今年3月份最高點22172套相比成交套數(shù)減少9597套，下降幅度高達43.3%，近乎腰斬。相比2020年9月17259套網(wǎng)簽量，同比成交降幅達27%，為18個月以來的最低點。

市場降溫的背后是政策調(diào)控的不斷加碼。今年以來，北京整頓“學區(qū)房”炒作亂象、嚴查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房、二手房市場信貸全面收緊以及二手房成交指導價等政策接連落地，二手房市場正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場。

從監(jiān)管層面來看，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳殺傷力超乎想象，二手房交易周期被加長，二手房成交活躍度下降。

“二手房房貸放款太難了，一般都超過3個月，大家都在排隊，排多久不知道，很多銀行額度可能要等明年了。”一位中介機構(gòu)經(jīng)理表示，目前北京多家銀行分行以及支行均表示已無房貸額度。同時，資質(zhì)審核也日益趨嚴，部分銀行表示客戶有未還清消費貸或信用貸的，有可能會影響房貸審批額度，甚至不能通過審批。審批時間和放款周期延長，將直接影響到購房者買房熱情，甚至部分購房者暫時失去貸款資格，基本上限制了超一半購房需求。

此外，受銀行信貸收緊影響，貸款利率正在走高。2月開始，全國房貸利率全面止跌回升。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，2021年9月全國首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

“二手房市場信貸收緊，全面抑制換房客戶。”張大偉表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，特別是最近各地開始加強二手房價格管控，很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開始滯后市場，實際市場跌幅比網(wǎng)簽更大。

在他看來，二手房市場放款難已經(jīng)全面抑制市場活躍，特別是一二線城市二手房占比高，當下貸款周期已經(jīng)超過3個月，年內(nèi)放款難情況持續(xù)下，市場成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點。

除此之外，二手房掛牌量也在上漲。截至目前，鏈家二手房掛牌88848套，9月整體掛牌量比8月份多了近10%。“在售房源變多，供需關(guān)系變化，價格也會松動。”一位在北京朝陽區(qū)從事售樓工作的置業(yè)顧問分析道，除價格因素外，二手房市場變化也已經(jīng)影響到新房市場，因北京存量交易占比較高，賣一套二手房再買一套新房連環(huán)單較多，二手房不出，新房難進，交易只能暫時擱置。

新房市場量價齊跌

“金九”期間，北京二手房降溫明顯，新房市場也同樣遇寒。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的63個城市中，有55個城市9月新房成交量出現(xiàn)同比下滑，下滑幅度平均達47%。其中，一線城市平均下滑幅度為49%，二線城市除西安出現(xiàn)小幅增長外，其余21個城市平均下滑幅度為44%;38個三四線城市中，除昆山、珠海、新鄉(xiāng)、常熟、太倉、南平、孝感出現(xiàn)增長外，其余31個城市全線下滑，下滑幅度達到50%。

以北京為例，今年9月，北京市商品房新增供應(yīng)9632套，環(huán)比上月上漲130%，但成交數(shù)量、成交面積及成交金額卻出現(xiàn)不同幅度下滑。6841套商品房成交，環(huán)比上月下降14%，同比下降21%;成交面積90.12萬平方米，環(huán)比下降5%，同比下降11%;成交金額425.25億元，環(huán)比持平，同比下降4%。

即使是“中秋”假期，折扣促銷活動頻出，新房市場成交也未見明顯起色。北京中秋小長假前兩天，新建商品房住宅網(wǎng)簽234套，二手房住宅161套;對比來看，今年端午小長假前兩天，新建住宅網(wǎng)簽351，二手房住宅227套。相隔3個多月時間，新建住宅成交量下降33%，二手房住宅下降29%。

據(jù)中房報京津冀記者了解，在此期間，北京部分偏高端系產(chǎn)品但銷售情況不佳的樓盤也在降價促銷。北京朝陽東南部推出的一口價特惠房，優(yōu)惠下來，每套直降250萬元;北京北部某別墅項目“中秋節(jié)”推出的特價合院，總價優(yōu)惠121萬元;除此之外，還有個別樓盤出現(xiàn)了每平方米降價5000元-6000元出售情況，這對市場上的競品造成極大壓力。

“金九銀十”期間，房企在營銷方面除了通過推出特價房、房源加推、砸金蛋、送家電等打折促銷活動外，往往會恢復對渠道使用，并提高渠道費用點位。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京東南部某樓盤為了搶奪市場上有購買能力客源，給中介帶客的渠道費點位高達10%，這是極為少見現(xiàn)象，可見其對現(xiàn)金流渴望程度和銷售壓力之大。

市場真反彈還是曇花一現(xiàn)?

“金九”結(jié)束，“銀十”已至。隨著北京5月份首批集中供地的新盤陸續(xù)拿證，在短兵相接的樓市里，各家房企加推狂銷，一場房產(chǎn)盛宴躍然紙上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，9月北京共計25個項目取得預售許可證，預計將有超8000套房源為“銀十”儲備上新，成為2021年里獲批新盤最多的月份。

據(jù)安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年“國慶”假期，北京新建商品住宅累計成交15.74萬平方米，成交1482套，分別同比上漲936%、1212%。相比之下，上海新房成交套數(shù)725套，同比降46%;廣州新房成交712套，同比降10%;深圳新房成交1081套，同比漲163%。從四個一線城市新房成交數(shù)量看，北京熱度相對較高。

安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜認為，在樓市長效機制調(diào)控下，各地城市新房市場呈現(xiàn)較明顯差異，三線城市、二線城市、一線城市市場對政策的反應(yīng)程度，主要呈現(xiàn)出從強到弱的梯度下滑特征。個別城市如北京、深圳樓市出現(xiàn)“國慶”前3天集中網(wǎng)簽的情況，造成整個長假樓市數(shù)據(jù)同比變化較大，不排除是受前期成交房源在10月集中網(wǎng)簽影響。

除此之外，業(yè)內(nèi)人士分析，今年“國慶”北京樓市熱度之所以會穩(wěn)中有升，在于自去年以來限購限貸政策保持穩(wěn)定，北京房價漲幅并不大，市場需求仍保持較強購買力。從供應(yīng)主力來看，目前新房主要為5月首批集中供地項目，這些項目為了跑量和回款，在“國慶”期間沒有提價太多，大多是以價換量。所剩無幾的在售限競房項目，以相對實惠價格吸引了大量剛需抓緊上車，使庫存在較短時間內(nèi)得到去化。

集中入市的新盤雖使樓市出現(xiàn)短暫熱銷局面，不過從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密趨勢看，安居客房產(chǎn)研究院預測，到2021年年底，調(diào)控將從嚴不變，市場“退燒”難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面很難再現(xiàn)。(彭紅俠)