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從中指研究院舉辦“2022中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及投資策略閉門(mén)研討會(huì)”獲悉，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)，預(yù)計(jì)2022年銷(xiāo)售規(guī)模將回落。

據(jù)分析稱，今年年底政策微調(diào)預(yù)期較為強(qiáng)烈，但傳導(dǎo)至銷(xiāo)售端尚需時(shí)間，短期市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)難改。

具體而言，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)前高后低，下半年快速降溫，銷(xiāo)售回調(diào)幅度超預(yù)期。地產(chǎn)供給側(cè)改革持續(xù)推進(jìn)，三線四檔、貸款集中度與“兩集中”供地政策疊加，交易端、投資端同步降溫。

“兩集中”供地模式下，2021年全國(guó)土地市場(chǎng)供求規(guī)模明顯縮量，地價(jià)上漲，受企業(yè)銷(xiāo)售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，重點(diǎn)城市第二批集中土拍降溫，整體流拍撤牌率超30%;預(yù)計(jì)第三批土拍規(guī)則有所優(yōu)化，但土地市場(chǎng)熱度難有明顯改善。

今年年底，房地產(chǎn)調(diào)控政策存微調(diào)預(yù)期，特別是信貸政策改善預(yù)期較強(qiáng)，合理的資金需求將得到有效滿足，市場(chǎng)或現(xiàn)改善跡象，但整體調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，11-12月全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模同比或?qū)⒈３謨晌粩?shù)降幅。

其次分析指出，預(yù)計(jì)2022年全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模有所回落，價(jià)格整體平穩(wěn)。

政策端：政策著眼長(zhǎng)效機(jī)制建立，因城施策開(kāi)啟雙向調(diào)節(jié)，短期托底政策可能多為邊際小幅改善。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作推進(jìn)，低稅率、有免征是共識(shí)，但征管有挑戰(zhàn);需關(guān)注房地產(chǎn)稅征收對(duì)需求預(yù)期的影響，試點(diǎn)城市短期銷(xiāo)售量?jī)r(jià)均可能調(diào)整，但長(zhǎng)期影響中性。土地“兩集中”模式大概率將延續(xù)，重點(diǎn)城市仍會(huì)保供應(yīng)，土拍規(guī)則有望進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化，確保土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)運(yùn)行。

需求端：中長(zhǎng)期需求動(dòng)能減弱，銷(xiāo)售規(guī)模回歸下行通道。2022年，新開(kāi)工的縮量將一定程度上拖累市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)亦對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)影響;貨幣供應(yīng)量的增加、信貸環(huán)境改善將對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)支撐，但難改市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)。另外，2021年上半年市場(chǎng)基數(shù)高，2022年上半年商品房成交規(guī)模同比增速或探底。地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐，同時(shí)一二線城市成交規(guī)模占比提升趨勢(shì)下，全國(guó)房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)，但部分三四線城市房?jī)r(jià)仍面臨調(diào)整壓力。

行業(yè)整體規(guī)模仍在，未來(lái)更需把握結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)機(jī)會(huì)。