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摘 要

11月土地市場(chǎng)略有回暖。自2021年6月以來(lái)，全國(guó)土地出讓金單月同比增速持續(xù)為負(fù)，11月出讓金降幅收窄。具體來(lái)看，2021年7月、8月出讓金單月同比降幅均為50%左右，9月、10月、11月單月同比降幅分別為10%、37%、22%。1-11月累計(jì)同比下滑11%。

11月7個(gè)城市進(jìn)行集中供地，22城出讓金單月同比增長(zhǎng)17%，扣除22城后出讓金單月同比下滑42%。具體來(lái)看，22城11月出讓金單月同比增長(zhǎng)17%，而10月單月同比下滑1%(5城集中供地)。1-11月累計(jì)同比增長(zhǎng)1%?？鄢?2城后，11月出讓金單月同比下滑42%，而10月單月同比下滑56%。1-11月累計(jì)同比下滑21%。

10月底以來(lái)部分城市降低第三批集中供地土拍門檻。從效果來(lái)看，成交溢價(jià)率依舊較低，拿地方依然以國(guó)企為主。11月集中供地城市中，合肥溢價(jià)率最高，達(dá)到8%，高溢價(jià)率地塊均由國(guó)企競(jìng)得。

分省來(lái)看，2021年1-11月僅5個(gè)省市土地出讓金同比為正，分別為天津、北京、上海、江蘇、安徽。同比降幅大于30%的省區(qū)有13個(gè)，分別為福建、寧夏、貴州、河北、江西、廣西、新疆、海南、山西、黑龍江、內(nèi)蒙古、云南和西藏。

從2022年城投債還本付息和地方債付息兩者合計(jì)規(guī)模來(lái)看，由高到低排名前五的是江蘇(10961億元)、浙江(5093億元)、山東(3719億元)、湖南(3217億元)、四川(3197億元)。

結(jié)合2021年1-11月出讓金規(guī)模來(lái)看，我們計(jì)算2022年還本付息規(guī)模/2021年1-11月出讓金，2022年城投債還本付息和地方債付息兩者合計(jì)在2000億元以上，且還本付息規(guī)模是2021年1-11月出讓金規(guī)模2倍以上的省市為湖南、重慶、天津。

注：全文口徑為住宅

核心假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整。土拍政策變化。

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11月扣除22城后出讓金同比降幅收窄

自2021年6月以來(lái)，全國(guó)土地出讓金同比增速持續(xù)為負(fù)，11月出讓金降幅收窄。具體來(lái)看，2021年7月、8月出讓金單月同比增速下滑幅度均為50%左右，9月同比下滑10%，10月同比下滑37%，11月同比下滑22%。累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月累計(jì)同比下滑11%，1-10月累計(jì)同比下滑10%。

11月7城進(jìn)行集中供地，10月為5城，帶動(dòng)全國(guó)單月出讓金同比降幅收窄?？鄢?2城后，11月中小城市出讓金單月同比雖然仍在下滑，但降幅也有所收窄。扣除22城后，11月出讓金單月同比下滑42%，而10月單月同比下滑56%。累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月累計(jì)同比下滑21%，1-10月累計(jì)同比下滑19%。

集中供地城市方面，22城市11月出讓金單月同比增長(zhǎng)17%，而10月單月同比下滑1%。1-11月累計(jì)同比增長(zhǎng)1%，1-10月累計(jì)同比增長(zhǎng)0.1%。結(jié)合溢價(jià)率和拿地企業(yè)來(lái)看，10月底以來(lái)部分城市降低第三批集中供地土拍門檻。例如合肥、南京、蘇州、廣州、杭州等。從效果來(lái)看，成交溢價(jià)率依舊較低，拿地依然以國(guó)企為主。南京、無(wú)錫、蘇州、合肥、深圳五個(gè)城市在11月進(jìn)行第三批集中供地，寧波、鄭州兩個(gè)城市在11月進(jìn)行第二批集中供地。11月七個(gè)城市平均溢價(jià)率僅為2%。

11月集中供地城市中，合肥溢價(jià)率最高，達(dá)到8%。合肥高溢價(jià)率地塊由國(guó)企競(jìng)得。2021年11月29日，合肥包河區(qū)成交一幅建面2.3萬(wàn)方的住宅地塊，溢價(jià)率15%，競(jìng)得方為中鐵四局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)(中國(guó)中鐵控股)。蜀山區(qū)成交一幅建面13.7萬(wàn)方的住宅地塊，溢價(jià)率9%，競(jìng)得方為北京金隅地產(chǎn)(北京國(guó)資管理中心控股)。高新區(qū)成交一幅建面36.3萬(wàn)方的住宅地塊，溢價(jià)率9%，競(jìng)得方為安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)(安徽省交通控股集團(tuán)控股)。

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五省市1-11月出讓金同比為正

從2021年1-11月各省土地表現(xiàn)來(lái)看，2021年1-11月土地出讓金同比為正的只有5個(gè)省市，分別為天津、北京、上海、江蘇、安徽。同比降幅大于30%的省區(qū)有13個(gè)，分別為福建、寧夏、貴州、河北、江西、廣西、新疆、海南、山西、黑龍江、內(nèi)蒙古、云南和西藏。

進(jìn)一步地，我們計(jì)算了2022年城投債還本付息和地方債付息合計(jì)規(guī)模，由于地方債借新還舊較為順暢，我們未考慮地方債的到期規(guī)模。計(jì)算公式如下：

2022年城投債還本付息+地方債付息=2022年城投債提前償還+2022年城投債付息+2022年城投債到期及行權(quán)+2022年地方債付息。

從2022年城投債還本付息和地方債付息合計(jì)規(guī)模來(lái)看，由高到低排名前五的是江蘇(10961億元)、浙江(5093億元)、山東(3719億元)、湖南(3217億元)、四川(3197億元)。

結(jié)合2021年1-11月出讓金規(guī)模來(lái)看，我們計(jì)算還本付息規(guī)模/2021年1-11月出讓金，2022年城投債還本付息和地方債付息合計(jì)在2000億元以上，且還本付息規(guī)模是2021年1-11月出讓金規(guī)模2倍以上的省市為湖南、重慶、天津。

還本付息規(guī)模/2021年1-11月出讓金比值小于1倍的省市是福建(0.9倍)、河北(0.8倍)、遼寧(0.7倍)、浙江(0.7倍)、北京(0.5倍)、廣東(0.4倍)、上海(0.3倍)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

國(guó)內(nèi)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整。土拍政策變化。