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前言

2月，房地產市場延續(xù)下行態(tài)勢，返鄉(xiāng)置業(yè)未現，房企供貨節(jié)奏明顯放緩，廈門等8城供應不足5萬平方米近乎“斷供”，成交亦同環(huán)比下行。不過，天津、西安等少部分城市階段性回升。另外，雖然土地市場大規(guī)?？s量，但是受北京首輪集中土拍的影響，本月成交單價同環(huán)比均上漲，樓板價增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達63%。

01

政策盤點

中央定調推動擴內需、穩(wěn)增長

2月，房地產政策環(huán)境持續(xù)改善。在堅持“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標不變前提下，國新辦在推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展發(fā)布會中提出保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、增強調控政策的協(xié)調性和精準性、堅決有力處置個別房地產企業(yè)因債務違約所引發(fā)的房地產項目逾期交付風險、持續(xù)整治和規(guī)范房地產市場秩序等2022年調控重點工作。同時，明確提出要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，加快保障性租賃住房建設等。央行、銀保監(jiān)會、住建部等部門發(fā)文強調，要加強金融機構對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，并明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

地方調控政策數量較上月小幅減少

2月，地方出臺寬松性政策占比較上月繼續(xù)擴大至56.4%，緊縮性政策占比較上月繼續(xù)下滑至7.7%，地方房地產政策環(huán)境持續(xù)改善。從調控內容來看，降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼等成為地方為樓市紓困的主要手段。此外，地方兩會相繼結束。從2022年地方政府工作報告來看，堅持“房住不炒”定位、發(fā)展長租房市場、推進保障性租賃住房建設、推進城市更新工作、因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等成為地方關于房地產表述熱詞。

貨幣政策表現穩(wěn)健

2月15日，央行小幅超額續(xù)作MLF。月末，為應對流動性緊張，央行加大逆回購操作力度，2月21日－25日，央行單日逆回購投放量分別為100億元、1000億元、2000億元、2000億元和3000億元。實現單周投放資金8100億元，凈投放資金7600億元。與此同時，本月MLF中標利率和LPR均與上期保持一致。

02

市場概況

供應：供房節(jié)奏明顯放緩

2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，供應持續(xù)縮量：29個重點城市新增供應面積504萬平方米，同比回落約40%。多數房企的推盤積極性不高。

分能級來看，一線城市商品住宅新增供應面積81萬平方米，同比降幅為17%。絕對量來看，北上廣深單月供應量均不足30萬平方米，深圳2月僅供應2萬平方米。變化情況來看，北京供應環(huán)比回升，主要因上月基數較低影響，環(huán)比上漲42%，同比仍回落38%，深圳跌幅較為顯著，房企推盤積極性較低。

二三線城市新增供應面積422萬平方米，同比降幅達43%。不過，天津、海口本月迎來供應放量，同環(huán)比齊增。同環(huán)比齊跌城市大體可分為兩類：一是東南沿海城市諸如杭州、徐州、南京、蘇州、無錫、合肥、東莞、常州等，供應端略顯不濟；二是中部城市諸如武漢、成都、長沙、鄭州、西安、昆明、南寧等，供應縮量較為顯著。目前來看，整體供應基本見底，預判下月，3月恰逢“金三銀四”，房企推盤積極性會穩(wěn)步回升，預計總體供應規(guī)模將穩(wěn)步回升，尤其是東南沿海核心部分成交熱度延續(xù)的一二線城市，房企推盤積極性預期穩(wěn)步回升。

成交：同環(huán)比降幅較上月收窄

從成交表現來看，市場熱度仍處于回落之勢。2月，29個重點城市整體成交1077萬平方米，同比下降36%。受新冠疫情不確定性和樓市低迷行情的雙重影響，開發(fā)商推房意愿不足，購房者更多觀望，即便多城下調貸款利率，提供購房補貼等紓困政策頻出，仍然效果一般。

分能級來看，一線城市隨著供應大幅縮量，整體成交也顯著回落，2月總成交量僅為173萬平方米，同比降幅為25%。其中上海購房需求旺盛，雖然環(huán)比回落，但整體仍呈現出供不應求，同比持增，漲幅達到33%。北京恰逢冬奧會，加之新冠疫情，成交同環(huán)比跌幅均在6成以上，廣深成交保持低迷行情，主要還是受前期調控政策持續(xù)發(fā)酵影響。

二三線城市總成交904萬平方米，同比下降37%。從絕對量層面，成都、天津、徐州、南京、武漢位列TOP5，單月成交均在70-90萬平方米，半數以上二三線城市單月成交不足50萬平方米。從變化趨勢來看，天津隨著供應放量，成交穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增；西安逐步走出疫情陰霾，購房需求迎來集中釋放，因而同環(huán)比增幅分別達到了10%和57%，而多數城市陸續(xù)出臺的“托市”政策效果尚未在市場層面顯現。預判下月，即將步入“金三銀四”傳統(tǒng)成交旺季，疊加本月低基數影響，整體成交預期穩(wěn)步回升，環(huán)比持增，但整體成交預期不宜過度樂觀。

庫存：多城已接近“零供應”

2月春節(jié)及春節(jié)后期，受多數房企看淡后市和當前市場需求不振、返鄉(xiāng)置業(yè)規(guī)?？s減影響，絕大多數城市新增供應極低，僅北京和杭州略微呈供過于求，供求比分別為1.5和1.2。廈門、濟南、福州、合肥、南京、南寧等省會城市本月均接近零供應。

受此影響下，僅北京、杭州和?？趲齑婷娣e環(huán)比微增。但由于成交如期不振，部分城市庫存消化周期環(huán)比再度拉長。如杭州、長春、鄭州、南寧、昆明、無錫、蘇州等環(huán)比上升超20%。從絕對值來看，大連、長春、鄭州、青島、東莞和昆明等庫存消化周期大于2年。

二手住房：成交同比回落較顯著

2022年2月，二手房市場成交顯著回落，9個重點城市共計成交163萬平方米，較去年同期相比規(guī)模跌幅約五成。

具體到單個城市來看，9城環(huán)比表現普遍回落超30%，其余城市均有不同程度回落；同比表現也普遍較去年同期大幅回落，其中半數城市跌幅在50%以上，僅大連因前期基數較低，本月仍保持91%高增長，深圳、杭州、青島跌幅超70%，其余城市均有不同幅度回落。

03

土地儲備

截至2月24日，全國300城經營性土地總成交建筑面積僅3408萬平方米，降至歷史低位；成交幅數共計770幅，土地成交總金額降至1061億元。值得注意的是，受北京首輪集中土拍的影響，本月成交單價同環(huán)比均上漲，樓板價增至3112元/平方米，環(huán)比漲幅高達63%。

市場熱度方面，在成交主力城市北京、杭州的帶動下，溢價率環(huán)比略有回升，平均溢價率為4.1%。各能級城市表現略有差異，整體呈現為一線上漲、二線下降、三四線持平的格局。具體來看，一線城市本月溢價率升至4.5%，其熱度上漲幾乎全部歸功于北京，2022年其首輪集中土拍平均溢價率達到4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時流拍率也從17%回落至6%，土地市場整體表現“回溫”。

土地流拍方面，以重點監(jiān)測的城市來看，流拍現象較上月有所好轉，流拍率降至14%。結合流拍地塊所在城市來看，大部分流拍地塊集中在樓市表現不佳的三四線城市，如湖州、溫州、臺州、金華、湛江、麗水等，均有多宗土地遭遇流拍，并且從區(qū)域上來看，流拍地塊多位于遠郊區(qū)縣。鑒于市場處于調整周期，短期內行業(yè)資金緊缺的環(huán)境不會出現明顯改善。在此影響下，房企投資關注度更傾向于抗風險能力更強的大中城市，以致三四線城市的土地市場受到一些沖擊，新推地塊的流拍壓力較大。

04

企業(yè)融資

融資總量

2022年2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，創(chuàng)2018年1月以來新低。一方面2月春節(jié)假期工作日相對較少，融資可操作時間相對較短；另一方面近期仍持續(xù)爆發(fā)企業(yè)債務危機，當前風險出清尚未完全，企業(yè)投資及發(fā)債也較為謹慎。從融資結構來看，境內債權融資318.63億元，環(huán)比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權融資52.33億元，環(huán)比下降75.9%，同比下降68.9%；本月資產證券化下降較為明顯，融資26.21億元，環(huán)比下降88.6%，同比下降91.6%。

融資成本

2021年截至2月100家典型房企新增債券類融資成本4.61%，較2021年下降0.68個百分點，其中境外債券融資成本達7.16%，上升0.14個百分點，境內債券融資成本3.39%，較2021年下降0.67個百分點。單月來看，2月房企融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct，2月仍有部分企業(yè)完成了境外債的交換要約和額外發(fā)行，成本相對較高，但加上投資者信心不足的情況下，其他低利率成本的企業(yè)境外發(fā)債相對較少，結構性拉高了融資成本。

企業(yè)表現

本月融資總量最高的企業(yè)為萬科地產，融資總量約50億元，萬科發(fā)行了合計50億元的中期票據，年期均為3年，利率低至3.00%左右。從企業(yè)梯隊來看，2022年前2月TOP10房企融資平均額51.77億元最大，融資總額同比下降45.44%，下降幅度最小；幾乎所有梯隊的企業(yè)融資量僅為去年同期一半或更少。成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.39%，其較2021年全年下降0.79pct；TOP51+梯隊企業(yè)降幅最大，降幅達到1.52pct；而TOP31-50的成本不降反增，較2021年全年增長0.34pct至5.24%。

05

易德觀點

蔣錚鶴

易德資本助理副總裁

蔣錚鶴認為，綜合二月份數據，可以看到地產基本面壓力仍較大，考慮2022年房企償債壓力較大，房企信用風險猶存，經濟穩(wěn)增長可能需要政策持續(xù)變化給地產一定支撐。對于一些房地產市場量價下跌明顯的城市，需求側的政策適當出臺，也是符合房地產長效機制政策要求的。在此前已經看到的部分城市下調首付比例基礎上，限購政策的優(yōu)化、交易稅費的減免等鼓勵住房消費的政策預計在2022年都可以看到。

隨著供求兩方面政策進一步加碼空間的打開，需求側政策空間有望迎來更大支持，3-4月份或將成為按揭貸款利率加速下降和政策密集出臺的高峰期，有助于中國房地產市場能走向平穩(wěn)健康發(fā)展。

全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2022年2月）