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繼長沙出臺最新舉措打開租購聯(lián)動的新思路后，成都、西安也出臺類似政策。

8月19日晚間，西安出臺新政明確，居民存量住房被納入保障性租賃住房（簡稱“保租房”）管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。在業(yè)內(nèi)人士看來，“出租換房票”的做法具有一定創(chuàng)新性，可為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供借鑒，后續(xù)或有更多城市嘗試租賃換“房票”可能性。

【資料圖】

繼長沙、成都后，西安于8月19日晚間出臺新政，探索租購聯(lián)動的新思路。 圖/IC photo

居民存量住房納入保租房，可新購一套住房

此次西安出臺新政策，主要在限購資格上進(jìn)行了大的調(diào)整。8月19日晚間，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布通知稱，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善西安市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加西安市保障性租賃住房房源供給，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定了《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》。該政策自2022年8月29日起施行，有效期5年。

通知指出，在符合安全要求、尊重自愿前提下，位于西安市限購區(qū)域內(nèi)且已取得房屋權(quán)屬證書、無權(quán)屬糾紛、無查封登記和限制信息、具備基本入住條件的西安市居民存量住房，可申請納入保障性租賃住房。住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格。但需要注意的是，居民家庭一次或多次，將一套或多套住房用于保障性租賃住房的，均只能獲得一次性購買一套住房的資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認(rèn)定為無房家庭。

對于租金方面，通知明確，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金；居民選擇將所屬住房出租給運(yùn)營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營的，應(yīng)按照西安市住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。此外，居民選擇運(yùn)營服務(wù)企業(yè)作為第三方委托運(yùn)營的，出租人應(yīng)按合同約定在完成住房租賃網(wǎng)簽備案后，向運(yùn)營服務(wù)企業(yè)支付運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。

而在房源退出方面，納入保障性租賃住房管理5年期滿后，不再繼續(xù)納管的，可申請退出保障性租賃住房房源庫，同時解除上市交易限制。納入保障性租賃住房管理后，居民未獲得新增購房資格或已取得新增購房資格但未購房的，可申請?zhí)崆巴顺霰Ｕ闲宰赓U住房房源庫，經(jīng)審核后可解除上市交易限制，同時取消該政策所支持的新增購房資格。

對于西安此次新政出臺背后的原因，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，西安要發(fā)展保障性租賃住房，目前僅憑新建的增量不足以支撐保障性租賃住房的房源籌集，盤活存量房的形式，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財(cái)政壓力；并且，新建租賃住房從建設(shè)期到裝修期都需要一定的時間，而盤活存量住房的房源供應(yīng)的時效性較強(qiáng)。此外，相較于新建租賃住房，存量房大多都在市中心，交通和周邊配套設(shè)施方面也更具優(yōu)勢。

而在業(yè)內(nèi)人士看來，“出租換房票”的類似做法，全面打通了新房、二手房、租賃住房通道，為其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控提供借鑒。

此前長沙、成都已推類似政策，或有更多城市跟進(jìn)

值得一提的是，西安此次新政和長沙、成都的政策存在一定的相似之處，都意味著個人住房“住改租”可在一定程度上突破現(xiàn)有的限購政策框架，而且也設(shè)置了一系列具體要求。

5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組正式印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》，明確市民名下唯一住房供作租賃住房后再購房，符合條件的可享受首套房貸款政策；有兩套房的盤活一套房供作租賃住房后，可按二套房貸款。該政策規(guī)定，個人存量住房作租賃住房，可委托企業(yè)運(yùn)營，也可自行出租運(yùn)營，但都要納入服務(wù)平臺監(jiān)管，建立租金監(jiān)測體系，運(yùn)營年限不低于10年，期間可轉(zhuǎn)讓，但須維持租賃性質(zhì)不變。

7月6日，成都住建局官方微信公眾號發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》，對居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房的房源條件、認(rèn)定程序、租賃對象、租金標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作規(guī)范進(jìn)行了明確，其中指出，住房納入保障性租賃住房房源庫后，居民即可申請?jiān)诔鲎庾》克谙拶弲^(qū)域取得新增購買一套住房資格。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來說，預(yù)計(jì)后續(xù)全國各地會加快推進(jìn)類似政策，因?yàn)榇祟愓叩某霭l(fā)點(diǎn)很明顯，目的在于激發(fā)購房者參與釋放更多私人房源，房源進(jìn)入保障性租賃住房體系和框架中，帶動更多房源供給，這對于“十四五”期間各地保障性租賃住房供應(yīng)體系建設(shè)的完善具有積極作用。此外，借由此類政策，后續(xù)也可搭建“私人住房-保障性租賃住房”之間的流通體系。

當(dāng)前，西安、長沙、成都均已出臺“出租換房票”新政，“租購聯(lián)動”有哪些影響？對此，趙然表示，“租購聯(lián)動”的政策將房地產(chǎn)市場視為一個有機(jī)整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關(guān)系，而且在租賃住房市場和銷售型住房市場之間搭建一個“變壓器”。這個政策對于人口凈流入的二線城市有較強(qiáng)的示范作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場預(yù)期的作用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長的目標(biāo)，也是對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效探索。

記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 趙琳