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給2022年的房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)幾個(gè)關(guān)鍵詞，“保交樓”“降杠桿”與“市場(chǎng)下行”一定位列其中。

受新冠疫情、成本居高不下等多重因素影響，國(guó)內(nèi)房企銷售額整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值和市場(chǎng)份額均回到2017年左右的水平。

然而，作為中國(guó)TOP10的地產(chǎn)公司，龍湖集團(tuán)卻讓筆者看到了幾個(gè)意料之外的關(guān)鍵詞。

(相關(guān)資料圖)

3月17日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，2022年全年，龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。

龍湖的成績(jī)單里，寫滿了“增長(zhǎng)韌性”和“經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”。而韌性與質(zhì)量的背后，是一個(gè)長(zhǎng)期主義者的戰(zhàn)略定力與開拓精神。

潮起潮落間，見證時(shí)間的力量與開拓的勇氣

哪一類企業(yè)擁有確定性，能夠安全穿越周期？這是2022年整個(gè)市場(chǎng)都在求解的問題。

如今，時(shí)間給了我們答案。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值為371.6億元，凈利潤(rùn)均值為21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%。

這一背景下，龍湖集團(tuán)卻以“任爾東西南北風(fēng)”的姿態(tài)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與凈利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)，這是長(zhǎng)期主義者的勝利，更是對(duì)勇于開拓者的獎(jiǎng)賞。

正所謂“春種秋收”。龍湖穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)背后，是一個(gè)長(zhǎng)期主義者的戰(zhàn)略定力。

一來，龍湖成長(zhǎng)過程中始終保持余量思維與戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)，從而在房地產(chǎn)行業(yè)逆風(fēng)中堅(jiān)毅前行。

長(zhǎng)期以來，龍湖秉持“量入為出”的原則，嚴(yán)格控制拿地成本，堅(jiān)持在高能級(jí)城市儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地。2022年新增34幅地塊，年底土地儲(chǔ)備合計(jì)5795萬平方米，約88%的銷售貨值集中在高能級(jí)城市且成本合理。

放眼今年，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁張旭忠也表示，龍湖將嚴(yán)守投資紀(jì)律，確保地塊周轉(zhuǎn)率以及利潤(rùn)率，拿地毛利率會(huì)保持在20%以上，股東凈利率在12%以上。

龍湖經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性更體現(xiàn)在多個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)上。比如，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率方面，百?gòu)?qiáng)房企均值為67.8%，龍湖為65%；凈負(fù)債率方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值為82.9%，龍湖為58.1%；現(xiàn)金短債比方面，百?gòu)?qiáng)房企均值為1.6倍，龍湖為3.52倍，且在手現(xiàn)金726.2億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)“出清”階段，“竹杖芒鞋輕勝馬”，才是龍湖“吟嘯且徐行”的底氣。龍湖三道紅線始終保持綠檔，所以三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)均給予龍湖投資級(jí)評(píng)級(jí)。

二來，龍湖正在以勇于開拓的精神，推動(dòng)自身走向高質(zhì)量發(fā)展道路。

亞馬遜的創(chuàng)始人貝索斯曾經(jīng)說過：“當(dāng)我們這個(gè)季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)很好的時(shí)候，有很多人會(huì)當(dāng)面祝賀我們，我會(huì)說謝謝。但是我真正想說的是：這個(gè)季度的業(yè)績(jī)是三年前的努力決定的?！?/p>

從2018年發(fā)布“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，到2022年推出“龍湖智創(chuàng)生活”，龍湖集團(tuán)步步深入地參與城市空間、服務(wù)重構(gòu)，持續(xù)探索行業(yè)新發(fā)展模式。

如今，龍湖集團(tuán)已形成開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造等多航道業(yè)務(wù)。

通過資源整合、輕重業(yè)態(tài)結(jié)合，龍湖的發(fā)展方向更加健康。2022年，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)236億（不含稅），同比增長(zhǎng)25%，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比達(dá)27%，利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

最重要的是，“龍湖智創(chuàng)生活”的推出標(biāo)志著，龍湖的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)核心能力有機(jī)融合，讓龍湖多航道協(xié)同發(fā)展有了新著力點(diǎn)。

以北京龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園為案例，這是一個(gè)原北京北五環(huán)汽配城、建材城升級(jí)改造成的全新地標(biāo)性商業(yè)復(fù)合辦公空間。該產(chǎn)業(yè)園正是龍湖不同航道之間業(yè)務(wù)協(xié)作能力的體現(xiàn)：由龍湖龍智造為產(chǎn)業(yè)園B館提供EPC（設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造一體化）服務(wù)，由龍湖智創(chuàng)生活提供樓宇物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備管理、節(jié)能降耗、應(yīng)急管理等大樓重點(diǎn)工作服務(wù)。

如今，隨著“一個(gè)龍湖”三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，龍湖的故事逐漸進(jìn)入新的篇章。

冬去春來時(shí)，鮮花盛放在科技與“善待”的土壤里

作為“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系中結(jié)出的果實(shí)，龍湖智創(chuàng)生活承載著龍湖“煥新全生活及空間服務(wù)體驗(yàn)”的目標(biāo)。

所以，龍湖智創(chuàng)生活始終圍繞著“服務(wù)”二字推進(jìn)業(yè)務(wù)，通過融合物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，深入?yún)⑴c到城市居民生活的每個(gè)場(chǎng)景，提升居民幸福感。

一方面，龍湖智創(chuàng)生活長(zhǎng)期汲取科技的露水，為業(yè)主提供安全、便利、舒適的服務(wù)。

受益于龍湖集團(tuán)包括產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等底層技術(shù)和中臺(tái)共享服務(wù)功能模塊的支持，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)數(shù)智化重構(gòu)物管、商管業(yè)態(tài)。

具體到物業(yè)管理服務(wù)方面，無接觸的通行體驗(yàn)、慧眼系統(tǒng)下的無死角監(jiān)控、設(shè)備的自我監(jiān)控、移動(dòng)端上的快捷報(bào)事與更為多元的線上服務(wù)等智慧化服務(wù)，關(guān)注了服務(wù)中的各個(gè)細(xì)節(jié)。

商寫服務(wù)方面，由于商業(yè)業(yè)態(tài)有著復(fù)雜的數(shù)智化管理需求，龍湖智創(chuàng)生活專門針對(duì)購(gòu)物中心與寫字樓對(duì)響應(yīng)速度的高要求，以及空間所構(gòu)成的復(fù)雜性等特點(diǎn)，打造了一套貼合場(chǎng)景需求的新科技體系。

比如，智能建筑集成管理平臺(tái)IBMS，集成了樓宇設(shè)備自動(dòng)化、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等，優(yōu)化建筑控制和管理。

筆者了解到，IBMS已在龍湖全國(guó)天街系項(xiàng)目，以及重慶龍湖愛加兩江星悅薈、北京龍湖藍(lán)海引擎、蘇州龍湖中心、重慶龍湖禮嘉辦公樓等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目中落地應(yīng)用。

另一方面，龍湖智創(chuàng)生活扎根于“善待你一生”的文化土壤，通過數(shù)十年如一日的服務(wù)創(chuàng)新，不斷提升業(yè)主幸福感。

如果說貼合場(chǎng)景的科技體系是龍湖智創(chuàng)生活的硬實(shí)力集成，那么讓業(yè)主感受被“善待”的服務(wù)體驗(yàn)，則是龍湖智創(chuàng)生活軟實(shí)力的輸出。

連續(xù)14年，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的業(yè)主滿意度超過90%。高滿意度的背后是龍湖對(duì)物管服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)沉淀。比如，垃圾桶頂部煙灰缸里的煙蒂?gòu)奈闯^5個(gè)，留存時(shí)間低于5分鐘等。

正所謂于無聲處見繁花，對(duì)細(xì)節(jié)的把控體現(xiàn)出龍湖對(duì)服務(wù)的深度理解。

最終，科技為基，“善待”為核，龍湖智創(chuàng)生活成為龍湖集團(tuán)高增長(zhǎng)引擎：2022年，龍湖智創(chuàng)生活收入約137.5億元（合并抵消前），同比增長(zhǎng)24%，綜合毛利率為34.3%。截至2022年末，龍湖智創(chuàng)生活在管面積繼續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到3.2億平方米；商業(yè)運(yùn)營(yíng)在管面積達(dá)722萬平方米，購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)76座，簽約項(xiàng)目達(dá)139座。

展望未來，龍湖智創(chuàng)生活將在物管服務(wù)賽道與商寫服務(wù)賽道的遼闊大地上縱馬馳騁。

物管服務(wù)賽道一個(gè)顯著的現(xiàn)象是，隨著物業(yè)業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求提升，市場(chǎng)對(duì)專業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求不斷增加，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，頭部企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)浙商證券研究，百?gòu)?qiáng)和TOP10頭部物企，近3年的市場(chǎng)份額均持續(xù)提升。作為市場(chǎng)頭部玩家，龍湖智創(chuàng)生活的成長(zhǎng)空間廣闊。

而商企服務(wù)賽道更是有著收益強(qiáng)、業(yè)務(wù)延伸空間廣、單盤盈利模型成長(zhǎng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，基本盤持續(xù)擴(kuò)大。僅以購(gòu)物中心單一業(yè)態(tài)為例，據(jù)平安證券預(yù)測(cè)，2030年中國(guó)購(gòu)物中心銷售額將達(dá)到9.6萬億元。

綜合兩大賽道前景，憑借“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系內(nèi)業(yè)務(wù)高效協(xié)同優(yōu)勢(shì)，聚焦科技硬實(shí)力和創(chuàng)新服務(wù)軟實(shí)力提升，龍湖智創(chuàng)生活會(huì)在春風(fēng)和煦的日子里靜待花開。

結(jié)語

龍湖集團(tuán)以長(zhǎng)期主義穿越行業(yè)逆風(fēng)，為內(nèi)地房企高質(zhì)量發(fā)展帶來了全新范式。

回顧2022全年，龍湖以收入及盈利雙增長(zhǎng)的成績(jī)單向市場(chǎng)傳遞信心，更以穩(wěn)固的財(cái)務(wù)盤面、充足的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備以及充滿智慧和溫度的城市空間服務(wù)，為可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展注滿“燃料”。

房地產(chǎn)行業(yè)依然處于調(diào)整之中，但隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策發(fā)力，復(fù)蘇之勢(shì)明確，龍湖將迎來房地產(chǎn)板塊的貝塔機(jī)遇。

同時(shí)，憑借“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系協(xié)同發(fā)力，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)形成的良好口碑，龍湖還將成長(zhǎng)得更加長(zhǎng)久、更有質(zhì)量，從而獲得更多阿爾法收益。

本文來源：港股研究社