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作者：泰羅，編輯：小市妹

4月7日，房地產(chǎn)板塊爆發(fā)了。

(相關(guān)資料圖)

粵泰股份、天?；?、中交地產(chǎn)、我愛我家、國(guó)創(chuàng)高新、信達(dá)地產(chǎn)、新城控股、宋都股份、特發(fā)服務(wù)、濱江集團(tuán)、沙河股份等地產(chǎn)概念股紛紛走高，申萬房地產(chǎn)指數(shù)大漲了3.69%。

現(xiàn)在政策的扶持態(tài)度已經(jīng)非常清晰。從融資三支箭，到各地放開剛需購房的限制，最初壓制房地產(chǎn)供需兩端的政策因素，在去年已經(jīng)出現(xiàn)很大的轉(zhuǎn)向，政策累計(jì)的效果在今年年初也開始出現(xiàn)。

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年1月，全國(guó)商品房銷售結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)；2月，百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)11.8%，同環(huán)比已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正；3月份銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，呈雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

去年12月，12月16日，深圳鹽田大梅沙，郁亮在萬科股東大會(huì)上提到，政策面向好的力度、廣度全面超出預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)繼2003年后近20年再被看作是支柱行業(yè)。

“今天在市場(chǎng)本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路?！?/p>

從歷史上看，一線城市回暖，對(duì)全國(guó)樓市的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用是非常大的。

客觀來講，房地產(chǎn)黃金年代確實(shí)已經(jīng)過去。

2022年《財(cái)富》中國(guó)500強(qiáng)排行榜中，上榜房企僅44家，比上一年少了12家，是2016年以來上榜房企數(shù)量最少的一年。

2022年ROE（凈資產(chǎn)收益率）榜單TOP40的入圍門檻為26.26%，沒有一家房企入榜。而在2021年，有5家房企進(jìn)入了ROE榜TOP10。過去依靠高利潤(rùn)以及動(dòng)輒幾千億負(fù)債的高杠桿賺得盆滿缽滿的地產(chǎn)時(shí)代，可能一去不復(fù)返了。

根據(jù)此前發(fā)布的2022胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜的數(shù)據(jù)，內(nèi)地地產(chǎn)富豪的財(cái)富也出現(xiàn)大幅縮水。其中恒大許家印財(cái)富減少了230億美元，世茂許榮茂家族財(cái)富減少了80億美元，融創(chuàng)中國(guó)孫宏斌財(cái)富少了50億美元……

其實(shí)，房地產(chǎn)基本面繼續(xù)向下的空間可能不大了。各地對(duì)房地產(chǎn)的各類扶持，最終有望形成累積效應(yīng)。

特別是，當(dāng)下國(guó)內(nèi)的城市常住人口仍然只有60%左右，只相當(dāng)于日本上個(gè)世紀(jì)60年代的水平，重點(diǎn)城市群人口增量仍在大幅上升，房產(chǎn)需求仍然不小。

最近兩年市場(chǎng)熱捧的新能源、半導(dǎo)體等行業(yè)，雖然是未來經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的方向和希望所在，但是當(dāng)前的規(guī)模體量，遠(yuǎn)不能和房地產(chǎn)相提并論。

穩(wěn)住房地產(chǎn)，其實(shí)就是為新興產(chǎn)業(yè)贏得充分的發(fā)展時(shí)間，最終可以用時(shí)間換空間，順利完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

長(zhǎng)期來看，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的浪潮下，房地產(chǎn)的估值邏輯將重塑。其中有國(guó)資背景的房企，或許將憑借更強(qiáng)的政策優(yōu)勢(shì)，逐漸接過部分民營(yíng)房企倒下后留出的市場(chǎng)份額，成為行業(yè)的主導(dǎo)者和優(yōu)勝者。

房地產(chǎn)是典型的政策市，是關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)周期行業(yè)，隨著供需兩端的政策積累發(fā)酵，行業(yè)周期的拐點(diǎn)，可能已經(jīng)出現(xiàn)了。

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