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《財(cái)經(jīng)》新媒體宋金煜/文潘西/編輯

近期，物企上市熱度較之前有所下降，如中湘美好、龍湖智創(chuàng)生活招股書失效，眾安智慧生活、融匯悅生活通過聆訊但未上市或延期上市，不過仍有物企選擇逆勢(shì)遞表上市。

【資料圖】

2月末，深圳控股有限公司發(fā)布公告稱，公司計(jì)劃分拆深業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱深業(yè)物業(yè)）于港交所上市。招股書顯示，2022年前9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)營(yíng)收16.51億元、凈利潤(rùn)9020萬元，均實(shí)現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)。同期業(yè)務(wù)覆蓋46個(gè)城市14個(gè)省，在管面積為5920萬平方米，較2020年底增長(zhǎng)近三成。

《財(cái)經(jīng)》新媒體記者注意到，無論是利潤(rùn)還是規(guī)模的增長(zhǎng)，主要源于該公司的收并購(gòu)事項(xiàng)。據(jù)招股書，深業(yè)物業(yè)在2021年耗資近8億元，通過股權(quán)收購(gòu)和增資方式將泰然集團(tuán)旗下深業(yè)智慧園區(qū)等六家公司的股權(quán)收入囊中，在管面積在當(dāng)年迅速增長(zhǎng)，而合并這些企業(yè)以及合營(yíng)企業(yè)報(bào)表也讓利潤(rùn)增多。

不過，隨著在管規(guī)模的擴(kuò)大，該公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)大幅增加，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，且利潤(rùn)水平持續(xù)低位徘徊。2020年、2021年以及2022年前9個(gè)月，該公司毛利率分別為15.2、13%、14.7%，凈利率分別為5.7%、3.5%、5.5%，遠(yuǎn)低于上市物企業(yè)毛利率29.1%以及凈利率13.2%的均值。

那么，是什么影響了該公司的利潤(rùn)率呢？記者注意到，該公司第三方業(yè)務(wù)收入已超過母公司及聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司，占比近六成，但向第三方提供服務(wù)的毛利率卻相對(duì)較低。2020年以來，第三方業(yè)務(wù)的毛利率未超過10%，去年前9月僅為8.7%，而同期合營(yíng)聯(lián)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率卻高達(dá)22.7%。

對(duì)此，深業(yè)物業(yè)介紹稱，之所以向合營(yíng)聯(lián)營(yíng)提供服務(wù)的毛利率高于第三方，主要因?yàn)橄蜿P(guān)聯(lián)方提供的主要為利潤(rùn)率更高的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)，而向第三方則主要提供利潤(rùn)率較低的城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)。

有關(guān)利潤(rùn)率的具體差異，根據(jù)深業(yè)物業(yè)招股書披露，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率最高為20%以上，而住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率從2020年的15.6%已降至2022年前9個(gè)月的10.6%，另外，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)毛利率在2020年和2021年僅為7.3%、8.4%，隨后有所增長(zhǎng)但仍然較低未超12%。

不可忽視的是，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)為深業(yè)物業(yè)主要收入來源，占比逐年提升已超四成，這也合理解釋了該公司營(yíng)收增長(zhǎng)容易，但利潤(rùn)水平難以提升。

同策研究院資深分析師肖云祥在接受《財(cái)經(jīng)》新媒體記者采訪時(shí)表示，該公司毛利率較低主要與業(yè)務(wù)覆蓋范圍較大有關(guān)，其中產(chǎn)業(yè)園服務(wù)營(yíng)收占比較高而其利潤(rùn)率相對(duì)較低，受人員工資及疫情影響，整體拉低了盈利能力。而較低盈利能力對(duì)公司股票定價(jià)、認(rèn)購(gòu)及未來股價(jià)走勢(shì)具有一定負(fù)面影響。

事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和物業(yè)股定價(jià)的理性回歸，尋求上市的物企深受物業(yè)股估值持續(xù)下調(diào)、物企新股持續(xù)破發(fā)等多重不利因素影響。為了扭轉(zhuǎn)上述局面，城市服務(wù)賽道成為了不少物企新的業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)，萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物企均已涉足城市服務(wù)，包括市政環(huán)衛(wèi)、城市公建以及智慧城市共建等領(lǐng)域。

值得注意的是，目前城市服務(wù)賽道競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，業(yè)務(wù)毛利率較低成為這些企業(yè)共同的痛點(diǎn)。有關(guān)如何提升此類型業(yè)務(wù)的利潤(rùn)水平，深業(yè)物業(yè)、萬物云等物企均給出了數(shù)字化、智能化的解決方案。如在深業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和IPO資金用途中，除了擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模外，都提及了完善數(shù)字化平臺(tái)、購(gòu)置新設(shè)備等。

在中指院院長(zhǎng)黃瑜看來，城市服務(wù)已成為物企發(fā)展的重要方向，各企業(yè)切入該賽道的方式多種多樣，包括合資合作、戰(zhàn)略合作、公開競(jìng)標(biāo)、投資收購(gòu)等。目前來看，該服務(wù)營(yíng)收的貢獻(xiàn)可能大于盈利的貢獻(xiàn)，未來仍需要與合作方加強(qiáng)溝通和協(xié)商，并提升自身品質(zhì)和效率，形成業(yè)務(wù)的良性循環(huán)，而非追求盲目的跟從、盲目的增長(zhǎng)。

此外，克而瑞物管研報(bào)指出，目前物企城市服務(wù)內(nèi)容不斷延伸，從保障城市基本功能的基礎(chǔ)類服務(wù)，向驅(qū)動(dòng)城市高效運(yùn)營(yíng)的城市綜合治理類和激活城市活力的城市品質(zhì)類服務(wù)延伸。隨著城市服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，企業(yè)賬期或?qū)⑦M(jìn)一步拉長(zhǎng)，相關(guān)現(xiàn)金流和資金鏈將迎來新的考驗(yàn)，這就需要企業(yè)在提高盈利水平的同時(shí)，提高相關(guān)業(yè)務(wù)的資金安全意識(shí)，從而獲得更多客戶以及資本市場(chǎng)認(rèn)可。