7月12日晚間，“至少14個爛尾樓業(yè)主公告強制停貸 ”這則消息沖上熱搜。
一份千字的強制停貸告知書，在鄭州名門翠園項目逾期交房1000多天后，被公開在聚光燈下。不僅僅是鄭州，據不完全統(tǒng)計，包括武漢、南昌、長沙、太原、景德鎮(zhèn)等城市在內的多達52個停工或爛尾樓盤的業(yè)主決定強制停貸，這無疑是這些業(yè)主們在忍受爛尾樓帶來的傷痛之時的無奈“吶喊”。
那么，這一次“吶喊”會帶來改變嗎?強制停貸的焦點在哪里?律師對此行為如何界定?
多地業(yè)主宣布“強制停貸”
在樓市利好政策頻出的當下，部分樓盤停工、交付逾期甚至爛尾的情況仍不容忽視。近期，一股“強制停貸潮”席卷房地產市場，多地爛尾樓盤業(yè)主宣布強制停貸。
6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項目全體業(yè)主發(fā)出一封公開信，指出瓏庭項目已在2021年5月底全面停工，項目監(jiān)管資金耗盡。
因項目停工、多次維權無果，瓏庭業(yè)主要求項目方須在2022年10月底復工，否則將在2022年11月強制停貸，保障自己的合法權利。該公開信強調，強制停貸造成的損失由所有違規(guī)房貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府相關單位，轉移資金的恒大江西分公司、瓏庭項目組等相關利益方共同承擔。
而在景德鎮(zhèn)恒大瓏庭打響“第一槍”后，近期包括武漢、鄭州、西安等多地業(yè)主抱團宣布強制停貸。
日前，“強制停貸潮”也席卷到了西部直轄市重慶。7月12日，重慶陽光城未來悅二期全體業(yè)主對外發(fā)布《強制停貸告知書》，該樓盤成為重慶第一個業(yè)主集體宣布未來可能停止還貸的樓盤。
重慶陽光城未來悅業(yè)主在這份《強制停貸告知書》中稱，2021年9月以來，陽光城未來悅二期項目己全面停工，項目資金不知去向。該樓盤業(yè)主認為，地方政府相關部門和銀行應有對預售資金的第三方監(jiān)管責任，貸款銀行在2021年9月陽光城信用降級以及樓盤停工后，依然發(fā)放50余戶個人購房貸款，擴大了業(yè)主風險。
按照統(tǒng)計名單，近期成為輿論中心的河南省更是重災區(qū)，足足有16個爛尾樓盤宣布強制停貸。
矛頭指向銀行違規(guī)放貸
多份強制停貸告知書顯示，業(yè)主們反映的問題堪稱觸目驚心。比如，作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結構未封頂前發(fā)放按揭貸款;作為貸款銀行，將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶。“更有甚者，在借款人簽字后私自修改貸款合同”，作為預售款資金監(jiān)管銀行，未積極履行資金監(jiān)管義務，導致預售資金支出不明。
中原地產首席分析師張大偉指出，從近期公開的強制停貸告知書來看，主要內容是指出銀行違規(guī)發(fā)放貸款;資金未轉入開發(fā)商監(jiān)管賬戶;未盡到專款資金監(jiān)管的義務等。
事實上，央行早在2003年出臺的“121號文件”中就明確表示，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”“企業(yè)將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。對此，王玉臣表示，許多銀行根本無視該規(guī)定、提前放貸，而且還有不少銀行在放貸時根本就沒有放到監(jiān)管賬戶里，進一步推動了爛尾樓的誕生。
張大偉認為，有些銀行在預售資金監(jiān)管上根本不作為。銀行是在預售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個主體，在房地產開發(fā)流程和預售資金監(jiān)管體系中具備多重身份，包括房地產項目開發(fā)貸款的提供者、依資金監(jiān)管協議提供監(jiān)管資金撥付服務的實際撥款人等。銀行作為提供金融服務的中間人，其與房地產開發(fā)企業(yè)的利益糾葛是比較深的，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實際監(jiān)管過程中的獨立性和公正性。
據了解，目前多地對于商品房預售資金監(jiān)管高度重視。與此同時，一些城市也在不斷修復預售資金監(jiān)管的漏洞。就在7月6日，杭州出臺了預售資金監(jiān)管新政，加大了對購房人所繳納預售資金的保障力度，購房者所有相關購房款項都必須全部直接存入監(jiān)管賬戶，否則不可辦理網簽，資金監(jiān)管銀行也將由政府牽頭統(tǒng)一招標，中標銀行若出現違規(guī)將無法獲下一年續(xù)簽合作。
律師：停貸或涉違約
多個律師觀點認為，業(yè)主“停貸”應謹慎。
針對上述武漢時代新城業(yè)主的這種“強制停貸”行為，建誠晟業(yè)總經理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護。房地產開發(fā)項目中可能存在的挪用預售資金現象有對應的處理規(guī)定和責任人，房地產項目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因為向業(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務，而不是銀行的(義務)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復工，否則在辦理不動產權證前將拒絕還貸，相關損失由相關部門和機構自行承擔。
上海市光大律師事務所高級合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關系，基本是兩個獨立的合同關系(盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔保人)。因此，即便開發(fā)商出現違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據購房合同關系向開發(fā)商主張權利。而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任。
盡管“強制停貸”是無奈之舉。但由于業(yè)主的集體斷供告知書并沒有法律效力，專業(yè)人士仍建議業(yè)主理性維權，依據合理法律武器維護自己的合法權益。北京金訴律師事務所王玉臣指出，不太建議業(yè)主直接單方宣布停貸：這種行為往往會直接導致業(yè)主違約，影響到業(yè)主征信問題，甚至還可能會被銀行起訴，強制執(zhí)行，被列入失信名單。
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