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58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，房?jī)r(jià)或許會(huì)有小幅上漲，但并不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，也不會(huì)帶來(lái)大批投資需求涌入。

環(huán)京的廊坊取消了維持5年多的限購(gòu)政策。

近日，河北廊坊市發(fā)布《廊坊扎實(shí)推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》(下稱(chēng)“明白卡”)，其中針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條措施中，第一條便是全面取消戶(hù)籍、社保個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的“限制性購(gòu)房條件”。同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶(hù)籍居民家庭的住房限售年限要求。

這也意味著，廊坊執(zhí)行了5年多的限購(gòu)政策而今正式取消。

2017年，廊坊出臺(tái)限購(gòu)政策，規(guī)定非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭提供當(dāng)?shù)?年及以上社?；蚣{稅證明的，限購(gòu)1套住房;已擁有1套及以上住房的非本地戶(hù)籍居民家庭，或3年以上不能提供當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。

政策出臺(tái)后，漲勢(shì)兇猛的廊坊房?jī)r(jià)開(kāi)始跳水，不少業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，近幾年房?jī)r(jià)降幅最大的城市便是廊坊。“最直觀的一點(diǎn)是廊坊北三縣的房?jī)r(jià)相比最高峰已經(jīng)跌去了60%，下滑速度和規(guī)模均超出此前預(yù)期，這也是此次取消限購(gòu)的直接原因。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“最后的底牌”

事實(shí)上，廊坊樓市政策的松動(dòng)或從今年6月便已啟動(dòng)。

6月17日，廊坊市人民政府官網(wǎng)曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但其中第一條并未披露，僅顯示略，其余五條則與上述明白卡中房地產(chǎn)政策調(diào)整基本一致。

在滿足房地產(chǎn)業(yè)合理資金需求方面，文件指出進(jìn)一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房，首付款比例不低于20%。對(duì)擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住住房，首付款比例不低于30%。

同時(shí)合理確定并推進(jìn)落實(shí)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例;對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，力爭(zhēng)2022年8月份全市新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率較4月份下降30個(gè)基點(diǎn);二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在充分保障引進(jìn)人才的合理住房需求方面，文件指出對(duì)引進(jìn)的高端人才(具體范圍由各縣(市、區(qū))結(jié)合實(shí)際確定)，各地可結(jié)合實(shí)際，在其購(gòu)買(mǎi)首套自住住房時(shí)給予補(bǔ)貼，并提高住房公積金最高貸款額度;對(duì)在本地租房的，可給予租金補(bǔ)貼。

此外還有提高房地產(chǎn)交易服務(wù)水平，打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道，用好綠色建筑金融政策支持等方面優(yōu)化調(diào)整。

毋庸置疑的是，第一條對(duì)限購(gòu)、限售政策的放寬才是“松綁”樓市的最大利器。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，廊坊包括環(huán)京區(qū)域的限購(gòu)政策取消是在其它樓市政策刺激沒(méi)有效果的背景下出臺(tái)的，這應(yīng)該是廊坊包括環(huán)京區(qū)域刺激樓市的“最后底牌”。

環(huán)京產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足

從地圖上看，廊坊市較為特殊，主要是其擁有北三縣，也就是三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，這三個(gè)縣市地處京津之間，此前吸引了大批北京的投資購(gòu)房者前往置業(yè)，加上雄安新區(qū)概念利好刺激，使得廊坊房?jī)r(jià)在2016年-2017年間火速上漲，最知名的燕京房?jī)r(jià)也一度來(lái)到4萬(wàn)元/平方米的高位。

而2017年限購(gòu)政策實(shí)施后，廊坊樓市快速轉(zhuǎn)冷，甚至跌入冰點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交49820套，成交面積達(dá)481.42萬(wàn)平方米;轉(zhuǎn)入2017年這兩項(xiàng)指標(biāo)分別下滑約六成，總成交金額也從上年的506億元降至約208億元。下降趨勢(shì)還在繼續(xù)，2018年廊坊成交8723套新房，成交面積83.72萬(wàn)平方米，分別同比下降56%、58%，兩項(xiàng)指標(biāo)均不及2016年的兩成。

隨之而來(lái)的是房?jī)r(jià)的急速下滑，不少買(mǎi)在“山頂”的高杠桿購(gòu)房者因房產(chǎn)價(jià)格低于貸款金額，無(wú)奈選擇斷供棄房。

今年上半年，持續(xù)的限購(gòu)疊加疫情反復(fù)、整體市場(chǎng)低迷，廊坊商品住宅成交6763套，同比下降13.1%，成交面積69.05萬(wàn)平方米，成交均價(jià)11735元/平方米，同比下降23.2%，成交金額81.05億元，同比下降32.6%，形勢(shì)仍不樂(lè)觀。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，廊坊和北三縣作為環(huán)京區(qū)域，大量的購(gòu)房需求實(shí)際上來(lái)自于北京外溢，本地的需求相對(duì)有限，限購(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懞艽?。其認(rèn)為，“與環(huán)京不同的是，環(huán)滬和環(huán)深都形成了以加工制造業(yè)作為其核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力的模式，并且以上海、深圳為核心城市形成了相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，因此環(huán)滬和環(huán)深區(qū)域本身就有很強(qiáng)的人口吸引力，本地化的需求對(duì)樓市的支撐力度強(qiáng)。相比之下，環(huán)京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展從目前來(lái)看要弱于環(huán)滬和環(huán)深地區(qū)，目前大量居住在環(huán)京地區(qū)的人群依然是城市的‘搖擺族’，每天來(lái)回北京各CBD和環(huán)京之間”。

“在樓市乏力特征凸顯的背景下，取消或放松先前較為嚴(yán)苛的政策是適時(shí)且必要的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪說(shuō)。

不會(huì)有投資需求涌入

對(duì)于取消限購(gòu)限售后的環(huán)京樓市，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這將會(huì)帶來(lái)北京外溢的購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)。

關(guān)榮雪表示，北三縣及雄安新區(qū)周邊限售取消，或能在一定程度上盤(pán)活二手房市場(chǎng)交易，上述區(qū)域?yàn)楸本┩庖缧枨蟮闹饕薪拥?，此舉也是加強(qiáng)北京與環(huán)京地區(qū)樓市溝通性，切實(shí)緩解環(huán)京地區(qū)購(gòu)房門(mén)檻較高的壓力，助力當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)回升，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

“從房?jī)r(jià)來(lái)看，環(huán)京地區(qū)存在明顯的價(jià)格洼地，這也是其吸引北京需求外溢的重要因素所在。本次取消限購(gòu)，就是要回歸保障居民合理的住房需求，滿足大量在京工作人群的實(shí)際居住需求。”張波補(bǔ)充道。

那么，此次“松綁”后環(huán)京樓市是否會(huì)吸引大量投資客進(jìn)場(chǎng)，引起房?jī)r(jià)跳漲呢?

宋紅衛(wèi)持否定態(tài)度，其認(rèn)為當(dāng)前與2016年、2017年時(shí)相比最大的區(qū)別是廊坊新房庫(kù)存較高，且二手房掛牌量大增，樓市壓力較大;再者當(dāng)前背景與此前完全不同，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯已經(jīng)改變，市場(chǎng)的三個(gè)信心也沒(méi)有恢復(fù)，尤其是購(gòu)房者信心不足，全國(guó)層面，除了幾個(gè)一線和核心二線樓市稍微堅(jiān)挺外，其它大部分城市都處于下跌過(guò)程，因此即使取消限購(gòu)，預(yù)計(jì)投資客也不會(huì)進(jìn)入這些地區(qū)買(mǎi)房。

張波也認(rèn)為，房?jī)r(jià)或許會(huì)有小幅上漲，但并不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，也不會(huì)帶來(lái)大批投資需求涌入。 左宇