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58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，房價或許會有小幅上漲，但并不會出現(xiàn)大幅波動，也不會帶來大批投資需求涌入。

環(huán)京的廊坊取消了維持5年多的限購政策。

近日，河北廊坊市發(fā)布《廊坊扎實推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》(下稱“明白卡”)，其中針對房地產(chǎn)市場的六條措施中，第一條便是全面取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的“限制性購房條件”。同時強調(diào)對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣(市)等重點區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

這也意味著，廊坊執(zhí)行了5年多的限購政策而今正式取消。

2017年，廊坊出臺限購政策，規(guī)定非當?shù)貞艏用窦彝ヌ峁┊數(shù)?年及以上社?；蚣{稅證明的，限購1套住房;已擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭，或3年以上不能提供當?shù)厣鐣ｋU繳納證明或納稅證明的，暫停在當?shù)刭彿俊?/p>

政策出臺后，漲勢兇猛的廊坊房價開始跳水，不少業(yè)內(nèi)人士稱，近幾年房價降幅最大的城市便是廊坊。“最直觀的一點是廊坊北三縣的房價相比最高峰已經(jīng)跌去了60%，下滑速度和規(guī)模均超出此前預期，這也是此次取消限購的直接原因。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“最后的底牌”

事實上，廊坊樓市政策的松動或從今年6月便已啟動。

6月17日，廊坊市人民政府官網(wǎng)曾公布《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但其中第一條并未披露，僅顯示略，其余五條則與上述明白卡中房地產(chǎn)政策調(diào)整基本一致。

在滿足房地產(chǎn)業(yè)合理資金需求方面，文件指出進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房但未結(jié)清相應商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于30%。

同時合理確定并推進落實商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例;對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，力爭2022年8月份全市新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率較4月份下降30個基點;二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

在充分保障引進人才的合理住房需求方面，文件指出對引進的高端人才(具體范圍由各縣(市、區(qū))結(jié)合實際確定)，各地可結(jié)合實際，在其購買首套自住住房時給予補貼，并提高住房公積金最高貸款額度;對在本地租房的，可給予租金補貼。

此外還有提高房地產(chǎn)交易服務水平，打通安置房、保障性租賃住房籌集與存量商品房的通道，用好綠色建筑金融政策支持等方面優(yōu)化調(diào)整。

毋庸置疑的是，第一條對限購、限售政策的放寬才是“松綁”樓市的最大利器。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，廊坊包括環(huán)京區(qū)域的限購政策取消是在其它樓市政策刺激沒有效果的背景下出臺的，這應該是廊坊包括環(huán)京區(qū)域刺激樓市的“最后底牌”。

環(huán)京產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足

從地圖上看，廊坊市較為特殊，主要是其擁有北三縣，也就是三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，這三個縣市地處京津之間，此前吸引了大批北京的投資購房者前往置業(yè)，加上雄安新區(qū)概念利好刺激，使得廊坊房價在2016年-2017年間火速上漲，最知名的燕京房價也一度來到4萬元/平方米的高位。

而2017年限購政策實施后，廊坊樓市快速轉(zhuǎn)冷，甚至跌入冰點。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交49820套，成交面積達481.42萬平方米;轉(zhuǎn)入2017年這兩項指標分別下滑約六成，總成交金額也從上年的506億元降至約208億元。下降趨勢還在繼續(xù)，2018年廊坊成交8723套新房，成交面積83.72萬平方米，分別同比下降56%、58%，兩項指標均不及2016年的兩成。

隨之而來的是房價的急速下滑，不少買在“山頂”的高杠桿購房者因房產(chǎn)價格低于貸款金額，無奈選擇斷供棄房。

今年上半年，持續(xù)的限購疊加疫情反復、整體市場低迷，廊坊商品住宅成交6763套，同比下降13.1%，成交面積69.05萬平方米，成交均價11735元/平方米，同比下降23.2%，成交金額81.05億元，同比下降32.6%，形勢仍不樂觀。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，廊坊和北三縣作為環(huán)京區(qū)域，大量的購房需求實際上來自于北京外溢，本地的需求相對有限，限購對當?shù)貥鞘械挠绊懞艽蟆Ｆ湔J為，“與環(huán)京不同的是，環(huán)滬和環(huán)深都形成了以加工制造業(yè)作為其核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力的模式，并且以上海、深圳為核心城市形成了相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，因此環(huán)滬和環(huán)深區(qū)域本身就有很強的人口吸引力，本地化的需求對樓市的支撐力度強。相比之下，環(huán)京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展從目前來看要弱于環(huán)滬和環(huán)深地區(qū)，目前大量居住在環(huán)京地區(qū)的人群依然是城市的‘搖擺族’，每天來回北京各CBD和環(huán)京之間”。

“在樓市乏力特征凸顯的背景下，取消或放松先前較為嚴苛的政策是適時且必要的。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪說。

不會有投資需求涌入

對于取消限購限售后的環(huán)京樓市，不少業(yè)內(nèi)人士認為這將會帶來北京外溢的購房需求，提振市場。

關(guān)榮雪表示，北三縣及雄安新區(qū)周邊限售取消，或能在一定程度上盤活二手房市場交易，上述區(qū)域為北京外溢需求的主要承接地，此舉也是加強北京與環(huán)京地區(qū)樓市溝通性，切實緩解環(huán)京地區(qū)購房門檻較高的壓力，助力當?shù)厥袌龌厣?，有利于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

“從房價來看，環(huán)京地區(qū)存在明顯的價格洼地，這也是其吸引北京需求外溢的重要因素所在。本次取消限購，就是要回歸保障居民合理的住房需求，滿足大量在京工作人群的實際居住需求。”張波補充道。

那么，此次“松綁”后環(huán)京樓市是否會吸引大量投資客進場，引起房價跳漲呢?

宋紅衛(wèi)持否定態(tài)度，其認為當前與2016年、2017年時相比最大的區(qū)別是廊坊新房庫存較高，且二手房掛牌量大增，樓市壓力較大;再者當前背景與此前完全不同，目前整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的邏輯已經(jīng)改變，市場的三個信心也沒有恢復，尤其是購房者信心不足，全國層面，除了幾個一線和核心二線樓市稍微堅挺外，其它大部分城市都處于下跌過程，因此即使取消限購，預計投資客也不會進入這些地區(qū)買房。

張波也認為，房價或許會有小幅上漲，但并不會出現(xiàn)大幅波動，也不會帶來大批投資需求涌入。 左宇