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最近，一種二手房交易的新模式——“帶押過(guò)戶”在多個(gè)城市推出，被視為活躍樓市的重要調(diào)整。

9月16日晚間，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)“南京不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)布消息稱(chēng)，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶”的模式。不過(guò)，南京并不是第一個(gè)推出“帶押過(guò)戶”的城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)至少有昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。

那么，“帶押過(guò)戶”模式意味著什么?對(duì)銀行有何利弊?

多地推出“帶押過(guò)戶”模式

所謂“帶押過(guò)戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立(下稱(chēng)“三項(xiàng)業(yè)務(wù)”)。在此之前，國(guó)內(nèi)二手房交易普遍要求賣(mài)方(原房主)先解押才能辦理過(guò)戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清按揭貸款。二手房“帶押過(guò)戶”模式是指“房屋含抵押過(guò)戶——辦理購(gòu)房抵押登記”全流程閉環(huán)模式，實(shí)現(xiàn)賣(mài)方“帶押過(guò)戶”和買(mǎi)方“貸新還舊”抵押登記設(shè)立的無(wú)縫銜接。

在還清既有房貸過(guò)程中，賣(mài)方往往需要花費(fèi)大量時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，而如果賣(mài)方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。

從落地情況來(lái)看，多地已有成功的“帶押過(guò)戶”案例。今年8月以來(lái)，濟(jì)南、青島、昆明、深圳等多地推出“帶押過(guò)戶”新模式，在業(yè)內(nèi)引起高度關(guān)注。因?yàn)樗鼘?shí)現(xiàn)了無(wú)需歸還原有房貸即可完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新貸款，提高了二手房買(mǎi)賣(mài)的交易質(zhì)量，進(jìn)一步降低了交易成本。

從已經(jīng)官宣的幾個(gè)城市來(lái)看，南京、蘇州、濟(jì)南、昆明等均已有成功案例。相比此前還清按揭才可解押、過(guò)戶，“帶押過(guò)戶”可以大大節(jié)約時(shí)間和金錢(qián)成本(主要是原房主)，同時(shí)提升二手房交易安全性，業(yè)內(nèi)人士紛紛叫好。

這一模式真正實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷(xiāo)登記和新抵押登記的“無(wú)縫連接”，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)，既“鎖定”真正的買(mǎi)方，又防止“一房多賣(mài)”，也確保了銀行抵押權(quán)的落實(shí)。

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，過(guò)去即使賣(mài)方順利籌集資金還清按揭，也依然存在不能過(guò)戶的可能，現(xiàn)在這種風(fēng)險(xiǎn)大大降低。

對(duì)銀行意味著什么

增加交易便利性、降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，歸根到底是為了促進(jìn)剛需群體購(gòu)房需求，激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。董希淼表示，“帶押過(guò)戶”對(duì)于提升買(mǎi)賣(mài)雙方的交易意愿、提高市場(chǎng)活躍度有很大作用。

他認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”與過(guò)去的“轉(zhuǎn)按揭”有相似之處，不過(guò)不同的是，“轉(zhuǎn)按揭”依然要解除質(zhì)押后進(jìn)行，“帶押過(guò)戶”相比之下更為便捷且監(jiān)管安全。所謂轉(zhuǎn)按揭，主要是指借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買(mǎi)人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，不過(guò)依然需要解除抵押后進(jìn)行，包括同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。

目前來(lái)看，多數(shù)“帶押過(guò)戶”主要以在同一銀行續(xù)貸為主。有市場(chǎng)觀點(diǎn)指出，雖然“帶押過(guò)戶”對(duì)提振樓市有利好作用，但對(duì)其他銀行來(lái)說(shuō)可能縮小了通過(guò)二手房交易實(shí)現(xiàn)的信用擴(kuò)張空間。對(duì)此，董希淼分析稱(chēng)，因?yàn)樽鳛榈盅簷?quán)人的銀行需要配合房管部門(mén)完成“帶押過(guò)戶”，而當(dāng)前銀行流動(dòng)性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，利好明顯。原來(lái)無(wú)非是還一筆然后再貸一筆，這個(gè)沒(méi)有什么大的影響。當(dāng)前的“帶押過(guò)戶”與企業(yè)貸款中的無(wú)還本續(xù)貸有點(diǎn)類(lèi)似，即續(xù)貸效率更高、成本更低。

從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前樓市需求依然低迷。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，作為高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當(dāng)前銀行房貸業(yè)務(wù)壓力較大，因此參與配合的意愿較強(qiáng)。后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)“帶押過(guò)戶”模式，加上部分城市全面落地，相應(yīng)效果值得期待。

事實(shí)上，目前除熱點(diǎn)二線城市外，深圳也在9月初完成了首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”的二手房交易，不過(guò)該案例屬于查封房產(chǎn)，成為首個(gè)執(zhí)行這一模式的一線城市。有分析指出，免去贖樓環(huán)節(jié)可以減少贖樓資金利息、擔(dān)保費(fèi)等贖樓費(fèi)用，按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可以將交易成本直接降低三分之一，這對(duì)被查封房產(chǎn)(贖樓的費(fèi)用更高)降低的比例無(wú)疑更大。專(zhuān)家：有提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)效果

據(jù)上述幾個(gè)城市的銀行工作人員處了解到，目前除各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心與部分銀行合作推進(jìn)的案例外，大范圍的政策執(zhí)行尚未全面落地，尤其中小銀行多數(shù)未接到相關(guān)通知。有蘇州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士表示，待部分銀行與相關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)對(duì)接工作準(zhǔn)備充分后會(huì)正式執(zhí)行。

南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)運(yùn)行科康新穎表示，“帶押過(guò)戶”全流程閉環(huán)模式的推出，一方面解決了此前需注銷(xiāo)抵押方可交易過(guò)戶環(huán)節(jié)多的問(wèn)題，為交易雙方及銀行部門(mén)“搭臺(tái)子”，提供更優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù);另一方面紓解了傳統(tǒng)模式下先行還貸或墊付需籌措資金的困難，有效降低了二手房帶抵押交易的成本與風(fēng)險(xiǎn)，最大程度保障交易雙方合法權(quán)益。

康新穎說(shuō)，這種模式減少了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易成本，買(mǎi)家無(wú)需籌措資金先行墊付，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)，也無(wú)需再辦理將抵押注銷(xiāo)這一環(huán)節(jié)，更進(jìn)一步縮短了辦理周期。

“帶押過(guò)戶”會(huì)讓部分高價(jià)二手房源有了上市意愿。比如一套總價(jià)比較高的房源，房主仍有幾百萬(wàn)的貸款未還清，考慮到解押的資金量大，就不太愿意掛牌出售。一旦有了“帶押過(guò)戶”，無(wú)需解押就可以交易，會(huì)讓更多房主愿意掛牌出售了。而對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，也不用再糾結(jié)到底要不要把自己的首付款給賣(mài)方來(lái)解押了，安全性有保障。

事實(shí)上，自《民法典》施行后，“帶押過(guò)戶”逐漸具備法律條件，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，接下來(lái)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)推出。在按揭貸款持續(xù)低迷的背景下，各銀行作為抵押權(quán)人也有意愿配合執(zhí)行，提振地產(chǎn)需求市場(chǎng)的效果值得期待。