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1月15日，國(guó)盛證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，2023W2-新房同比-10.6%，監(jiān)管部門(mén)提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。

(資料圖)

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

監(jiān)管部門(mén)提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，融資端、供給端政策進(jìn)一步放松。1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。具體包括加快新增1500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃、對(duì)“三線四檔”的調(diào)整、允許金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商合理展期等。

近期中央政策暖風(fēng)頻吹，相較而言需求端政策力度尚顯不足。從放松范圍看，方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒(méi)有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。我們認(rèn)為本次放松范圍的界定規(guī)則較為寬松，給予了一定的想象空間，也體現(xiàn)了監(jiān)管部門(mén)較為積極的救市姿態(tài)。從放松方式看，本周在“三箭齊發(fā)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步作出融資端支持，特別是允許金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商推動(dòng)合理展期、調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組等。此外，對(duì)“三線四檔”的調(diào)整是過(guò)去一年以來(lái)力度較大的一次供給端的優(yōu)化，但考慮到目前多數(shù)房企增加杠桿的意愿不強(qiáng)，我們認(rèn)為本次調(diào)整“三線四檔”的象征意義大于實(shí)際意義。整體看，雖然近期出臺(tái)的政策涉及面較廣，需求端的放松力度依然不足，我們繼續(xù)看好政策放松空間，包括核心城市放松限購(gòu)限貸、保交樓力度加碼、加大對(duì)房企拿地的支持力度。

行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.6%，落后大盤(pán)3.97個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第26名。本周上漲個(gè)股共18支，較上周減少76支，下跌股數(shù)為114支。

新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為341.9萬(wàn)平方米，環(huán)比提升16.7%，同比下降10.6%，其中樣本一線城市的新房成交面積為84.1萬(wàn)方，環(huán)比-0.2%，同比5.3%；樣本二線城市為177.8萬(wàn)方，環(huán)比4.4%，同比-26.0%；

樣本三線城市為79.9萬(wàn)方，環(huán)比108.4%，同比29.1%。從今年累計(jì)2周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)634.8萬(wàn)方，同比-4.6%；一線城市為168.4萬(wàn)方，同比5.0%；二線城市為348.2萬(wàn)方，同比-11.5%；三線城市為118.3萬(wàn)方，同比5.6%。

二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)118.3萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)45.4%，同比增長(zhǎng)16.2%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為34.0萬(wàn)方，環(huán)比54.2%；樣本二線城市為58.2萬(wàn)方，環(huán)比42.6%；樣本三線城市為26.1萬(wàn)方，環(huán)比41.3%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為199.6萬(wàn)方，同比變動(dòng)為17.0%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為56.0萬(wàn)方，同比1.5%；樣本二線城市為99.1萬(wàn)方，同比19.0%；樣本三線城市為44.5萬(wàn)方，同比19.0%。

信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周(1.9-1.15)共發(fā)行房企信用債11只，環(huán)比增加2只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)112.36億元，環(huán)比增加20.54億元，總償還量112.99億元，環(huán)比增加1.72億元，凈融資額為-0.63億元，環(huán)比增加18.82億元。

投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，我們認(rèn)為地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對(duì)+相對(duì)收益的空間。維持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。擇股邏輯：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：保利發(fā)展（600048）、濱江集團(tuán)（002244）、華發(fā)股份（600325）、建發(fā)股份（600153）、萬(wàn)科A、招商蛇口（001979）、金地集團(tuán)（600383）；H股：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余（001914）；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。

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