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每滿新聞客戶端/商報記者苗露

(資料圖片)

繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制后，全國多地房貸利率開始密集下調(diào)。農(nóng)歷新春過后，調(diào)整步調(diào)更加頻繁，不少重點城市小步快跑進(jìn)入“3”時代，甚至有部分城市首套房貸利率最低降至3.7%。

面對密集下調(diào)的房貸利率，手持閑置款項的市民們掀起了提前還貸潮。

然而提前還房貸，并非一件易事。房貸對銀行而言是一項優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，利差讓其坐收穩(wěn)定的利潤。因此，當(dāng)提前還貸潮來臨時，銀行的態(tài)度讓人匪夷所思。部分國有大行提前還貸需要排隊好幾個月，有的甚至要等半年以上；好不容易托人想提前還貸，也要附加購買理財產(chǎn)品等條件。

因此無論是網(wǎng)上還是線下，吐嘈聲此起彼伏，大家紛紛感慨，誰能想到有一天還貸比借錢還要難。

A 全國近20城下調(diào)首套房貸利率消費者“扎堆”提前還貸

自2022年以來，央行在首套房貸利率的調(diào)整上可謂動作頻頻。

2022年5月15日中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文稱，對貸款購買首套住房的家庭，個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。2022年9月發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。2023年1月份，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制正式建立。

進(jìn)入2023年以來，全國近20個城市調(diào)整了首套房貸利率。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至1月31日，在該研究院監(jiān)測的103個城市中，首套房商貸利率降至3.7%的城市已達(dá)到4個，分別是南寧、珠海、株洲和常德。另據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，鄭州、福州、長春、廈門等二線城市首套房貸利率最低可至3.8%。

相較于近期新購房的消費者，不少已經(jīng)在還房貸的人為了搶占低利率窗口期，都想提前還房貸。杭州姑娘李雯雯就是其中一員。2022年初，李雯雯在父母的幫助下購置了一套商品房，并在一國有大行辦理了房貸。彼時首套房貸利率大約為5.8%(30年期)，光利息就超過了100萬元，月供為5000余元。

“去年房貸利率下調(diào)了，年中的時候我在線預(yù)約提前還貸，沒過多久就辦好了，一次性還了50萬元，現(xiàn)在每個月我只需還1700元左右?！迸c李雯雯一樣選擇提前還貸的人不在少數(shù)，只不過隨著“扎堆”還貸的人數(shù)增加，能順利預(yù)約并快速辦理提前還貸的人并不多。

在杭州一家國有大行內(nèi)，記者遇到了前來辦理提前還貸業(yè)務(wù)的林先生。他告訴記者，去年年底的時候，他想通過銀行App申請?zhí)崆斑€款，發(fā)現(xiàn)線上申請需要提交的材料較多，他不會處理，便擱置了一段時間。年后，林先生將年終獎分出一部分填入提前還貸的資金庫，又電話聯(lián)系了該行客戶經(jīng)理，預(yù)約線下辦理，但對方表示目前額度很緊張，通過審批之后可能需要等候一段時間。

不放心的林先生最終還是來到網(wǎng)點辦理預(yù)約手續(xù)，客戶經(jīng)理告知他，目前二三月份的額度已經(jīng)吃緊，可以為他安排至四月。該行大堂經(jīng)理表示，從去年年末到現(xiàn)在，前來網(wǎng)點預(yù)約辦理提前還貸的客戶不在少數(shù)，幾乎每天都有人到網(wǎng)點咨詢。此前客戶的確是可以通過App實現(xiàn)線上全流程辦理，但由于線上提前還款不穩(wěn)定等因素，從去年四季度開始部分轉(zhuǎn)為線下。

記者隨即聯(lián)系了多家銀行的客服部門，發(fā)現(xiàn)目前國有大行提前還房貸均需要至少提前一個月甚至更長時間進(jìn)行預(yù)約，多數(shù)銀行要貸款一年以上才可申請?zhí)崆斑€款。相對來說，部分城商銀行提前還貸預(yù)約期限較快，可以采用線上預(yù)約方式，等待期限從一兩周至一兩個月不等。

除此之外，針對網(wǎng)上傳得沸沸揚揚的提前還貸需繳納違約金的說法，大部分銀行工作人員都表示，沒有這項規(guī)定，提前還房貸不需要繳納違約金。

B 新舊利率差距過大提前還貸是否就能賺到

為什么會出現(xiàn)這種“借錢容易還錢難”的怪現(xiàn)象？存量房貸與新增房貸之間的利差過大是毋庸置疑的原因之一。相較于目前部分城市快跑進(jìn)入“3”時代的現(xiàn)狀，購房商貸利率在2019-2021年間一直處于歷史高位，部分二線城市首套房利率甚至一度超過6%，大部分城市的常規(guī)水平也保持在5%-5.5%區(qū)間。換句話說，現(xiàn)在許多城市的首套房貸利率已經(jīng)跌了1-2個百分點。這1-2個百分點反饋到月供上，購房人每月可以少還一兩千元。

以商業(yè)貸款100萬元計算，如果是2021年貸款利率高位時貸款，假設(shè)利率為5.8%，30年期等額本息，購房人每月繳納月供5900元；如果按照最新首套房利率低點3.8%計算，則每個月月供僅為4660元，每月支出差距超過1200元。

對于新購房者來說，低房貸利率自然是一大利好；而對于存量房持有人來說，存量房貸利率會根據(jù)LPR每年動態(tài)調(diào)整，基于LPR上浮的基點不會變。因此，在前兩年房貸利率處于高位時購房的人會急于將存好的錢用于提前還貸，主要是想把高利率房貸先還掉。

記者算了一筆賬，假設(shè)在2018年商業(yè)貸款125萬元，當(dāng)時的貸款合同的房貸執(zhí)行利率為5.04%(30期)，還款方式是為等額本息，月供為7011元，全程利息超過117萬元；如果選擇在今年4月提前還款30萬元，按照利率4.1%來計算的話，提前還款后月供將降為4500元左右，節(jié)省還款利息37萬元左右。

在承受前兩年高房貸利率的同時，近年來銀行定存、基金、股票等金融理財?shù)氖找嫦滦幸查g接促使人們將視線投向提前還貸。比如，支付寶余額寶七日年化收益率僅為1.876%，各大行存款利率多次下調(diào)等，投資理財收益率跑輸房貸利率讓一部分購房者認(rèn)為沒必要把錢留在手中理財，不如直接還房貸。

事實上，如今在微博、小紅書等社交媒體平臺，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式?？偟倪€款思路有兩種：一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時平衡風(fēng)險，適合采用等額本息+提前還款減月供，等未來資金充裕時再繼續(xù)提前還款。

不過，近期也有不少業(yè)內(nèi)人士提出觀點，提前還貸應(yīng)根據(jù)自身情況，切勿盲目跟風(fēng)。借款人應(yīng)在精準(zhǔn)了解自身房貸利率與當(dāng)前房貸利率水平差的前提下，充分考慮剩余本金情況，并結(jié)合自身實際決定是否提前還貸。

如果個人手中的金融資產(chǎn)數(shù)量充足、收益能夠覆蓋或大部分覆蓋房貸利息，繼續(xù)選擇進(jìn)行投資會更為劃算。但如果持有的是風(fēng)險較低的固定收益類資產(chǎn)，回報低于按揭貸款利息，提前還貸是可行的選擇。一般來說，當(dāng)還款方式為等額本息時，已還期數(shù)超過貸款周期1/2時，不建議提前還貸；還款方式為等額本金時，當(dāng)已還款期數(shù)超過貸款周期1/3時，同樣不建議提前還款。