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【資料圖】

3月27日，東方證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，報告指出，公募REITs擴容至消費基礎設施。

報告具體內(nèi)容如下：

本周市場回顧。第12周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)及創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為-1.4%。滬深300指數(shù)報收4027.05，周度漲幅為1.7%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2370.38，周度漲幅3.3%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報收2901.79，周度漲幅為0.3%。

本周行業(yè)要聞。證監(jiān)會：拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。特許經(jīng)營權(quán)類REITs內(nèi)部收益率不低于5%，產(chǎn)權(quán)類REITs未來三年現(xiàn)金分派率不低于3.8%。發(fā)改委：認真做好REITs項目培育工作，合理把握項目收益與規(guī)模，提高項目申報推薦效率。中國信托業(yè)協(xié)會：截至2022年四季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬億元，同比下降30.52%，環(huán)比下降4.44%。深圳：深化基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金試點。深圳：單獨申請公積金貸款最高額度50萬元，共同申請額度最高90萬元，購買首套房最高額度最多上浮40%。南通、株洲、麗水、贛州、哈爾濱、蚌埠等多城出臺公積金優(yōu)化政策。上海：2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資力爭5%左右增長，各類新建商品房銷售同比持平。北京、廣州、成都本周分別成交2/2/4宗涉宅地塊。

第12周新房銷售量和二手房銷售量均較上周上升。第12周44大城市新房銷售為4.3萬套，較第11周增加14.4%；21大城市二手房銷售2.8萬套，較第10周增加14.7%；一線城市新房、二手房交易較第11周分別增加14.6%、減少0.7%；二線城市新房、二手房交易較第11周分別增加14.6%、增加21.7%。庫存量較第11周增加，庫銷比較第11周下降。截至第12周，20大城市庫存為115.3萬套，較第11周增加1152套；庫銷比為15.1個月，比第11周下降0.5個月。本周土地市場活躍度較第11周上升。第12周36大城市市本級合計成交土地21塊。土地出讓金增加。2023年第12周36大城市市本級土地出讓金為226.9億元。平均溢價率上升。2023年第12周36大城市市本級土地成交平均溢價率6.8%。

重點公司公告。招商蛇口（001979）、華發(fā)股份（600325）、美的置業(yè)、中駿集團、綠城服務、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務、金茂服務發(fā)布2022年業(yè)績或年報。陸家嘴、格力地產(chǎn)（600185）更新發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買資產(chǎn)并募集配套資金草案，擬募集配套資金分別不超過66、70億元。西藏城投（600773）、京能置業(yè)（600791）分別擬定增10、7億元。

本周證監(jiān)會和國家發(fā)改委發(fā)文支持消費基礎設施發(fā)行REITs，公募REITs底層資產(chǎn)進一步擴容至商業(yè)地產(chǎn)領域。去年12月證監(jiān)會負責人曾表示將研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域，本次證監(jiān)會通知和發(fā)改委236號文以文件形式明確表示研究支持“增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施”發(fā)行基礎設施REITs，擴容范圍尚未覆蓋寫字樓、酒店和游樂園等資產(chǎn)類型。兩部門發(fā)文在項目資質(zhì)上要求產(chǎn)權(quán)類REITs未來三年現(xiàn)金分派率不低于3.8%，與2021年958號文相比分派率要求從4%降至3.8%，且首次申報保租房項目的評估凈值要求從10億元降至8億元。商場作為房企的主要不動產(chǎn)資產(chǎn)類型，消費基礎設施REITs的推行為房企提供了該類資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)出表通道，釋放資金占用壓力，對項目資質(zhì)要求的分類調(diào)整也有助于擴大受益房企和資產(chǎn)范圍，利好強運營和擴張能力房企。但REITs項目要求高、審批落地需要一定時間，短期內(nèi)能夠提供的資金額度有限，難以作為房企融資紓困手段。看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。

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