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寫(xiě)字樓租金指數(shù)運(yùn)行分析

【資料圖】

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.12%。從不同商圈表現(xiàn)來(lái)看，一季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲的商圈占32.5%，租金環(huán)比下跌的商圈占63.8%，3.8%的商圈租金環(huán)比持平。

從行業(yè)宏觀環(huán)境來(lái)看，2023年一季度，疫情影響明顯消退，各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，一季度GDP同比增長(zhǎng)4.5%，單季增速較2022年四季度提升2.2個(gè)百分點(diǎn)。從三大需求來(lái)看，消費(fèi)恢復(fù)較快、出口增速超預(yù)期，投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，一季度消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，社會(huì)消費(fèi)品零售總額由2022年四季度的同比下降2.7%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)5.8%；貨物出口總額同比增長(zhǎng)8.4%，其中3月同比增長(zhǎng)23.4%，在外部不確定性因素較大的情況下，表現(xiàn)超預(yù)期；投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，一季度固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)5.1%，增速與2022年全年持平，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降5.8%，降幅較2022年全年收窄4.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)固定資產(chǎn)投資的拖累減弱。

從服務(wù)業(yè)運(yùn)行情況來(lái)看，2023年一季度，服務(wù)業(yè)加速恢復(fù)，服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.4%，單季增速較2022年四季度提升3.1個(gè)百分點(diǎn)；2023年1-3月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)持續(xù)位于擴(kuò)張區(qū)間，且連續(xù)3個(gè)月上升，其中3月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)為56.9%，較上月和上年同期分別提升1.3個(gè)百分點(diǎn)和10.2個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，2023年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況亦有所好轉(zhuǎn)，部分存在擴(kuò)張意愿的企業(yè)開(kāi)始著手尋找辦公空間，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象初顯，但由于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚需鞏固，企業(yè)在辦公空間租賃方面決策仍相對(duì)謹(jǐn)慎，加上從租賃意向到交易落地仍需一定時(shí)間來(lái)轉(zhuǎn)化，一季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端尚未明顯改善。價(jià)格方面，部分城市新增供應(yīng)陸續(xù)入市，寫(xiě)字樓仍存在空置壓力，部分業(yè)主選擇“以價(jià)換量”，通過(guò)下調(diào)租金吸納租戶，多重因素影響下，2023年一季度寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌，但跌幅較2022年四季度收窄。

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▍租金變動(dòng)：2023年一季度重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌0.12%

圖：2019年二季度-2023年一季度全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

根據(jù)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年一季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.12%，跌幅較2022年四季度收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。2023年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)開(kāi)局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有所恢復(fù)，帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度提升，但整體來(lái)看，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)仍存在不確定性，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端尚未完全恢復(fù)，疊加新增供應(yīng)陸續(xù)入市，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊承壓，租金繼續(xù)下跌。

▍商圈表現(xiàn)：超六成商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，天津華苑、青島五四廣場(chǎng)等商圈跌幅較大

2023年一季度，一線城市樣本中，33.3%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，66.7%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，31.8%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，61.4%的商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫(xiě)字樓租金與上期持平。整體來(lái)看，部分金融服務(wù)、高端商貿(mào)、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的核心商圈樓宇經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)突出，一季度問(wèn)詢量增加，業(yè)主方預(yù)期提升，寫(xiě)字樓租金環(huán)比小幅上漲。而部分商圈因租戶企業(yè)整合辦公場(chǎng)所等因素，存在較多的退租現(xiàn)象，空置壓力加大，業(yè)主方選擇下調(diào)租金以盡快消化退租面積；此外部分在樓宇品質(zhì)、區(qū)位交通等方面競(jìng)爭(zhēng)力欠佳的非核心商圈樓宇亦選擇下調(diào)租金，以期降低空置壓力。

圖：2023年一季度寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2023年一季度，32.5%的樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比上漲，占比較2022年四季度增加5.0個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，上海虹橋商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲幅最大，為0.75%；深圳后海、蘇州獅山、成都人民南路3個(gè)商圈環(huán)比漲幅在0.5%-0.7%之間，成都金融城、武漢武廣萬(wàn)松園、杭州西溪、深圳寶安中心區(qū)等14個(gè)商圈環(huán)比漲幅在0.1%-0.5%之間，杭州錢(qián)江世紀(jì)城、成都東大街等8個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比漲幅在0.1%以內(nèi)。

與此同時(shí)，63.8%的樣本商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比下跌，占比較2022年四季度下降7.5個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，天津華苑商圈、青島五四廣場(chǎng)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以上，其中華苑商圈跌幅相對(duì)較大，為1.15%；北京望京、天津小白樓街等6個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間，南昌紅谷灘中心區(qū)、上海中山公園、重慶加州新牌坊、上海靜安寺等38個(gè)商圈環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.5%之間，北京亞運(yùn)村、深圳地王等5個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比跌幅在0.1%以內(nèi)。杭州錢(qián)江新城、?？跒I海大道、?？趪?guó)貿(mào)3個(gè)商圈寫(xiě)字樓租金環(huán)比持平。

▍租金趨勢(shì)：2023年新增供應(yīng)或加速入市，部分空置壓力較大的商圈租金仍將承壓

2023年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況均有所恢復(fù)，重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象初顯，市場(chǎng)活躍度有所提升，但需求釋放動(dòng)能稍顯不足。部分業(yè)主選擇“以價(jià)換量”，下調(diào)租金以吸納租戶，穩(wěn)定項(xiàng)目出租率，一季度寫(xiě)字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌，但跌幅較上年四季度收窄。

短期來(lái)看，二季度，部分城市或?qū)⒂休^多的新增供應(yīng)入市，在需求端尚未完全恢復(fù)的情況下，部分區(qū)域?qū)懽謽强罩寐驶驅(qū)⑻?，租金仍面臨下行壓力。

重點(diǎn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn) ▍供需趨勢(shì)：寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端仍有待恢復(fù)，疊加新增供應(yīng)陸續(xù)入市，部分城市甲級(jí)寫(xiě)字樓供大于求態(tài)勢(shì)加劇

1)總建筑面積：一季度北京、上海、重慶等城市均有新增供應(yīng)入市

圖：截至2023年一季度重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年一季度，重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積共3.57億平方米，其中北京、上海、重慶等城市均有新增供應(yīng)入市。其中，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目總建筑面積共1.80億平方米，占重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓總量的50.4%，存量相對(duì)較多，北京、上海甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積均超5000萬(wàn)平方米，深圳、廣州在2000-3000萬(wàn)平方米之間。二線代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目總建筑面積共1.77億萬(wàn)平方米，占重點(diǎn)城市總量的49.6%，不同二線代城市存量存在差異，杭州、成都甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積在3000萬(wàn)平方米以上，武漢、重慶、南京、長(zhǎng)沙、天津在1000—3000萬(wàn)平方米之間，蘇州、青島、南昌在1000萬(wàn)平方米以內(nèi)。

2)空置率：需求端尚未有明顯改善，超半數(shù)代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升

2023年一季度，重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度整體有所提升，帶看量增長(zhǎng)，亦有部分新增需求陸續(xù)釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。一方面是由于從租賃意向到交易落地仍需一段時(shí)間轉(zhuǎn)化，尤其是大面積租賃的決策周期延長(zhǎng)；另一方面是由于部分企業(yè)出于成本控制原因，選擇遷址價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)的乙級(jí)寫(xiě)字樓或產(chǎn)業(yè)園區(qū)。同時(shí)，部分商圈及樓宇受租戶行業(yè)調(diào)整、辦公空間整合等因素影響，仍存在大面積退租現(xiàn)象。整體來(lái)看，一季度重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求端尚未完全恢復(fù)，疊加部分城市新增供應(yīng)陸續(xù)入市，樓宇空置壓力增加，超半數(shù)代表城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升。

圖：2022年二季度-2023年一季度重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率

數(shù)據(jù)來(lái)源：

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年一季度，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率相對(duì)較低，其中廣州最低，為11.4%；二線代表城市中，杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為12.1%，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，重慶、天津、武漢、青島、長(zhǎng)沙等城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率則在28%以上，空置壓力相對(duì)較大。從空置率變化來(lái)看，一線城市中僅深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降，二線城市中成都、南京、重慶、天津甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升。

2023年二季度至四季度，重點(diǎn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)或?qū)㈥懤m(xù)入市，全年供應(yīng)水平或超過(guò)2022年，部分新增供應(yīng)較多的城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率或繼續(xù)抬升。

▍大宗交易：一季度市場(chǎng)延續(xù)2022年低迷態(tài)勢(shì)，二季度宏觀經(jīng)濟(jì)或加速恢復(fù)，內(nèi)資賣(mài)家投資信心或有所提升

表：2023年一季度15個(gè)重點(diǎn)城市部分大宗交易案例（交易金額>10億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

2023年一季度，重點(diǎn)城市大宗交易市場(chǎng)延續(xù)2022年低迷態(tài)勢(shì)，寫(xiě)字樓租金指數(shù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市僅監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易14宗。分城市等級(jí)來(lái)看，一季度一線城市共監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易9宗，其中上海5宗、深圳3宗、廣州1宗；二線代表城市共監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易5宗，其中南京2宗、武漢、長(zhǎng)沙、杭州各1宗。

以披露交易金額的交易計(jì)算，2023年一季度重點(diǎn)城市共監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易135億元。分城市等級(jí)來(lái)看，一線城市交易金額為101億元，占比約75%，其中上海交易金額約49億元，深圳約39億元，廣州約13億元；二線城市交易金額為34億元，占比約25%，其中南京、武漢交易金額相對(duì)較大，分別為21億元、12億元。

圖：2023年一季度15個(gè)重點(diǎn)城市大宗交易宗數(shù)占比（按買(mǎi)家類(lèi)型、物業(yè)類(lèi)型分）

數(shù)據(jù)來(lái)源：

分物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，一線城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓資產(chǎn)依舊最受投資者青睞。2023年一季度，重點(diǎn)城市大宗交易以商辦物業(yè)為主，其中以寫(xiě)字樓為標(biāo)的的大宗交易宗數(shù)占比最大，約64.3%，其次為綜合體，占比約21.4%，商業(yè)類(lèi)標(biāo)的占比約14.3%。

以披露買(mǎi)家企業(yè)的交易計(jì)算，2023年一季度，內(nèi)資買(mǎi)家交易宗數(shù)占比約92.9%，依舊主導(dǎo)大宗交易市場(chǎng)需求，其中自用型買(mǎi)家占比超4成。

總體來(lái)看，2023年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)仍處疫后恢復(fù)階段，回升基礎(chǔ)尚需鞏固，重點(diǎn)城市大宗交易市場(chǎng)延續(xù)2022年低迷態(tài)勢(shì)，尤其是投資型買(mǎi)家的投資決策偏謹(jǐn)慎。隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)一步顯效發(fā)力，二季度經(jīng)濟(jì)有望加速恢復(fù)，重點(diǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍度有望逐漸恢復(fù)，尤其是內(nèi)資買(mǎi)家的投資信心有望回升，但在全球通脹仍處高位，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不確定性因素突出的形勢(shì)下，外資買(mǎi)家或繼續(xù)保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)范圍或?qū)⑻嵘顿Y人對(duì)零售類(lèi)物業(yè)的關(guān)注度；同時(shí)，在強(qiáng)化科技創(chuàng)新對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐的背景下，新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)標(biāo)的的交易活躍度或?qū)⑻嵘?/p>