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(資料圖)

5月29日，平安證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，物管回顧、趨勢(shì)、格局探討。

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

回顧：平穩(wěn)到狂熱到理性，行業(yè)走過三個(gè)階段。物業(yè)管理行業(yè)誕生于1981年，2014年隨著物業(yè)第一股登陸資本市場(chǎng)逐漸為大眾熟知，30余年間歷經(jīng)浮沉，主要經(jīng)歷三個(gè)階段：1）平穩(wěn)前行期（2018年以前），該階段物業(yè)管理服務(wù)穩(wěn)定高頻，主流物企規(guī)模業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下現(xiàn)金回款充足穩(wěn)定，ROE維持20%上下；2）急速發(fā)展期（2018-2021年），受益資本支持及友好房地產(chǎn)環(huán)境行業(yè)發(fā)展整體提速，企業(yè)成長(zhǎng)性、確定性雙高，多元業(yè)務(wù)陸續(xù)開展；3）理性回歸期（2022年至今），房地產(chǎn)調(diào)整影響顯現(xiàn)，行業(yè)發(fā)展降速、獨(dú)立性提升，基礎(chǔ)物管基本盤重要性彰顯，企業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展。

趨勢(shì)：回歸服務(wù)本源，發(fā)展空間仍舊廣闊?；诜€(wěn)定存量規(guī)模，隨著新房銷售進(jìn)入新穩(wěn)態(tài)，物管行業(yè)管理體量仍有望持續(xù)增長(zhǎng)，測(cè)算2030年行業(yè)在管面積369億平米，2022-2030年復(fù)合增速3.1%。未來物管企業(yè)加大力度拓展存量住宅、非住等其他領(lǐng)域情形下，修煉內(nèi)功、回歸服務(wù)本源重要性凸顯。物管服務(wù)邊界仍有望持續(xù)延伸，社區(qū)增值服務(wù)從有到全到優(yōu)將更為理性，商管以運(yùn)營(yíng)筑壁壘，城市服務(wù)取舍中尋機(jī)遇，IFM（綜合設(shè)施管理服務(wù)）或?yàn)槎嘣逻x擇。

格局：分化成為主旋律，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企更具優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)調(diào)整之下央國(guó)企、民企類物管公司差異顯現(xiàn)，央國(guó)企及關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)物企受房地產(chǎn)調(diào)整波及較小，管理面積拓展、業(yè)績(jī)表現(xiàn)更佳；后續(xù)有望持續(xù)分享地產(chǎn)格局重構(gòu)紅利，憑借穩(wěn)定現(xiàn)金流、較強(qiáng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)能力穩(wěn)中向好發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性。

投資建議：物管發(fā)展30余年以來業(yè)務(wù)構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)重心變化轉(zhuǎn)移，但行業(yè)空間廣闊、服務(wù)邊界延展性強(qiáng)、輕資產(chǎn)等特質(zhì)仍舊存在，依然屬于相對(duì)優(yōu)質(zhì)賽道。標(biāo)的選擇方面，由于企業(yè)間呈現(xiàn)分化，選擇將更為聚焦，建議關(guān)注綜合實(shí)力突出、增長(zhǎng)速度及確定性相對(duì)更高的央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)物企，如保利物業(yè)、招商積余（001914）等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）市場(chǎng)化拓展競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)；2）多元業(yè)務(wù)開展不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）房地產(chǎn)修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

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