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記者張淑賢

4月26日，仲量聯(lián)行發(fā)布《上海生命科學(xué)物業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇與展望》報(bào)告，通過(guò)對(duì)61家生命科學(xué)企業(yè)和19家生命科學(xué)物業(yè)投資機(jī)構(gòu)的調(diào)研，全面解析上海生命科學(xué)物業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，投資機(jī)遇和發(fā)展前景。報(bào)告顯示，上海生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源之一。

市場(chǎng)需求持續(xù)上升租金增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將持續(xù)

此前發(fā)布的《上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，2020年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)到6000億元，到2025年全市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過(guò)10000億元。報(bào)告指出，生物醫(yī)藥的市場(chǎng)高需求是該行業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀指出，長(zhǎng)久來(lái)看，市場(chǎng)剛需、政策扶持、人才引進(jìn)、資本加持共同促進(jìn)生命科學(xué)行業(yè)迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并在全球范圍內(nèi)發(fā)揮舉足輕重的作用?？梢灶A(yù)見的是，上海乃至全國(guó)的生命科學(xué)行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)長(zhǎng)周期、可持續(xù)的蓬勃發(fā)展。

以資本加持為例，過(guò)去十年，PE/VC對(duì)國(guó)內(nèi)的生命科學(xué)投資量呈階梯式增長(zhǎng)，2018-2021年均投資規(guī)模再上一個(gè)臺(tái)階，與之前四年相比幾近翻番。其中，位于上海的生命科學(xué)企業(yè)所獲得的投資總額接近全國(guó)總額的1/4。

在此背景下，近年來(lái)，上海生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求持續(xù)擴(kuò)張。據(jù)仲量聯(lián)行所追蹤的核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)需求分布統(tǒng)計(jì)，生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為市場(chǎng)最主要的需求來(lái)源之一。

在上海全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，張江核心板塊仍然是生命科學(xué)企業(yè)租賃需求最活躍的區(qū)域，在過(guò)去兩年里錄得眾多企業(yè)的擴(kuò)張和新設(shè)需求。除此之外，周康、浦江、臨港生命藍(lán)灣等產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等各類資源，同樣受到企業(yè)青睞。

基于各行政區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃及各園區(qū)開發(fā)進(jìn)度等信息，仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)了未來(lái)上海各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的生命科學(xué)研發(fā)辦公物業(yè)的供應(yīng)量。未來(lái)三年，上海預(yù)計(jì)將推出160萬(wàn)平方米生物醫(yī)藥物業(yè)新增供應(yīng)。然而這些項(xiàng)目大部分已被生命科學(xué)企業(yè)預(yù)租或定制，整體市場(chǎng)上在建項(xiàng)目平均已取得70%的預(yù)租率，為此仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，生命科學(xué)研發(fā)辦公物業(yè)短期內(nèi)仍將供不應(yīng)求。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，強(qiáng)勢(shì)租金增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將持續(xù)。生命科學(xué)企業(yè)租賃需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)上能匹配的供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致生命科學(xué)研發(fā)辦公類型物業(yè)租金穩(wěn)步上漲。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，未來(lái)3年上海全市生命科學(xué)物業(yè)空置率將保持在低于5%的水平，研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩(wěn)步上漲。

生命科學(xué)園區(qū)物業(yè)長(zhǎng)期投資機(jī)遇看好

受益于生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展前景，以及生命科學(xué)物業(yè)租賃市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)的未來(lái)預(yù)期，越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)投資者開始關(guān)注這一另類資產(chǎn)。仲量聯(lián)行對(duì)19家地產(chǎn)投資者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)研，90%的受訪投資者表示正在考慮生命科學(xué)物業(yè)投資，其中11%已有物業(yè)成交案例。

報(bào)告顯示，上海在加速建設(shè)全球頂尖生命科學(xué)創(chuàng)新策源地的過(guò)程中，市場(chǎng)將亟須體量更大、功能更加豐富、更加聚焦于產(chǎn)業(yè)生態(tài)的生命科學(xué)物業(yè)模式。其中,包括多元化、綜合性的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)模式以及多平臺(tái)合力投入的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群模式。

借鑒成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)全球領(lǐng)先的生命科學(xué)社區(qū)，既可以提供優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)企業(yè)入駐的獨(dú)棟研發(fā)型辦公物業(yè)，同時(shí)為中小型或初創(chuàng)型企業(yè)提供研發(fā)辦公場(chǎng)所或孵化空間，引入共享實(shí)驗(yàn)室，并且配備各類配套設(shè)施。在仲量聯(lián)行投資者調(diào)研及部分的深度訪談中，部分投資者已開始考慮此類型物業(yè)長(zhǎng)期投資的機(jī)會(huì)。

模式二是構(gòu)建多平臺(tái)合力投入的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社群。房地產(chǎn)基金通過(guò)與生命科學(xué)企業(yè)合作，使地產(chǎn)基金有進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)的機(jī)會(huì)。誠(chéng)然，該模式下需要業(yè)主具備更為復(fù)雜、多元的資管能力，但通過(guò)與生命科學(xué)領(lǐng)域PE/VC的合作，可以幫助投資者/開發(fā)商深入了解企業(yè)需求，建設(shè)前沿的、與生命科學(xué)企業(yè)需求所匹配的物業(yè)。

“生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)社區(qū)和產(chǎn)業(yè)社群這兩個(gè)模式目前極為稀缺，但我們預(yù)計(jì)他們將成為長(zhǎng)期投資該領(lǐng)域物業(yè)的重要視角，并為生命科學(xué)研發(fā)創(chuàng)新提供動(dòng)能?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎表示。