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10月25日，東興證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，銷售降幅繼續(xù)收窄，新開工與融資持續(xù)低迷。

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

銷售：商品房銷售降幅收窄，但改善幅度較弱。9月單月商品房銷售面積同比-16.16%，前值-22.58%；銷售額同比-14.21%，前值-19.89%；銷售均價(jià)單月同比2.32%，前值3.47%。8月24日，國常會(huì)提出，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。在中央定調(diào)之下，9月份各地密集出臺(tái)樓市政策，但“房住不炒”依然是政策紅線。整體而言，在政策的積極釋放與房企降價(jià)促銷之下，9月份商品房銷售降幅有所收窄，但受經(jīng)濟(jì)前景不明朗，疫情反復(fù)、“買漲不買跌”心理和爛尾樓等因素的影響，銷售改善的動(dòng)力依然較弱。

開發(fā)投資：新開工持續(xù)低迷，但在“保交樓”的推動(dòng)下，竣工面積僅小幅下滑。9月單月新開工面積同比-44.36%，前值-45.66%；竣工面積同比-5.99%，前值-2.49%；開發(fā)投資同比-12.12%，前值-13.81%。我們認(rèn)為，融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿。雖然在中央“保交樓”的政策推動(dòng)之下，竣工情況有所好轉(zhuǎn)。但銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱之下，土地市場正經(jīng)歷大幅下滑，土地成交的持續(xù)大幅下滑，勢必會(huì)給未來的開工與投資數(shù)據(jù)帶來不小的壓力。

到位資金：到位資金未見明顯改善，國內(nèi)貸款及自籌資金單月同比跌幅擴(kuò)大。9月單月到位資金同比-21.27%，前值-21.74%；其中國內(nèi)貸款單月同比-25.42%，前值17.58%，自籌資金單月同比-25.5%，前值-18.41%。9月有所改善的銷售狀況，帶來了定金及預(yù)收款資金的改善，但民營房企持續(xù)惡化的財(cái)務(wù)狀況和低迷的銷售，依然對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信心與行動(dòng)力造成了負(fù)面影響。金融機(jī)構(gòu)對(duì)于信貸投放的謹(jǐn)慎態(tài)度，使得資金的支持依然局限于少數(shù)信用優(yōu)質(zhì)的房企，行業(yè)整體的信貸支持難見顯著改善。我們認(rèn)為，行業(yè)的資金面的改善還有賴于更多政策面的支持以及行業(yè)銷售的進(jìn)一步回暖。

投資建議：我們認(rèn)為，行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的基礎(chǔ)，當(dāng)前政策正處在新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強(qiáng)。當(dāng)前二手房市場出現(xiàn)了持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢，新房市場隨著需求政策的持續(xù)釋放，也有望在四季度出現(xiàn)修復(fù)。

我們持續(xù)推薦：1)具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展（600048）。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。2)扎根高能級(jí)區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為深耕高能級(jí)區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。憑借深耕高能級(jí)區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴(kuò)張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實(shí)現(xiàn)趕超。3)具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，受到金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持的民營房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團(tuán)、碧桂園。融資端的支持，在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，正逐漸向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，市場對(duì)經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

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