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又是半夜雞叫，不過這次是雄雞叫鳴，預(yù)示著陽光會(huì)逐漸普照。

7月27日23點(diǎn)22分，突然一則消息傳出。住建部部長(zhǎng)在一次會(huì)議上首次提到未來購房政策可能會(huì)有較大放松，包括個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

01 對(duì)癥下藥

對(duì)于目前極度陰霾的市場(chǎng)，這是一劑強(qiáng)心針。

(相關(guān)資料圖)

這一針和過去的藥方不同，可以說是找對(duì)了病癥，一下子扎到了重點(diǎn)。

目前市場(chǎng)的病癥的表現(xiàn)是信心不足，掛盤量大導(dǎo)致拋壓很重，但是消失的買家導(dǎo)致價(jià)格跌跌不休。

網(wǎng)上有多人說，你出了除降價(jià)外的一切手段，我就出除購買外的一切支持。

說這話的人基本一竅不通，房地產(chǎn)如果持續(xù)降價(jià)，不但不能救市，反而直接送進(jìn)ICU，這一年多的全國(guó)多個(gè)城市市場(chǎng)的走勢(shì)早就證明了這一點(diǎn)。

那么此時(shí)出個(gè)大招怎么樣呢？比如限購限貸全部放開，恢復(fù)完全市場(chǎng)的調(diào)控。

這也是昏招！

聽說過中醫(yī)說的“虛不受補(bǔ)”嗎？如果病體尚未恢復(fù)元?dú)?，一劑猛藥不但不能救市，反而?huì)導(dǎo)致更大的問題，甚至直接下病危通知。

此時(shí)要像中醫(yī)一樣，先把虛弱的病體慢慢恢復(fù)元?dú)猓龠M(jìn)一步治療。什么是元?dú)?？信心?/font>

目前高層對(duì)市場(chǎng)的判斷是什么？是“供需關(guān)系發(fā)生深刻變化”，也就是投資型的人群消退，供應(yīng)端數(shù)量大，但是自住型人群觀望氛圍級(jí)濃、不敢入場(chǎng)。

那怎么讓買家敢于如常？最重要的就是恢復(fù)信心，用柔和而有效的政策，讓市場(chǎng)逐漸走出陰霾，讓那些真正的住房者敢于站在消費(fèi)的角度購買房產(chǎn)。

02 標(biāo)本兼治

要治市場(chǎng)的病，最主要的政策就要面對(duì)市場(chǎng)一切利潤(rùn)的來源——市場(chǎng)終端。誰是終端？消費(fèi)者。

過去的很多政策是面對(duì)生產(chǎn)者——開發(fā)商，這就是“治標(biāo)不治本”。開發(fā)商無論收到多少支持，最終都要賣出房子才能真正兌現(xiàn)利潤(rùn)，買不出房子，一些都是水中望月。

要治市場(chǎng)病，就要祛消費(fèi)者的“心中賊”。

消費(fèi)者的“心中賊”就是——政策是真的有效還是光喊口號(hào)？是用嘴治病還是用藥治??？是開安慰劑還是開藥劑？

在做了一段時(shí)間心理按摩后，高層終于開出方子了。

部長(zhǎng)講話中有三條“政策方向”（不是政策）剛好就是有效而柔和的，針對(duì)“消費(fèi)型”自住購買者的藥劑。

1、進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；

2、改善性住房換購稅費(fèi)減免；

3、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

“降低購買首套住房的首付比例和貸款利率”是針對(duì)剛需的實(shí)質(zhì)性利好，尤其是那些購買力相對(duì)捉襟見肘的低收入剛需。

“改善性住房換購稅費(fèi)減免”是針對(duì)改善的，而且是改善中最為辛苦的以房換房的剛改人群。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”是面對(duì)所有二貸購買者，尤其是賣出老家房產(chǎn)來大城市的新移民，這里面既有剛需、也有改善。

可以說，如果這則消息的內(nèi)容可以實(shí)打?qū)嵢柯涞?，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率將走出陰霾，逐步恢復(fù)市場(chǎng)活力。

但是這三味藥的力度又有所不同。

“換購稅費(fèi)減免”是力度最輕的，針對(duì)的人群最小。這味藥針對(duì)的人數(shù)少，作用也小。

賣房去買房的人群比例本來就不高，而且置換人群的壓力主要在資金缺口太大這個(gè)問題上。

絕大部分置換都是要買位置更好、面積更大、房間更多、配套更方便、小區(qū)環(huán)境更好的房子，這類房子和剛需房之間差價(jià)很大，有些剛需房賣出再添加一倍都不一定夠，這類購房者缺的不是那點(diǎn)稅費(fèi)，首付基本也有，缺的是后面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不斷的月供。

“降低購買首套住房的首付比例和貸款利率”力度適中。這味藥主要針對(duì)潛在人群，力圖吸引更多收入較低的人群進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)做出讓利，也讓這部分人得到一定得實(shí)惠。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”是味猛藥，見效會(huì)很快，但是估計(jì)劑量上會(huì)斟酌，也不會(huì)給所有的區(qū)域使用。

這味藥對(duì)于小城市作用不大，但是對(duì)于北京、上海這樣的城市，一旦不認(rèn)貸，那二套首付會(huì)從七成、八成下降到三成，一套2000萬的二手在上海貸款額度從600萬上升到1400萬；北京更夸張，由于嚴(yán)格的評(píng)估價(jià)，一套2000萬的二手可能從幾乎需要全款變成貸款500萬以上。

而對(duì)于廣、深以及強(qiáng)二線城市，大量在家鄉(xiāng)購買第一套房的，目前被視為二套的新移民都會(huì)立刻轉(zhuǎn)化為剛需群體。

這樣一來，二線以上城市的需求將會(huì)大大增加，購買力突然猛增。

同時(shí)，大城市改善型房源會(huì)有一波利好。

這三個(gè)政策方向，才是真正的藥劑，治標(biāo)又治本。

03 聯(lián)合會(huì)診

藥方子已經(jīng)開出來了，但是還沒有下藥。

政策的方向給出來了，具體怎么樣還要看具體政策頒布的內(nèi)容，以及各地的實(shí)施細(xì)則。

所以，先不要過于樂觀。

更何況，政策方向是住建部部長(zhǎng)提出的，但是這三條政策的實(shí)施并不都是住建部。

降低首付比例和貸款利率，前者是住建部，后者是銀保監(jiān)會(huì)、央行；改善性住房換購稅費(fèi)減免，實(shí)施部門應(yīng)該是稅務(wù)總局，財(cái)政部也要參與；個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，主要實(shí)施部門是銀保監(jiān)會(huì)、央行。

外科醫(yī)生開出的藥方，五官科和骨科醫(yī)生用不用還存在問題，這時(shí)候最好有個(gè)更權(quán)威的專家或者人士，對(duì)病人實(shí)施會(huì)診，集體決策、聯(lián)合治療。

在2014-2015年，有過一次“聯(lián)合會(huì)診”。

2014年9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(史稱“9·30新政”)，10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，其后財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》。

在2015年年初，國(guó)家七部委在年末歲初多次發(fā)表對(duì)樓市的看法及政策，到8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理政策。

可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大病，一個(gè)科室是治不好的，需要多科室的專家聯(lián)合會(huì)診，最好醫(yī)院院長(zhǎng)能夠掛帥組成專家小組，這樣方可以妙手回春、藥到病除。

第一個(gè)藥方已經(jīng)開出來了，后續(xù)的會(huì)診還遠(yuǎn)嗎？