999精品,丝袜综合,大陆老熟妇性,中国老女人AV,亚洲精品国产第一区二区三区

存量按揭貸款利率調(diào)整對銀行息差、營收有一定程度的沖擊，但綜合考慮未來存款降息，及對提前還款的緩釋作用，短期影響可控。未來，隨著穩(wěn)增長政策的落地，市場需求將得以提振，風(fēng)險預(yù)期有望逐步修正。

【資料圖】

本刊特約作者?劉鏈/文

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，在房地產(chǎn)領(lǐng)域明確提出了“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。此前，7月14日，國新辦上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。 關(guān)于存量按揭利率下調(diào)，監(jiān)管表述從“支持鼓勵” 延伸至“指導(dǎo)依法有序”，政策導(dǎo)向更為明確。

自2016年起，中國地產(chǎn)調(diào)控堅持“因城施策”，各地存量按揭利率水平和實施政策差異較大。在“市場化原則”下，存量按揭利率下調(diào)更可能采取自主協(xié)商而非統(tǒng)一執(zhí)行的方式?？赡艿募狱c下調(diào)方案則參照各地當(dāng)前的新發(fā)放按揭貸款利率，以各地最新加點值為基準(zhǔn)按一定比例下調(diào)。此外，本次會議中并未提及“置換”，而是要求“依法有序” 調(diào)整，這意味著轉(zhuǎn)按揭、經(jīng)營貸消費貸置換房貸等行為都可能被嚴(yán)加監(jiān)管。由此可見，存量按揭利率統(tǒng)一下調(diào)的可能性不大。

存量按揭利率下調(diào)拖累上市銀行凈息差1-7BP?？紤]LPR定價機制實施和地產(chǎn)調(diào)控的影響，2019年9月至2021年12月期間新發(fā)放個人住房貸款利率居于較高水平，平均高于5年期 LPR79BP。根據(jù)財通證券的測算，在保守、中性、激進三種情境下分析存量按揭利率調(diào)整對銀行凈息差和營收增速的影響。

假設(shè)符合下調(diào)要求的存量按揭占按揭貸款比重分別為30%、50%、70%，存量按揭利率下調(diào)幅度分別為30BP、50BP、70BP。測算結(jié)果顯示，下調(diào)拖累上市銀行凈息差1-7BP，拖累營收增速0.6-3個百分點。分銀行類型看，截至2022年年末，國有大行按揭貸款占比為28.11%，受下調(diào)影響最大，凈息差被拖累2-9BP，其次是股份制銀行（1-6BP）、農(nóng)商行（1-3.9BP）、城商行（1-3.5BP）。

負(fù)面影響有限

央行在下半年工作會議和四部門聯(lián)合新聞發(fā)布會中，兩次提及“指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。央行表述從此前的“支持和鼓勵”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，監(jiān)管態(tài)度更加明確，預(yù)計后續(xù)銀行將陸續(xù)研究推出調(diào)整方案。在依法、有序的原則下，東興證券預(yù)計銀行可能采取的方式是與借款人協(xié)商調(diào)整舊合同約定的加點幅度，或者通過新發(fā)放貸款替換舊貸款。調(diào)整后貸款利率預(yù)計會參考所在城市新發(fā)放按揭貸款利率平均水平。

在上一輪地產(chǎn)調(diào)控階段（2017年上半年至2021年），銀行新發(fā)放按揭貸款利率在5.5%左右；考慮貸款利率定價機制改革以來，LPR多次下調(diào)，5年期下調(diào)幅度達65BP，推算這部分存量按揭貸款利率在4.9%左右，與當(dāng)前利率水平差距約77BP（根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，6月新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.11%）。

假設(shè)分別有30%、50%、70%的存量按揭貸款利率下調(diào)77BP，靜態(tài)測算對上市銀行息差影響為-4BP、-6BP、-8BP，對營收增速影響為-1.4%、-2.33%、-3.27%。從個股影響來看，按揭貸款占比更高的銀行受影響更大，從高到低依次為國有大行、股份制銀行、城商行及農(nóng)商行。

考慮到存量按揭貸款利率調(diào)整對銀行息差的重要影響，預(yù)計銀行后續(xù)調(diào)整方案可能會根據(jù)區(qū)域、客戶分階段逐步試點并落地，有序推進、盡可能緩和對息差的短期沖擊。同時，在息差壓力加大情形下，預(yù)計銀行將進一步下調(diào)存款掛牌利率；疊加前期高成本存款陸續(xù)重定價，銀行負(fù)債成本亦有望逐步下行，支撐息差穩(wěn)定。此外，存量按揭貸款利率調(diào)整有望緩解居民提前還款情況，有助于銀行按揭貸款規(guī)模、利息收入和資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。從更宏觀的角度來看，存量利率調(diào)整有望減輕居民月供負(fù)擔(dān)，提高可支配收入，有助于釋放部分居民消費需求，推動經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇。

綜合來看，預(yù)計存量按揭貸款利率調(diào)整將依法、有序推進，對息差、營收有一定程度的沖擊，但綜合考慮未來存款降息，以及對提前還款的緩釋作用，預(yù)計短期影響可控。未來，隨著近期穩(wěn)增長政策信號的落地，市場需求將得以提振，風(fēng)險預(yù)期有望逐步修正。

實際上，存量按揭利率下調(diào)的負(fù)面影響有限。存量按揭利率下調(diào)主要從凈息差層面對銀行經(jīng)營形成壓力，但負(fù)面影響一定程度會被對沖，主要有以下三個原因：

第一，實際調(diào)整后將緩解提前還貸現(xiàn)象，按揭貸款是銀行優(yōu)質(zhì)高收益的資產(chǎn)，維持按揭貸款規(guī)模穩(wěn)定有助于保持銀行利潤增長和資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)健。第二，存量按揭利率下調(diào)使銀行凈息差收窄，或?qū)⒌贡拼婵罾蔬M一步下調(diào)，從負(fù)債端修復(fù)銀行凈息差。第三，6月末個人住房貸款規(guī)模為38.6萬億元，根據(jù)這一數(shù)據(jù)測算，存量按揭利率下調(diào)將釋放居民資金約350億-1900億元。利息負(fù)擔(dān)下降有助于激發(fā)居民消費需求，進一步降低LPR下調(diào)的可能性，從資產(chǎn)端緩解對凈息差的沖擊。

2023年銀行股表現(xiàn)仍取決于宏觀經(jīng)濟基本面。城投、地產(chǎn)、消費等各項穩(wěn)增長防風(fēng)險舉措推動經(jīng)濟復(fù)蘇，最終都將有助于銀行信貸投放和資產(chǎn)質(zhì)量改善，基本面改善則推動銀行板塊估值回升。

銀行風(fēng)險擔(dān)憂緩釋

隨著地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，助力銀行風(fēng)險擔(dān)憂緩釋。8月25日，央行公布了由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這意味著，對于一些曾經(jīng)有過貸款記錄的購房者，只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房，也將可以享受首套房的首付比例和利率優(yōu)惠。

目前，一些熱點城市二套房首付比例遠超新房首付比例，全國二套平均房貸利率為4.81%，而全國首套平均房貸利率僅3.9%，因此，該項政策落地將有助于拓寬享受首套房貸優(yōu)惠的人群范圍、降低改善性需求下的購房成本，從需求端刺激住房消費市場。此外，通知稱此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，意味著各城市可根據(jù)自身情況自主選用，有助于政策與市場需求相互匹配。

同日，財政部發(fā)布了由財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該公告實際上是將退稅優(yōu)惠的有效期從原本的2023年底延長到了2025年底，有助于降低居民換房成本。

這兩項措施在2023年7月住建部座談會上均有提及，從釋放政策信號到落地的時間間隔較短。信達證券認(rèn)為，地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，有助于降低悲觀預(yù)期、釋放合理需求、提高房地產(chǎn)化險的成功率，進而緩解銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力和壓制估值的風(fēng)險擔(dān)憂，有望助力銀行估值修復(fù)。

而且，住建部推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，或釋放部分居民按揭融資需求。根據(jù)東興證券的判斷，在量上，預(yù)計伴隨穩(wěn)增長政策持續(xù)加碼落地，市場化融資需求逐步改善，有助于行業(yè)規(guī)模保持平穩(wěn)增長。在價上，央行“保持銀行合理利潤和凈息差水平”表態(tài)釋放積極信號。后續(xù)LPR下調(diào)、高價存量按揭貸款利率等調(diào)整方案，在節(jié)奏上將平穩(wěn)推進，在幅度上將以銀行存款成本率下調(diào)為前提考慮安排。預(yù)計行業(yè)凈息差或近底部。在資產(chǎn)質(zhì)量上，地產(chǎn)與平臺類業(yè)務(wù)信用風(fēng)險在政策支持之下，有望逐步穩(wěn)妥處置。當(dāng)前信用卡不良率有所抬升，后續(xù)有待觀察。但得益于此前一輪較大力度的不良出清，行業(yè)整體資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)健。綜合來看，行業(yè)基本面有望維持穩(wěn)健。在可持續(xù)支持實體經(jīng)濟的訴求下，預(yù)計下半年銀行業(yè)績釋放空間打開。

考慮目前銀行板塊估值、持倉仍處于歷史低位，其當(dāng)前具有估值修復(fù)機會，三季度有望取得絕對收益。短期來看，在區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢以及政策支持下，優(yōu)質(zhì)區(qū)域性銀行有望延續(xù)高成長。從長期角度來看，優(yōu)質(zhì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)城商行、農(nóng)商行擁有深耕區(qū)域、網(wǎng)點下沉以及當(dāng)?shù)毓蓶|等自身優(yōu)勢，并且長期堅持以中小企業(yè)客戶和小微客戶為戰(zhàn)略定位，客戶基礎(chǔ)逐步夯實下，基本面有望長期向好。