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編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見(jiàn)專(zhuān)欄」

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)頻頻暴雷，先是恒大集團(tuán)遇到資金斷裂危機(jī)，再是佳兆業(yè)傳出樓盤(pán)停工，近期深圳網(wǎng)紅樓盤(pán)星都·梅沙天邸更是直接因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商挪用資金，鬧上了熱搜。這一則則消息，都在告訴資本市場(chǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，已經(jīng)到了。

而被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為“宇宙房企”的碧桂園，在近年來(lái)也過(guò)得并不順利。據(jù)其最新公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園銷(xiāo)售額有所下降，甚至還未完成既定目標(biāo)；收入雖有兩位數(shù)增長(zhǎng)，但毛利率跌破20%，凈利率連續(xù)4年下降。

這些如影隨形的壓力，都在逼迫著碧桂園要開(kāi)始探索自己今后的發(fā)展之路。而它也的確開(kāi)始了自己的多元化嘗試，但這些嘗試在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，僅是望梅止渴之舉，對(duì)于集團(tuán)營(yíng)收增長(zhǎng)的實(shí)際貢獻(xiàn)，還有待考察。

大環(huán)境整體疲軟，高增長(zhǎng)已不復(fù)存在

調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，是近幾年來(lái)相關(guān)部門(mén)的工作重點(diǎn)，新盤(pán)的備案價(jià)、二手房的指導(dǎo)價(jià)等等都受到了嚴(yán)格的管控，而且對(duì)于房企而言，還有更沉重的前置打擊：土地供應(yīng)市場(chǎng)。 

回顧2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)，上半年無(wú)論是新房還是二手房，仍在高位水平運(yùn)營(yíng)。但到了下半年，風(fēng)向就有了幾乎180°的轉(zhuǎn)變。調(diào)控政策的收緊與信貸環(huán)境的影響下，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾乎可以用蕭條來(lái)形容，再加上疫情下的影響，無(wú)論是剛需購(gòu)房者，還是投資客，都開(kāi)始儲(chǔ)備資金，不再盲目跟風(fēng)。

2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)到了驚人的651次，同比增長(zhǎng)33%，再次刷新歷史。并且在政策方向上，目前仍堅(jiān)持“住房不炒”的總基調(diào)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步洗牌，特別是對(duì)一些鐘愛(ài)開(kāi)發(fā)高端型住宅的大企業(yè)而言，需要承受的壓力，無(wú)疑成倍增加。

而對(duì)于碧桂園而言，2021年銷(xiāo)售額的68%都來(lái)自三四線(xiàn)城市，同比提升了14%，說(shuō)明在2021年，碧桂園的開(kāi)發(fā)重心區(qū)別于其他大型房企扎堆的一二線(xiàn)城市，正在向城鎮(zhèn)化發(fā)展的三四線(xiàn)城市，才有更廣闊的市場(chǎng)，不得不說(shuō)，碧桂園確實(shí)是壓對(duì)寶了，但業(yè)內(nèi)資深人士卻對(duì)此表現(xiàn)出了擔(dān)憂(yōu)。

碧桂園常務(wù)副總裁程光煜曾公開(kāi)表示，三四線(xiàn)城市是中國(guó)房地產(chǎn)的主力軍，常年占過(guò)半的份額，雖然2022年可能會(huì)面臨一波收縮風(fēng)潮，但應(yīng)該也在45%以上。

三四線(xiàn)城市固然有著很大開(kāi)發(fā)空間，并且前期成本投入也較一二線(xiàn)城市要低，可人口流入和收入持續(xù)性增長(zhǎng)的一二線(xiàn)城市，是樓市的基本盤(pán)。碧桂園選擇避開(kāi)其他房企的鋒芒，投入基層市場(chǎng)，自然是有它的考慮，可帶來(lái)的后果是：營(yíng)收增速放緩、回收周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)、丟失自己在一二線(xiàn)城市的口碑與市場(chǎng)。

關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)下滑，碧桂園營(yíng)收陷困局

新冠疫情帶來(lái)的除了是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的蕭條，還有人們消費(fèi)欲望的下降。以碧桂園扎根數(shù)十年的廣東地區(qū)為例，在2021年，關(guān)于“二手房銷(xiāo)售量創(chuàng)新低”、“新盤(pán)不再被搶購(gòu)”等等新聞屢見(jiàn)不鮮，這一事實(shí)，也讓碧桂園認(rèn)清了事實(shí)：房地產(chǎn)行業(yè)要變天了。

而從碧桂園近期公布的2021年財(cái)報(bào)中，也能很清楚地看到，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑、毛利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)雙雙下跌，雖然沒(méi)有萬(wàn)科凈利潤(rùn)腰斬那么夸張，但碧桂園銷(xiāo)售額也有所下降，并且還是近十多年首次出現(xiàn)的業(yè)績(jī)下滑。

但這個(gè)下滑其實(shí)早在上半年業(yè)績(jī)公布之時(shí)，就能夠預(yù)見(jiàn)：2021年前三個(gè)月，銷(xiāo)售額分別為363.6億元、327.6億元以及301.1億元，同比下降9.8%、30%以及42.9%，降幅正逐漸拉大。而對(duì)于碧桂園而言，這還僅僅只是開(kāi)始。 

2021年實(shí)現(xiàn)全年?duì)I收同比增長(zhǎng)13%的碧桂園，呈現(xiàn)出一種逆勢(shì)增長(zhǎng)的魄力?？蓪?shí)際上，碧桂園的毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑， 2021年凈利率5.1%，同比下降1.5%；毛利率17.7%，每年下降幅度均超4個(gè)百分點(diǎn)。

而造成碧桂園營(yíng)收困局的原因有兩點(diǎn)。一是其深度布局三四線(xiàn)城市的策略，已不再適用；二是地產(chǎn)業(yè)務(wù)的口碑遭到質(zhì)疑。 

前面提到，碧桂園布局三四線(xiàn)城市的策略，在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行行業(yè)調(diào)控前，著實(shí)是很吃香的，因?yàn)樵?018年，碧桂園的樓盤(pán)均價(jià)達(dá)到了每平米9266元，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線(xiàn)城市，已經(jīng)稱(chēng)得上是中高端樓盤(pán)了。但從2019年開(kāi)始，均價(jià)就開(kāi)始了持續(xù)下跌：8853元、8475元、8402元。 

縮水嚴(yán)重的房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)蕭條的環(huán)境，導(dǎo)致碧桂園最終只能不斷地降價(jià)處理，利潤(rùn)空間便會(huì)被進(jìn)一步壓縮。而為了解決這一問(wèn)題，碧桂園又開(kāi)始了控制成本、壓縮建筑時(shí)間等措施，試圖重新提升自己的獲利空間，不料卻引發(fā)了第二個(gè)問(wèn)題：房屋質(zhì)量遭質(zhì)疑。

壓縮建造時(shí)間，是碧桂園的“拿手好戲”：拿地之后4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，5個(gè)月資金回正，6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)，是它創(chuàng)造的回款奇跡，但這背后卻隱藏著施工事故頻發(fā)、房屋質(zhì)量不過(guò)關(guān)的真相。

2018年上海奉賢項(xiàng)目坍塌、杭州蕭山項(xiàng)目裂痕、六安地王項(xiàng)目坍塌，造成三起重大死傷事故，已經(jīng)讓碧桂園站在了風(fēng)口浪尖之上；房屋漏水、墻體開(kāi)裂、裝修劣質(zhì)、推拉門(mén)歪斜、等房屋質(zhì)量問(wèn)題，更是層出不窮。

而就在近日，一篇名為《河北省保定淶水碧桂園所購(gòu)養(yǎng)老房連年墻體破裂漏水，相依為命的母親因此離世》的新聞，更是引起軒然大波。在長(zhǎng)達(dá)16年的時(shí)間里，物業(yè)與開(kāi)發(fā)商的不作為讓其受盡折磨，現(xiàn)如今甚至還冷眼旁觀(guān)，不禁讓消費(fèi)者心寒。

碧桂園身處國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊(duì)，理應(yīng)作出表率，但現(xiàn)如今看來(lái)，無(wú)論是在營(yíng)收層面上還是口碑形象上，都沒(méi)有做到及格，甚至還有些商人重利的感覺(jué)。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，它靠的是長(zhǎng)時(shí)間的口碑積累，碧桂園如今的做法只會(huì)給自己的未來(lái)蒙上一層陰影。

人才流失嚴(yán)重，多元化布局短期難見(jiàn)效

碧桂園主營(yíng)業(yè)務(wù)雖然是房地產(chǎn)，但在看到行業(yè)風(fēng)向不明朗之后，它就立刻開(kāi)始探索更多的營(yíng)收渠道。在某次采訪(fǎng)中，更是有知情人透露稱(chēng)，碧桂園已經(jīng)建立了一個(gè)囊括智能建造、智慧餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新零售的多元化投資組合。

碧桂園在開(kāi)啟多元化布局的時(shí)候，就已經(jīng)考慮到了產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度的問(wèn)題，率先從物業(yè)服務(wù)開(kāi)始發(fā)力：2021年年初，以49億元收購(gòu)了藍(lán)光嘉寶服務(wù)；同年9月，豪擲100億元收購(gòu)富力全資子公司富良環(huán)球等等。

但在物業(yè)服務(wù)板塊，碧桂園目前靠的是并購(gòu)來(lái)發(fā)展壯大，對(duì)已經(jīng)占據(jù)穩(wěn)定物管市場(chǎng)份額的恒大、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等老品牌而言，碧桂園還只是一個(gè)初生牛犢。而碧桂園想要從物業(yè)板塊獲利，也需要持續(xù)大量的資金投入，以提升競(jìng)爭(zhēng)力才有機(jī)會(huì)。

而對(duì)于創(chuàng)投，碧桂園也是玩得風(fēng)生水起：據(jù)CVSource調(diào)研顯示，2021年碧桂園參與了茶里、文和友、林清軒等多家品牌的創(chuàng)投，項(xiàng)目總價(jià)值超過(guò)200億元，其中18%的企業(yè)已經(jīng)成功上市。

而近期正在機(jī)器人領(lǐng)域砸錢(qián)的碧桂園，似乎正在向市場(chǎng)宣告：自己要從傳統(tǒng)行業(yè)跨領(lǐng)域發(fā)展，轉(zhuǎn)型成科技公司了?？煽萍计髽I(yè)需要的是長(zhǎng)期、持續(xù)的收入，在短時(shí)間內(nèi)碧桂園也許能做到，可在營(yíng)收增長(zhǎng)、利潤(rùn)下降的尷尬處境下，恐怕這個(gè)投入也無(wú)法長(zhǎng)久。 

屋漏偏逢連夜雨的碧桂園，在月初就被國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)，將其長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)的展望從穩(wěn)定調(diào)整至負(fù)面；同時(shí)將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償票據(jù)的評(píng)級(jí)一并調(diào)整為“BBB-”。

2015年碧桂園負(fù)債僅為2726.16億，而2021年卻已高達(dá)1.65萬(wàn)億，增長(zhǎng)了600%。截至2021年12月，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%，甚至高于已經(jīng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的恒大。盡管在扣除預(yù)收款后負(fù)債率有所下降，但仍處于三道紅線(xiàn)的監(jiān)管要求中的黃檔警示線(xiàn)。

除此之外，碧桂園還面臨著高管大量離職、人才流失嚴(yán)重的困擾。近40位總裁的離職，預(yù)示著碧桂園內(nèi)部出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題，并且這些區(qū)域業(yè)務(wù)總裁，都曾為集團(tuán)立下汗馬功勞，如今卻紛紛出走。

并且值得注意的是，在離職的40多位高管中，幾乎沒(méi)有人再重新回到房地產(chǎn)行業(yè)，均以創(chuàng)業(yè)、深造、回歸老本行為主，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)知，似乎讓他們嗅到了一絲危機(jī)。

不過(guò)無(wú)論碧桂園最終究竟走向何方，是轉(zhuǎn)型還是堅(jiān)持深耕房地產(chǎn)市場(chǎng)，它都需要找到自己前進(jìn)的道路。多元化布局固然很重要，但見(jiàn)效慢是不得不面對(duì)的事實(shí)。如何能在下一個(gè)財(cái)年匯報(bào)到來(lái)之前“扭虧為盈”，是碧桂園的頭等大事。

結(jié)語(yǔ)

過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著大洗牌，每一次的政策調(diào)整都是一個(gè)挑戰(zhàn)，而碧桂園之所被被冠以宇宙房企的名號(hào)，絕不僅僅只是其龐大的體量及超強(qiáng)的前瞻性，還有它用實(shí)際行動(dòng)證明：碧桂園，為你打造一個(gè)五星級(jí)的家。

但如今這個(gè)五星級(jí)的家似乎正在變得陳舊、不堪，雖然依舊金玉其外，可內(nèi)部甚至出現(xiàn)了腐朽的跡象。在積極探索著未來(lái)的碧桂園，或許真的需要好好停下腳步，思索自己未來(lái)的前進(jìn)方向了。

不過(guò)，無(wú)論是投資者，還是其房產(chǎn)物業(yè)的消費(fèi)者，依然對(duì)這個(gè)“五星級(jí)的家”充滿(mǎn)了期待。而一旦碧桂園探索到了正確的發(fā)展路線(xiàn)，未來(lái)也未免不會(huì)重新走上前途光明的康莊大道。