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作者：垚圭城（六土）

2022年一定是樓市里程碑的一年，今年樓市出現(xiàn)了過去從未有過的現(xiàn)象。

01

截止5月13日，今年共有102個城市出臺樓市放松調(diào)控政策6大類、130次，涉及降低首付比例，下調(diào)房貸利率，提高公積金貸款額度，放松限購、限貸、限售，人才購房補貼和放寬落戶條件等方面，幾乎涵蓋了所有的調(diào)控維度。

其中放松限購、限貸、限售，降低首付比例，提高公積金貸款額度和人才購房補貼是各城市出臺最多的調(diào)控政策，分別涉及32城、31城、29城、23城。

按照過往經(jīng)驗，在這種信號明確、范圍廣泛、頻次高發(fā)的放松政策連續(xù)加持之下，樓市不說應(yīng)聲而起、烈火烹油，起碼是一派樂觀、迅速升溫。

但是今年的市場卻讓人大跌眼鏡。

02

鄭州是今年放松調(diào)控政策的優(yōu)等生，政策優(yōu)惠不僅僅涉及購房者，甚至連房企都照顧到了。

放寬限購，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，推行棚改貨幣化安置，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，精簡建設(shè)項目審批程序，增加有效施工天數(shù)，鼓勵金融機構(gòu)對受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，土地競拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實行分期繳納。

可以說，政府向房企、購房者表達(dá)了十足誠意。

這種力度下的鄭州樓市表現(xiàn)怎么樣呢？

先看新房。根據(jù)統(tǒng)計，新政出臺后的第一周來訪人數(shù)增加了，但成交量并沒明顯增加；甚至在3月第二周，新房的客戶來訪量和成交量，比2月份還要低；新政發(fā)布后差不多20天，新房成交開始有回暖，但市場因為開發(fā)商信用問題、停工問題等，實際成交量并沒有明顯回升。

再看二手房。3月后鄭州購房者觀望情緒濃厚，二手房量漲價跌，拋售降價房源增多，5月市場均價14077元/㎡，同比下跌5.29%，環(huán)比下跌3.06%。

此外，土拍市場也沒有在呵護(hù)下回暖。

5月5日，經(jīng)開區(qū)物流區(qū)流拍一宗住宅用地。5月12日，鄭州市上街區(qū)一宗住宅用地流拍。

03

今年的政策放松，除了鄭州就是成都的力度最大，但是市場表現(xiàn)也比較詭異。

和上次放松后市場一致唱多不同，這次新政一出來，首先是大量唱空之聲，緊接著又有很多力挺的看法，莫衷一是。 總體上本地人唱多者居多，外地人唱衰者居多。

可以先看看最近流傳甚廣的一些截圖。

關(guān)于幸福里32萬套這個數(shù)據(jù)很多人詬病，但是一些大V也在引用。個人認(rèn)為32萬這個數(shù)據(jù)的確太大了，值得商榷。

32萬套的幸福里數(shù)據(jù)

由于新政出來時間很短，宏觀數(shù)據(jù)滯后，暫時無法作為依據(jù)來分析。

但是投資型購房者是可以通過一些市場細(xì)節(jié)來判斷的。

我們先看看比較客觀的貝殼數(shù)據(jù)。

貝殼顯示6月7日成都二手掛牌數(shù)量16.39萬套，這個數(shù)據(jù)和過去一段時間相比，變化其實不大。很長一段時間成都二手掛牌量都在全國前三，16萬套這個數(shù)量級也經(jīng)常觸摸到。

可以看出，成都的新政在貝殼二手掛牌量上沒有顯示出什么威力，既沒有集中出逃，也沒出現(xiàn)惜售。

再看看具體區(qū)位，選取了老城的攀成鋼和新城的金融城、大源作為代表。

首先就看到成都有一個“最近14天降價XX元”，這個標(biāo)簽很少見，搜北京、廣州、西安、重慶、長沙都沒有看見這么明顯的標(biāo)簽，不知道是不是成都貝殼獨有的。

金融城和大源也是如此，一打開就非常顯眼，給人感覺成都市場遍地都是大幅度拋售的。這種大幅度降價標(biāo)簽會讓市場過渡關(guān)注降價。

但是一旦打開降價盤所在小區(qū)均價，就可以看到幾乎都是上漲的。

成都貝殼5月10后顯示的價格都突破了二手房指導(dǎo)價的限制，可以看成真實的掛牌價格。

應(yīng)該說，至少在這幾個核心區(qū)域，均價早在5月16日第一次限購放松前就開始上揚了。

有一張6月1日的價格截圖，可以看出新政出來后有不少房東上調(diào)了價格。

但是市場和輿論對此視而不見，又出現(xiàn)大量低價拋盤，說明即使成都這樣強悍的政策、成熟的市場、價值的城市，依舊無法達(dá)成共識。

無論是鄭州這樣相對較弱還是成都這樣相對較強的市場，面對大力度的政策放松，買賣雙方的看法都明顯弱于預(yù)期、弱于上一輪放松。其他放松力度小得多城市面對政策的反應(yīng)可想而知。

可以說，這一輪政策一定要面對放松就會出現(xiàn)“逃跑行情”的壓力，如何恢復(fù)市場信心，壓低成交量延緩逃跑將是一個艱巨的任務(wù)。

在這一點上廣州似乎找到了破解之法。

04

今年以來，廣州的郊區(qū)樓盤也是“跌”聲不斷。

番禺祈福繽紛匯新房房價從4.6萬/㎡降到了3.6萬/㎡，降幅高達(dá)20%。這個盤均價曾經(jīng)在2018年年中達(dá)到4.8萬/㎡，部分戶型摸高到5.2萬/㎡。但2022年開始，該樓盤的降價聲音不絕于耳，特價房、一口價房、員工房等紛紛出現(xiàn)，房價也從4.6萬/㎡降到了3.6萬/㎡。

（網(wǎng)傳降價圖片）

增城某超級大盤房價從1.5萬/㎡降到現(xiàn)在的1.2萬/㎡，降幅高達(dá)20%，廣州這波降價苗頭不僅僅出現(xiàn)在增城，還出現(xiàn)在白云、黃埔、番禺等熱門區(qū)域。

面對如此壓力，廣州出臺了一個救市政策。

近期有消息稱廣州將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建構(gòu)差別化入戶政策，學(xué)歷條件將由全日制本科降至全日制大專，對不符合當(dāng)前廣州戶籍遷入政策的國內(nèi)普通高校全日制本科學(xué)歷或?qū)W位（單證）以及全日制技師學(xué)院預(yù)備技師班、高級工班畢業(yè)人員，也納入差別化入戶的學(xué)歷條件范圍。

差別化入戶以上三區(qū)人員，可以在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化、增城7個區(qū)自由遷移戶口，差別化入戶后累計繳納社會保險滿3年后，也將可向越秀、海珠、荔灣、天河4個區(qū)市內(nèi)遷移，推動人口分布與產(chǎn)業(yè)布局相適應(yīng)。

這個政策大大降低了廣州人才入戶的門檻，可以說大大刺激了需求，對于廣州郊區(qū)的樓市會形成一定的利好，長期看還在三年后形成對核心4區(qū)的增量需求。

更為重要的是，這類政策不會引起市場的“逃跑行情”。由于政策不是直接作用于樓市的，沒有對“限購 限貸 限售 限價”等政策形成直接沖擊，對于樓市的負(fù)面影響非常地小。

可以看出，目前的樓市如“烹小鮮”，政策“欲速則不達(dá)”，用猛藥要么擔(dān)心市場暴擊被取消，例如南京新政；要么市場反向解讀，例如鄭州新政。反而是廣州這類新政，短期可能正向有效性力度不大，但是首先對市場不造成負(fù)面?zhèn)?，反而更為可取?/p>

當(dāng)然，這個政策的實施一定要高能級城市，能夠?qū)θ瞬判纬晌Φ摹?/p>

05

目前輿論有一個普遍觀點，由于外部形勢、出口壓力、經(jīng)濟(jì)疲軟等因素影響，救市政策已經(jīng)失敗。因為救市政策重不得，例如一線放開限購，首付降為2成甚至1成，這類政策會堆積風(fēng)險；救市政策也輕不得，因為輕了沒有效果，甚至?xí)鹗袌龇聪蜻\行。

這種觀點看上去是對的，實際上并非如此。我曾經(jīng)寫文，政策“小步快跑”就像改革之初的“摸著石頭過河”---急什么，慢慢實施、慢慢調(diào)整，讓不同城市充分發(fā)揮主觀能動性，用“田忌賽馬”的方法找出最可行的，再全面推廣。

樓市，不過是經(jīng)濟(jì)中的一小部分，重要但并非至關(guān)重要。漲，也上不了天；跌，也翻不了天！