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作者：財姥爺，編輯：小市妹

(相關資料圖)

近日，河北廊坊市公布《關于支持房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，宣布全面取消戶籍、社保、個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的“限制性購房條件”。

這是樓市政策的一個重要信號。

在廊坊之前，今年放開限購的城市其實已經非常之多，但是對樓市需求似乎并沒有起到太大的拉動作用。今年上半年，全國住宅銷售面積下降26.6%，住宅銷售額下降了31.8%，仍然是非常低迷的狀態(tài)。

當前一個很突出的矛盾，就是很多低線城市的樓市需求，似乎怎么刺激也拉不上來了。

廊坊是離北京最近的地級市，其中離國貿只有30公里的燕郊，更是眾多年輕北漂安家的首選之地，近年來也一直是環(huán)京樓市甚至北京本土樓市的風向標。

從這個角度上看，廊坊取消限購，或許是北京等一線重點城市未來逐漸放寬購房條件的前奏。

限購之外，一線城市的限貸政策似乎也有松動的空間。近日深圳出現零首付樓盤，雖然很快被辟謠叫停，但也證明了行業(yè)內對放寬貸款政策的極度渴求。

目前國內樓市的一些貸款政策，確實過于嚴厲。比如很多人僅有一套房，只是因為之前有過貸款記錄，換房的時候根據“認房又認貸”的規(guī)定，仍然按照二套房執(zhí)行貸款政策，這讓購房者的首付和利率都面臨更大的壓力。

與低線城市不同，高線城市剛需以及改善性需求其實非常旺盛，一旦限購限貸的口子稍微放開一些，需求的釋放肯定會遠強于中小城市。

從歷史上看，一線城市回暖，對全國樓市的引領和帶動作用是非常大的。

要穩(wěn)住房地產，刺激需求端的同時，紓困房企和穩(wěn)定供給端同樣重要。

過去一年多來房地產行業(yè)的寒冬，使房企出現了集體性的生存危機，排名前50的民營房企，有七成以上出現了現金流緊張，甚至公開市場債務違約。

行業(yè)困境之下，房企似乎選擇了躺平式擺爛，拿地意愿大降。今年上半年，百強房企中只有不到四成有土地入賬，拿地規(guī)模同比下降了60%，導致地產投資和地方財政收入都受到較大影響，進而影響經濟增長。

各國經濟的發(fā)展經驗表明，房地產是周期之母，是很難動搖的支柱產業(yè)，地產穩(wěn)則經濟穩(wěn)，一國經濟發(fā)生危機，絕大多數也是由房地產造成的。

如果任由房企這么一直擺爛下去，任由國內房地產行業(yè)硬著陸，那是中國經濟不能承受之重。

很多人認為房地產不該救，主要是覺得中國房子早已過剩，而且地產行業(yè)的過度繁榮，擠壓了其他行業(yè)的生存空間，是中國經濟轉型升級的主要障礙。

客觀來講，中國城鎮(zhèn)化高速增長和房地產黃金年代確實已經過去，局部供應過剩的風險需要控制，但是當下國內的城市常住人口仍然只有60%左右，只相當于日本上個世紀60年代的水平，特別是重點城市群人口增量仍在大幅上升，房產需求仍然不小。這個時候就斷言房地產見頂，就斷然放棄房地產，還不是時候。

這就好比說，中國還有10億人沒坐過飛機，就說航空業(yè)見頂了一樣。

再者，經濟轉型不是一時之功。最近兩年市場熱捧的新能源、半導體等行業(yè)，雖然是未來經濟轉型的方向和希望所在，但是當前的規(guī)模體量，遠不能和房地產相提并論，不足以支撐起經濟大局。

更重要的是，中國產業(yè)調整和升級，很大程度上是依賴政府補貼和支持，同時也依賴經濟大盤的穩(wěn)定。沒有房地產提供的巨額財政收入，以及穩(wěn)定的經濟環(huán)境，很多產業(yè)的后續(xù)發(fā)展，照樣會受到巨大沖擊。

穩(wěn)住房地產，其實就是為新興產業(yè)贏得充分的發(fā)展時間，最終可以用時間換空間，順利完成經濟轉型。

房地產是典型的政策市，只要政府出手，當下的行業(yè)困境可能并不難解決。

目前的當務之急，是重視解決問題的時間窗口，一方面是放寬需求側，特別是重點城市過于嚴厲的限制性政策，以點帶面擴大住房消費；另一方面是建立房企紓困基金，同時通過貸款展期、債務重組、行業(yè)并購等方式，盡快恢復行業(yè)信心和形象、避免出現難以收拾的局面。

從長期來看，要保持房地產穩(wěn)定健康發(fā)展，更重要的是摸索和建立一些合理的長效機制。

1、逐步取消預售制，改為現房銷售。

預售制是房地產高速增長時代地產企業(yè)低成本融資和快速擴張的方式，未來行業(yè)增速大幅放緩，預售制存在的必要性就不大了。

取消預售制一方面可以讓房企降杠桿，減少其發(fā)生風險的概率，另一方面也不至于把房企自身的風險轉嫁給社會和老百姓。

2、重視人地錯配的問題，緩解供求矛盾。

根據小學生入學情況、食鹽供應量等前瞻性指標，即時判斷國內人口流動情況，增加人口流入的核心城市供地，減少人口流出城市的供地規(guī)模。

3、大力發(fā)展由政府和國企主導的廉租房、公租房、長租房，整頓租房市場，改善住房供應結構。

經過多年的房產市場化之后，中國目前自有房產的比例可能是全世界最高的，遠遠高于歐美發(fā)達國家，中國人對買房的執(zhí)念，導致了很多社會風險。

房屋供應端實現多元化，既能帶動房地產投資，也能從實質上解決了更多數人的住房需求問題，經濟效益和社會效益都能得到最大化體現。

很多人覺得租來的房子不踏實，主要是因為當前的租房市場太混亂、太不穩(wěn)定。如果租的房子主要來自政府供應，有很穩(wěn)定的居住體驗，相信很多人都不會對買房有太深的執(zhí)念。

事實上，年齡稍微大點的人都知道，在1998年房改之前，城市居民都是沒有產權性房產的，住的都是單位分配的房子，就類似于現在的廉租房。

還有人覺得，沒有自有房產，不能享受房價上漲的紅利。

其實金融市場已經非常成熟，有的是其他渠道投資房產。如果看好房價以后會繼續(xù)上漲，買相關的房地產股或者房地產行業(yè)基金，照樣能分享房價上漲的收益，而且資產也有更好的流動性。

4、放開高端豪宅的限價，用高端的市場化溢價補貼低端基本需求。

國內很多豪宅的價格，不是太高，而是太低，和中國的綜合國力、以及富裕階層的購買力不相匹配，讓很多有錢人占了便宜。

背后的原因，可能是擔心引發(fā)民眾的仇富心態(tài)。

其實，豪宅本來就不在普通老百姓的消費范圍之內，這就跟私人飛機、或者畢加索、齊白石的畫一樣，賣1個億還是10個億，跟普通老百姓半毛錢關系都沒有。

豪宅價格賣得高，地也可以賣得貴，甚至還可以收奢侈稅，這樣政府收入多一些，可以用來建廉租房等公共產品，滿足更多民眾的基本需求。

5、從交易機制上落實房住不炒、控制普通房產過大的波動。

房住不炒不是房住不漲，從長遠來講，房價每年漲幅和名義GDP大致相同，是正常的經濟規(guī)律。

政策調控的初衷，是房價不能像過去那樣暴漲暴跌，出現太大波動，這樣才能更好的穩(wěn)定未來預期，避免恐慌性買房或者賣房的現象。

要達到這種效果，可以像股市一樣，設置年度上下10%或者20%的漲跌停板。

房產是大宗資產，年度10%到20%的漲跌，已經是很大的資產波動。這種規(guī)則設置，既可以避免短期過度的市場炒作帶來的市場風險，也能夠讓缺乏投資常識的老百姓獲得更穩(wěn)定的財富增值。

作為老百姓最重要的財產，房價保持持續(xù)、穩(wěn)定、理性的上漲，不但有利于擴大住房需求，而且對于整個消費市場也會產生非常正面的影響。

這個邏輯跟股市上漲是一樣的，賬面上的財產性收入高了，自然也更敢花錢了。

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