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作者：奇齊

昨天早上九點(diǎn)半，睡眼朦朧的打工人可能還沒從周末的疲憊中醒來，央媽降息的消息就悄然轟炸。

(資料圖)

官網(wǎng)上準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)點(diǎn)發(fā)出消息，央行直接將一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)從3.70%下調(diào)至3.65%，將五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)從4.45%下調(diào)至4.3%，直接下降了15個(gè)點(diǎn)。

重磅消息一經(jīng)推出，就在全國(guó)尤其是房產(chǎn)圈平地驚出了一聲雷，出門吃個(gè)飯，聽到周邊人都在討論。

01

這一次，非同尋常

剛剛發(fā)生的這次降息，有一個(gè)明顯不同以往的信息：lpr五年期（長(zhǎng)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）直接下調(diào)了15個(gè)點(diǎn)。

這種不對(duì)稱下調(diào)不同于以往在一年利率上發(fā)力下調(diào)的操作，央行這次將重點(diǎn)放在了五年利率上，相當(dāng)于直接奔著樓市來的。

為什么說是樓市？這里插一句給大家解釋下，LPR五年期利率直接影響的是國(guó)內(nèi)五年以上的貸款利息。

普通人貸五年以上的款，沒別的事，99%都是為了買房。

換句話說，五年期利率直接決定著貸款買房人將來要背多少債，而且不僅對(duì)想要買房的人有影響，對(duì)那些之前已經(jīng)買了，還在按LPR利率還款的房主也有直接影響。

只要它下調(diào)一兩個(gè)點(diǎn)，那意味著你將來每個(gè)月都可以省下一波錢，細(xì)水長(zhǎng)流，二三十年加起來也是一筆不小的數(shù)字。

我算一筆賬讓大家直觀感受下。

以北京為例，我們就按照最便宜的上車盤，貸款額度200萬元、貸款30年、等額本息還款的條件來算，這次下降的15個(gè)基點(diǎn)，月供比一年前少了2455.9元，總利息少了88.4萬元，約等于一臺(tái)奧迪Q7；

月供比半年前少了1195元，總利息少了43萬元，約等于一臺(tái)寶馬3系……

四舍五入，可以換輛豪車了，這無疑是給當(dāng)下買房的朋友，送了一波大禮包。

但此時(shí)，卯足勁想薅利率羊毛的買房人，并不多。

更多的人在考慮，此時(shí)大幅度降息，到底是什么信號(hào)？

02

這次降息，早有征兆

上個(gè)周一，8月15號(hào)，央媽放出消息，將中期借貸便利（MLF）較之前降低了10個(gè)點(diǎn)，降到2.75%。

MLF利率，簡(jiǎn)單的說，就是銀行向央行借錢的利率。

因此一般來說，MLF利率變低，LPR利率也會(huì)跟著下調(diào)。所以說這波下調(diào)，在我們的預(yù)測(cè)范圍之內(nèi)。

再說一下LPR的歷史，作為房貸新的錨，LPR近兩年內(nèi)才走入大眾視角。

雖然時(shí)間短，可它引發(fā)的關(guān)注不小。

2019年8月20日，LPR價(jià)格第一次公布，此后每個(gè)月的20號(hào)，央行都會(huì)公布一次LPR價(jià)格。

不同于以往由政府決定的固定利率，LPR的決定因素是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。

當(dāng)時(shí)房貸要用固定利率還是改成LPR利率，在社交媒體上引發(fā)了激烈討論，兩方支持者各執(zhí)一詞，但有一點(diǎn)可以肯定的是。

“轉(zhuǎn)還是不轉(zhuǎn)，就賭國(guó)運(yùn)如何了”

如今，當(dāng)時(shí)讓買房人糾結(jié)的選項(xiàng)到了今天已經(jīng)水落石出，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境愈發(fā)艱難，消費(fèi)頹靡，可以預(yù)計(jì)的未來兩年里，通貨膨脹態(tài)勢(shì)難以停滯。

從今年開始，LPR尤其是五年期利率告別以往高嶺之花的姿態(tài)，直接開始了高山滑雪式下滑。

顯然當(dāng)初選擇LPR的買房人賭贏了。

這已經(jīng)是今年繼1月、5月后LPR五年期利率的第三次降息，累計(jì)至今，今年5年期LPR已經(jīng)累計(jì)降息30個(gè)基點(diǎn)，昨天更是降出了采用LPR報(bào)價(jià)以來降幅最大的一次低點(diǎn)。

這次5年期利率的大幅下調(diào)，就差央行打著喇叭說，“我就是要扶持房地產(chǎn)，大家快來買啊?！?/p>

但LPR今年已經(jīng)降了三次了，各地的福利政策也是一松再松，大家的購房熱情已經(jīng)消耗的差不多，也都學(xué)乖了，照目前的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來看，下一步繼續(xù)降息幾乎是80%的事了。期房、爛尾樓比比皆是，買個(gè)期房幾乎就是存了個(gè)炸彈，而且現(xiàn)在手里有錢的都在積極存錢，現(xiàn)在在網(wǎng)上教你怎么薅羊毛，搶福利，摳門享受生活的帖子一抓一大把，一個(gè)比一個(gè)火。

幾乎是有錢都舍不得往外掏，眼看著未來降息勢(shì)在必行，誰還想現(xiàn)在掏錢上車？更別說那些已經(jīng)買到房仍在還貸的人們。

現(xiàn)在樓市已經(jīng)買到房的都在恨自己動(dòng)手太早，非在高點(diǎn)入手，多交的利息都能再換個(gè)一間屋的裝修，準(zhǔn)備買房的大多也開始觀望起來。但降了又降，到底什么時(shí)候才是最低點(diǎn)？

總結(jié)來說，持續(xù)的降息對(duì)群眾不一定是激發(fā)購買鍵的最后一擊，甚至很有可能變成大家對(duì)房市失去信心的加速劑。

央行的風(fēng)吹草動(dòng)，都讓人膽戰(zhàn)心驚。

03

一線城市率先反應(yīng)

具體到地方，北京方面的銀行一直執(zhí)行的加點(diǎn)是，首套房商貸利率加55個(gè)基點(diǎn)，二套房商貸加105個(gè)基點(diǎn)。這次下調(diào)，直接讓北京的首套房貸利率從5.00%降低為4.85%。

使得北京的LPR自捆綁房貸利率以來，首套房貸利率首次跌至5%以下。

不同于二三線城市的觀望大趨勢(shì)，北京地區(qū)的購房者們一向?qū)Υ朔磻?yīng)靈敏。誰讓北京購房一直是剛需呢。其實(shí)從今年1月份LPR下降就能看出。

今年1月份時(shí)降息，迅速讓北京地區(qū)銀行的放貸時(shí)間從半年縮短為一兩個(gè)月，憋了小半年的買房人們迅速補(bǔ)位，直接助力1月份北京的新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格上漲。

今年7月降息這次，北京地區(qū)新房上月同比上漲了5.5%，二手房?jī)r(jià)格也上漲了4.1%。甚至從各大媒體的采訪中也可以看出，從今年年初起，北京的房產(chǎn)中介們也比去年逐漸開始忙活起來。

8月份這次的大幅降息，預(yù)計(jì)在這兩個(gè)月內(nèi)也會(huì)有相應(yīng)的回暖，中介們估計(jì)也可以在這兩個(gè)月里回個(gè)春。

04

樓市如何走，還得看最關(guān)鍵的一點(diǎn)

20年4月20日，5年期LPR直接較上一期下降了10個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)時(shí)算是迅速打開了大家的購房熱情，一直到同年6月份，大家的購房熱情幾乎到達(dá)頂峰。

而今如此大幅度的下調(diào)，市場(chǎng)上卻不太能看到熱情的火花，如果不是著急上車，誰要是還拿著去年的數(shù)據(jù)來催促買房，可能說話間路上就會(huì)多許多看大冤種的眼神。

彼時(shí)繁榮，此時(shí)疲軟，起起落落，樓市的變化，更多也體現(xiàn)著經(jīng)濟(jì)生活乃至社會(huì)的更迭變遷。

雖然各路磚家紛紛喊話，樓市的下行除了大家對(duì)政策的等待，更多透露的是大家對(duì)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的擔(dān)憂，未來走勢(shì)如何確實(shí)不好估量。

但回顧歷史，危機(jī)四伏的時(shí)候往往伴隨著新的機(jī)會(huì)，誰能抓住，那就可能是下一階段的先頭兵，當(dāng)然，也可能是出頭鳥。

畢竟經(jīng)過最近三年口罩經(jīng)歷，大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，樓市就是一個(gè)徹徹底底的政策市。