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近來，天河智慧城及周邊板塊土地交投氛圍不減。今年3月，廣州城投以底價44.39億元競得廣州天河智慧城地塊，為該區(qū)的一手住宅供應再添新“貨源”。去年，部分競得的地塊也“搖身一變”，紛紛加快項目入市節(jié)奏，其中不乏為剛需客群量身打造的產品。有業(yè)內人士表示，天河一手樓“上車”門檻日漸抬高，但不排除項目采用“低開高走”的策略，購房群體可考慮把握回流天河置業(yè)的機會。

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個別樓盤非理性漲價 開盤四年去化不足五成

(資料圖片僅供參考)

天河購房門檻頗高，且以大戶型居多。近日，記者走訪天河智慧城及周邊多個樓盤，發(fā)現100㎡以下的產品尚有余量，但以2019年推出的舊盤為主。位于天河區(qū)軟件路的天河云商匯，目前在售43㎡、56㎡兩種復式公寓，“這里的房子太小了，大多都是用來出租的?！碑斢浾咭砸庀蛑脴I(yè)者的身份向多位業(yè)主和物業(yè)詢問時，一名物業(yè)人員直接建議換其他的樓盤。

“在周邊地塊的拉動下，我們去年從均價5.4萬元/平方米，現在漲到‘6字頭’甚至是‘7字頭’?！蓖瑯邮翘旌由儆袚碛行粜偷脑谑垌椖俊墼瓷角f，目前在售戶型為77㎡兩房、106-129㎡三房兩衛(wèi)、170㎡四房三衛(wèi)。不過，看似漲價底氣十足的慧源山莊，在面對市場時并非想象中的從容。工作日下午5時左右，在與銷售人員交談的20分鐘內，前來咨詢的置業(yè)者寥寥。該銷售人員坦言，只有周末人氣會多一點。自2019年開盤以來，樓盤表現一直中規(guī)中矩，項目去化率不足五成。

從項目周邊來看，天河云商匯、慧源山莊等項目雖然依托天河智慧城板塊優(yōu)勢，但周邊建筑規(guī)劃混亂、大型商超較少、交通不便、道路狹窄等短板，都在一定程度上“勸退”部分置業(yè)者。

合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云告訴記者，相較天河智慧城板塊其他樓盤，天河云商匯是商業(yè)性質的公寓，實際上沒有可比性。而慧源山莊在片區(qū)競爭中則沒有太多突圍優(yōu)勢?！霸摌潜P2019年初上市時，同期在售項目有蘭亭盛薈、珠江花城等，其入市定價過高導致銷售不理想。歷時四年多后，同期在售的珠江花城，已經是一個成熟的市區(qū)超級大盤，而且售價與慧源山莊沒有明顯差距。”

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小戶型供應呈下降趨勢 住房需求外溢明顯

從整體來看，目前天河智慧城是天河一手住宅供應主力。據合富大數據顯示，2023年一季度天河智慧城可售套數約為1800套，占全區(qū)總可售套數的55%；總價對應客戶層次以剛改及改善為主；該片區(qū)成交套數占全區(qū)的比例超過75%。

天河區(qū)3月網簽量2.21萬平方米，網簽量為近半年新高。但實際市場來看，片區(qū)內總價800萬元以下單位供貨銳減，持續(xù)制約成交速度。其中，城投珠江天河壹品73平方米小戶型售罄，總價800萬元以下的貨量不足。受此影響，主力項目成交有所放緩，各盤周均成交15-25套，較2月回落兩三成。

另外，位于天河智慧城的熱盤保利天匯，日前也擠進了改善市場行列中。其4月加推的12、13棟產品，戶型為建面116-187平方米四房，在售均價為6.5萬-7.5萬元/平方米。

馮佩云表示，目前天河90平方米以下的小戶型產品供應呈現較為明顯的下降趨勢。由于土地價格制約，一手樓“上車”門檻越來越高，未來該區(qū)的一手住宅供應將是“千萬級”?！爱斍疤旌悠鸩絻r在5萬-6萬元/平方米、總價門檻500萬元起，這個價格對于大部分首次置業(yè)的剛需客戶來講，門檻太高，天河剛需外溢非常明顯。”

根據廣州天河發(fā)布的信息顯示，經歷了近十年的發(fā)展，天河智慧城目前已經聚集了2200余家科技類的企業(yè)，形成較大的人口虹吸力。

“與之而來的是，衍生的居住需求?！?克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向記者指出，在以往新房供應不多、未能形成板塊聚集效應的情況下，普通租房需求更多的是為周邊城中村和早年開發(fā)的公寓樓盤消化，購房需求則分散到周邊車陂、奧體以及房價更低的蘿崗科學城一帶，特別是地鐵21號線開通之后，智慧城跟東部的公共交通便利度進一步提升，住房需求的外溢更加明顯。

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“部分項目或以更低 總價打動目標客群”

與此同時，天河智慧城周邊加快住宅供應節(jié)奏。去年10月，廣州第三批集中供地拍賣。久未有宅地出讓的天河區(qū)一口氣拿出兩宗宅地。其中，中建四局、廣州市天河投資管理有限公司、廣州高新技術產業(yè)集團有限公司聯(lián)合拿下的天河育新街南側地塊，現今定名為“中建天河精誠壹號”，計劃在本月開放展廳。該項目占地面積約3.3萬平方米，主打低密和生態(tài)景觀，整體容積率為2.5，定位為剛改戶型，包括建面約78-140㎡三至四房。

另一宗宅地——天河區(qū)廣園快速以北、珠吉路以東地塊（原瀝青攪拌廠地塊），與執(zhí)信中學天河校區(qū)僅一路之隔，周邊擁有奧體東小學、均和小學等優(yōu)質教育資源。最終該地塊被湖北聯(lián)投競得。據悉，該項目從拿地到批復建筑工程設計方案用時僅11周，其案名確定為“聯(lián)投·文津府”，預計5月推出。項目主打改善型產品，包括108-200平方米戶型，吹風價7萬-8萬元/平方米。

肖文曉認為，隨著近期智慧城周邊的宅地供應開始增多，新樓盤的出現給了智慧城工作人口更多就近居住的選擇機會，地緣性需求也成為了這些樓盤主打的目標客群。而考慮到與珠江新城、金融城的錯位競爭以及板塊人群的購買力基礎，也有部分樓盤在產品定位上主打剛需、剛改的概念，希望通過更實用的戶型設計、更低的總價門檻去打動目標購房者。

馮佩云同樣認為，去年及今年一季度天河新拍的地塊，雖然大多以底價成交，但算上配建等成本，其實地價已經不便宜，預計這些新盤的售價不會低，但不排除項目采用“低開高走”的策略?！叭绻_實有這種操作，對于購房客戶來說，可以考慮把握回流天河置業(yè)的機會?！?/p>

一周資訊

1

番禺迎賓路地塊

溢價15%封頂搖號成交

4月13日，廣州土拍兩宗地塊成功出讓，總成交額約44.82億元。其中，廣東建工聯(lián)合體以底價21.59億萬元摘得荔灣區(qū)橋梓大街南側AF010645地塊，成交樓面價2.2萬元/平方米。

另一宗地塊——番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊經過17輪報價，進入搖號環(huán)節(jié)，總成交價23.23億元，折合樓面價24082元/平方米，溢價率15%，最終由南通亞倫搖號獲得該地塊。據了解，該地塊位于番禺區(qū)迎賓路與朝陽東路交會處，出讓面積32153.9平方米，為住宅地，容積率3，建筑面積96461.7平方米，起價202003萬元。

2

融創(chuàng)中國昨日復牌

4月12日晚間，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告稱，復牌指引已滿足，將在4月13日上午9時起于港交所恢復買賣。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，近期各類房企經營狀況差異非常大，部分退市部分復牌，說明行業(yè)調整過程中不同企業(yè)有不同的發(fā)展前景。但類似復牌的消息增多，亦代表了行業(yè)趨于健康的導向。

據統(tǒng)計，截至目前，已有36家房企債務違約，仍有14家在港上市公司處于停牌狀態(tài)。

3

中洲控股2022年

歸母凈利潤同比下降61.32%

4月11日晚間，房企中洲控股（000042）發(fā)布2022年業(yè)績報告。2022年，公司實現營業(yè)收入70.83億元，同比下降18.36%；實現歸母凈利潤7966.3萬元，同比下降61.32%，降幅較去年同期擴大。報告期內，總資產出現11.47%的下滑，由414.38億元下滑至366.87億元。

4

房地產市場將經歷

較長的調整和恢復周期

“中國城鎮(zhèn)化率已達65.22%，接近中等發(fā)達國家水平，已進入緩慢發(fā)展的階段。缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面的支持，房地產市場調整和恢復的時間會更長?！?月11日，中國建銀投資有限責任公司和社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布了《中國投資發(fā)展報告（2023）》，對房地產市場發(fā)展作出預測。

對于2023年市場的發(fā)展，報告預計，房地產調控政策將邊際放松，小規(guī)模刺激會繼續(xù)推進、小步快走。隨著經濟復蘇，整體需求有望從二季度開始觸底反彈，然后逐步趨穩(wěn)，不過，改善幅度還需觀察后續(xù)政策力度。