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“買(mǎi)房后裝修，手頭很緊，這下可以少交六七千元，挺好的！”剛在北京朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)了一套二手房，準(zhǔn)備裝修的李女士得知以后不用向物業(yè)公司繳納裝修押金和管理費(fèi)時(shí)這樣說(shuō)。

(資料圖片)

近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京市住建委）發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)管理項(xiàng)目生活垃圾和住宅室內(nèi)裝飾裝修相關(guān)收費(fèi)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）明確，自今年8月21日起，物業(yè)公司不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修保證金（含押金）。

《通知》發(fā)布后引發(fā)了廣泛關(guān)注。此次新規(guī)發(fā)布的目的是什么？今后不收取裝修押金及相關(guān)費(fèi)用，又如何對(duì)可能發(fā)生的違規(guī)行為進(jìn)行管理？連日來(lái)，記者采訪(fǎng)多位業(yè)主、物業(yè)公司、法律界人士等進(jìn)行一一解析。

意義：

新規(guī)有助解決裝修押金等錢(qián)款糾紛

《通知》明確，住宅物業(yè)管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修保證金（含裝修押金）。

與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人不得收取生活垃圾處理費(fèi)；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含生活垃圾清運(yùn)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人不得再收取生活垃圾清運(yùn)費(fèi)；未包含的，可以收取，生活垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為30元/戶(hù)·年，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

對(duì)于發(fā)布此次新政的目的，北京市住建委發(fā)布的《通知》政策解讀（下稱(chēng)“解讀”）表示，針對(duì)群眾集中反映的裝飾裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致、裝修保證金退還難等問(wèn)題，該委研究起草該《通知》，決定取消裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和裝飾裝修管理保證金，并將居民生活垃圾納入到物業(yè)服務(wù)統(tǒng)一管理，規(guī)范了居民生活垃圾清運(yùn)收費(fèi)，有效解決相關(guān)主體間關(guān)于收費(fèi)問(wèn)題的矛盾，進(jìn)一步維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益。

值得關(guān)注的是，此次新政為何提出不得收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)、保證金？北京金訴訟律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條明確規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。此前，在實(shí)際生活中，物業(yè)公司往往處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，如果業(yè)主不按要求交納裝修管理服務(wù)費(fèi)和押金，物業(yè)公司往往采取斷水?dāng)嚯姷却胧┯枰悦{迫。所以，很多裝修押金等錢(qián)款的收取并非雙方友好協(xié)商的真實(shí)意愿表示。最后，物業(yè)公司往往會(huì)以多種理由扣錢(qián)。近幾年，由此產(chǎn)生的糾紛已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，確實(shí)亟待出臺(tái)規(guī)范解決。

北京市住建委發(fā)布的解讀也稱(chēng)，住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)高、裝飾裝修保證金退還難的問(wèn)題一直是居民高度關(guān)注的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)人受全體業(yè)主委托對(duì)業(yè)主共有的房屋建筑和設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理，應(yīng)當(dāng)包含對(duì)裝飾裝修的巡查和監(jiān)督，不應(yīng)再向裝修人額外收取其他費(fèi)用。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分省市已經(jīng)出臺(tái)政策明確取消此類(lèi)費(fèi)用，為切實(shí)維護(hù)廣大群眾利益，因此決定取消物業(yè)服務(wù)人單獨(dú)收取的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)、保證金。

調(diào)查：

物業(yè)從裝修押金及管理費(fèi)中獲取可觀(guān)收益

從物業(yè)的角度來(lái)看，此前為何會(huì)普遍收取裝修管理費(fèi)和押金？

北京某物業(yè)公司經(jīng)理馮亮（化名）向記者介紹，業(yè)主在裝修過(guò)程中，很有可能存在破壞公共區(qū)域、垃圾堆放等違規(guī)行為，往往會(huì)影響物業(yè)管理，增加物業(yè)管理成本，最重要是的會(huì)侵害其他業(yè)主的權(quán)益。所以，業(yè)主在物業(yè)公司進(jìn)行裝修備案時(shí)，物業(yè)公司會(huì)要求業(yè)主與物業(yè)服務(wù)中心簽訂《裝修管理協(xié)議》等文件，約定破壞公共區(qū)域、垃圾堆放等違規(guī)行為的處罰辦法。

馮亮介紹，近幾年，在北京裝修，一般的物業(yè)公司都會(huì)要求業(yè)主繳納2000元-5000元不等的裝修押金，管理比較嚴(yán)格的小區(qū)還會(huì)有管理費(fèi)。裝修管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為4元/平方米，垃圾清運(yùn)費(fèi)5元/平方米；待收取這些費(fèi)用之后，物業(yè)公司會(huì)出具一個(gè)施工許可證。

“這種收費(fèi)行為確實(shí)該規(guī)范治理了。一個(gè)月之前，我們就已經(jīng)裝修完畢了，可物業(yè)公司至今還沒(méi)有向我們退還押金。”北京市某小區(qū)業(yè)主蔡江（化名）向記者反映稱(chēng)，該小區(qū)多位業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司疑似將押金挪用或進(jìn)行定期存款以獲取額外收益。

“其實(shí)，業(yè)主裝修會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)一筆可觀(guān)的收入?！瘪T亮告訴記者，“之前有一個(gè)新小區(qū)有1000多戶(hù)需要裝修，每戶(hù)向物業(yè)公司交3000元押金，加上裝修管理費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)，總共約5000元，整個(gè)小區(qū)業(yè)主在一個(gè)多月的時(shí)間里向物業(yè)公司交了近500萬(wàn)元。隨后，物業(yè)公司將這筆錢(qián)存入了銀行，業(yè)主從收房裝修到入住，一般需要三個(gè)月的時(shí)間，物業(yè)公司最后再在驗(yàn)收后45個(gè)工作日內(nèi)退款，時(shí)間就更長(zhǎng)了，僅這500萬(wàn)元帶來(lái)的利息就是一筆可觀(guān)的收益。此外，還有一些業(yè)主因?yàn)檫`規(guī)裝修被物業(yè)公司扣錢(qián)?！?/p>

此外，在北京從事十幾年裝修工作的高峰（化名）還向記者介紹，“對(duì)于裝修垃圾的清運(yùn)，各方都會(huì)提前考慮，裝修單位一般不包含垃圾外運(yùn)，只是負(fù)責(zé)將垃圾送到樓下垃圾存放點(diǎn)。業(yè)主還要再花一筆垃圾外運(yùn)費(fèi)。”

追問(wèn)：

叫停收費(fèi)后如何破解裝修亂象？

記者在采訪(fǎng)中了解到，也有不少業(yè)主擔(dān)心，今后裝修不用再給物業(yè)公司繳納裝修管理服務(wù)費(fèi)和裝修押金了，如果出現(xiàn)拆改結(jié)構(gòu)等問(wèn)題又該怎么管？物業(yè)公司會(huì)不會(huì)就此 “撂挑子”？

“物業(yè)公司的挑子撂不得！”王玉臣介紹，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條寫(xiě)得很清楚，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告；同時(shí)，對(duì)可能出現(xiàn)的違規(guī)裝修也有辦法處理，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條明確要求，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)有違章行為的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款。

王玉臣表示，上述新政策的出臺(tái)，對(duì)物業(yè)公司管理進(jìn)行了規(guī)范化、明確化，無(wú)疑會(huì)減少物業(yè)服務(wù)公司暗箱操作的空間，從一定程度上降低物業(yè)糾紛的發(fā)生。在取消相關(guān)收費(fèi)的同時(shí)，確實(shí)要注意引導(dǎo)物業(yè)公司在小區(qū)室內(nèi)裝修上積極地履行相應(yīng)的監(jiān)督管理義務(wù)，采取多元化的監(jiān)督管理方式。此外，開(kāi)發(fā)商在交房前對(duì)業(yè)主公約的設(shè)定、業(yè)主成立業(yè)委會(huì)后對(duì)小區(qū)的公共管理和服務(wù)上，都可以進(jìn)行相關(guān)方面的完善和補(bǔ)充。

對(duì)此，上述《通知》明確，各區(qū)住建房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)監(jiān)督，加大執(zhí)法力度；各物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化黨建引領(lǐng)行業(yè)治理，引導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)人主動(dòng)落實(shí)相關(guān)要求，拒不落實(shí)的，各物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委要予以通報(bào)；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)拆改共有部分的巡視檢查，不得以不收費(fèi)為由不履行義務(wù)。

北京市住建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)劉琳在做解讀時(shí)表示，物業(yè)公司和業(yè)主，需要明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，雙方都有自身的約束，只有按標(biāo)準(zhǔn)辦事，各自履行好自己的義務(wù)，才能維護(hù)好各方利益、維護(hù)好小區(qū)的安全穩(wěn)定，這是出臺(tái)該政策的初衷。