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11月17日，平安證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，十月銷(xiāo)售整體弱勢(shì)，民企融資暖風(fēng)不斷。

(資料圖)

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

本月觀點(diǎn)：10月樓市成交再度走弱，項(xiàng)目交付擔(dān)憂下，二手房表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，預(yù)計(jì)臨近年末房企仍將加大營(yíng)銷(xiāo)沖刺全年業(yè)績(jī)；近期中央層面接連出臺(tái)“第二支箭”、金融16條、允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等文件，穩(wěn)信用再度加碼，房企流動(dòng)性實(shí)際支持空間進(jìn)一步打開(kāi)。我們認(rèn)為行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見(jiàn)底，需求端政策亦在不斷寬松，政策風(fēng)向正在加速轉(zhuǎn)變，建議積極把握地產(chǎn)板塊行情。短期建議關(guān)注超跌彈性房企金地集團(tuán)（600383）、新城控股（601155）、綠城中國(guó)，同時(shí)持續(xù)關(guān)注融資、拿地及銷(xiāo)售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企如保利發(fā)展（600048）、中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口（001979）、萬(wàn)科A、濱江集團(tuán)（002244）、越秀地產(chǎn)、天健集團(tuán)（000090）等。物管建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風(fēng)險(xiǎn)可控、綜合實(shí)力突出企業(yè)，如招商積余（001914）、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時(shí)建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會(huì)，如東方雨虹（002271）、科順股份（300737）、偉星新材（002372）、海螺水泥（600585）。

政策：中央穩(wěn)信用再度加碼，核心城市取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。10月涉房類(lèi)政策共22項(xiàng)，其中偏松類(lèi)政策19項(xiàng)，政策延續(xù)偏松基調(diào)?！暗诙Ъ?、金融16條、允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等發(fā)文，中央穩(wěn)信用再度加碼。杭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，下調(diào)貸款利率及首付門(mén)檻，未來(lái)同級(jí)別城市有望跟進(jìn)，政策風(fēng)向正加速轉(zhuǎn)變。

資金：居民中長(zhǎng)期貸款疲弱，“第二支箭”支持民營(yíng)房企發(fā)債。10月M2增速環(huán)比回落0.3pct，社融存量增速環(huán)比降0.3pct，居民中長(zhǎng)期貸款同比少增近3900億元，居民提前償還房貸意愿進(jìn)一步增強(qiáng)。交易商協(xié)會(huì)出臺(tái)“第二支箭”民營(yíng)房企發(fā)債融資，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行已獲受理，速度之快亦反映高層穩(wěn)定房企信用決心。

樓市：推盤(pán)成交走弱，新房二手房存在分化。10月推盤(pán)成交有所減弱，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積環(huán)比降44.7%；重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比降29.8%，同比降27.5%，降幅較9月收窄18.8pct；但重點(diǎn)20城二手房月日均成交同比升59.2%，交付擔(dān)憂下二手房表現(xiàn)明顯更優(yōu)。

地市：成交量?jī)r(jià)回落，城市間、地塊間冷熱分化。10月集中供地三批次高峰期已過(guò)，土地市場(chǎng)供求回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降26.1%，成交建面環(huán)比降1.7%，成交均價(jià)環(huán)比降22%，溢價(jià)率環(huán)比降1.3pct。當(dāng)前房企拿地普遍更加看重項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期，疊加四季度多數(shù)城市集中供地迎來(lái)第四批次，土拍撞期可能性更高，預(yù)計(jì)城市間、地塊間的土拍熱度將加速分化。

房企：百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售環(huán)比回落，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。10月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售金額、全口徑銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降44.5%、48.9%，降幅較上月收窄1.2pct、0.4pct；單月同比降31.1%、44.6%，環(huán)比降1.3%、4.9%。銷(xiāo)售再度走弱系疫情多點(diǎn)散發(fā)打亂正常供貨節(jié)奏及市場(chǎng)信心缺失致使觀望情緒愈加濃重。50強(qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售金額比、拿地銷(xiāo)售面積比，分別環(huán)比回落33.2pct、19.5pct；50強(qiáng)房企中僅龍湖、大悅城（000031）、中海等10家房企參與拿地，多數(shù)為財(cái)務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國(guó)企或優(yōu)質(zhì)民企。

板塊表現(xiàn)：10月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌14.72%，跑輸滬深300(-7.78%)；截至2022年11月16日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE(TTM)13.3倍，高于滬深300的11.17倍，估值處于近五年91.2%分位。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷(xiāo)售、開(kāi)工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷(xiāo)售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3)政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

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