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近一段時間，“保交樓”成為樓市重要話題。隨著中央政治局會議首次提出“保交樓”工作任務，各地探索多種紓困模式推進解決樓市交付難題，穩(wěn)定房地產市場。

穩(wěn)地產著眼保交樓目標

最近，“保交樓”受到了廣泛關注。7月28日召開的中共中央政治局會議提出，要穩(wěn)定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。

7月中旬，針對全國多地停工房地產項目出現(xiàn)的業(yè)主“強制停貸”現(xiàn)象，銀保監(jiān)會在回應時提出事件關鍵在于保交樓，稱將加強與各相關部門合作支持地方推進“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，此次政治局會議關于房地產方面的表述，表明穩(wěn)定房地產工作重點開始變化，從之前的防風險與穩(wěn)市場轉移到穩(wěn)市場、防風險與穩(wěn)民生并重。“穩(wěn)民生占據(jù)了房地產管理工作的首位，彰顯了國家對于房地產行業(yè)管理的出發(fā)點首先是民生保障。不管房地產市場怎么調整、怎么波動，都不能損害業(yè)主的權益。”李宇嘉說。

7月上旬，多地爛尾樓業(yè)主集中發(fā)布聲明稱，要強制停止償還貸款，直至相關項目完全復工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內的城市。

此番停貸風波讓房地產風險再次成為各方關注的焦點。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，各地下半年將把穩(wěn)定房地產作為工作的核心目標和工作方向，“保交樓”也會成為地方政府需要著力的重點工作。

壓實地方政府主體責任

在穩(wěn)定房地產市場的目標下，地方政府的責任再度被壓實。中國商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，河南鄭州、洛陽、駐馬店、平頂山、鞏義以及陜西咸陽、四川遂寧、山東濟南、浙江寧波等地都出臺了各項“保交樓”措施，推進房地產領域突出問題化解。

比如，河南資產管理公司在7月19日宣布，將聯(lián)合鄭州地產集團設立“地產紓困基金”，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困;陜西咸陽住建局組織召開部分房地產開發(fā)企業(yè)集體約談會，建立了一對一幫扶政策，要求在建項目在保質保量和確保安全的前提下，加快施工進度，力爭按期交房;四川遂寧住建局也指導各轄區(qū)開展房地產企業(yè)和房地產項目掛聯(lián)工作，每一個項目均由一名縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級領導進行“一對一”掛聯(lián)，督促未開工房地產開發(fā)項目盡快投資、動工，指導在建房地產開發(fā)項目規(guī)范運營，按期完工。

據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至7月28日，累積已經(jīng)超過85城市當月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近90多條，超過10個城市出臺了針對當下爛尾樓集中爆發(fā)的對應政策。

“推動保交樓、穩(wěn)民生，關鍵是壓實地方政府的主體責任。”李宇嘉表示，保交樓的路徑是從具體項目入手，推進一盤一策，對癥下藥，“要分清楚哪些項目可以激活銷售、追回資金，實現(xiàn)‘自平衡’;哪些項目可以在城市公司范圍內‘統(tǒng)籌平衡’;哪些項目實在無法平衡，需要紓困基金介入，或破產重組。”

李宇嘉對記者表示，在各地政府部門推動下，爆雷房企的項目有望在“保交樓”層面得到充分疏解，不過應意識到的是，房地產行業(yè)還將會繼續(xù)完成市場化出清，市場化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會調整。華泰證券方面也認為，地方政府是本輪紓困的主體，紓困模式以項目、樓盤為單位進行托底和救助，而非對開發(fā)商提供過多的救助性資金或寬松政策。

探索多種地產紓困模式

推進“保交樓”需針對具體項目對癥下藥，藥方該如何開?問題樓盤數(shù)量較多的鄭州或先率先開出。

據(jù)了解，鄭州市政府相關部門日前召開了房企項目情況匯報會，會上提出四種項目紓困模式：一是棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導;二是資產大于負債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機構對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題;三是資不抵債的，可采用破產重組模式，由政府組織破產重組，以保證項目交付;四是銷售不暢、建設資金困難的，可選擇保障性租賃住房模式，由政府組織專項建設貸款。

有消息稱，某集團在鄭州有7個項目申請退出，選擇棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式6個，選擇項目并購模式一個。

嚴躍進介紹，統(tǒng)貸統(tǒng)還模式是專項貸款“統(tǒng)一評級、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”的運作模式，是國家開發(fā)銀行為棚戶區(qū)改造提供的一種融資方式，由省政府設立或指定一個專門的融資平臺，通過這一專門融資平臺統(tǒng)一向國家開發(fā)銀行貸款，投入到各市列入省棚戶區(qū)改造計劃范圍內項目。各市政府統(tǒng)籌安排償還資金，上述融資平臺歸集資金統(tǒng)一還款。業(yè)內人士表示，棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還的做法如果落地，將極大地緩解房企目前的資金壓力。

不僅是地方層面有所動作，國家層面的紓困政策或也將落地。有消息稱，為避免房地產市場進步惡化，繼而引發(fā)系統(tǒng)性險，國家可能會考慮設立房地產基金。此外，有關部門也在考慮出臺一項關于發(fā)行棚改專項債的全國性政策。有分析人士認為這兩項動作的可能性很大。

李宇嘉認為，市場上傳聞的紓困資金只是讓項目重新啟動的“引子資金”，借助它聚攏各方，先盤活項目，再談權益保障。除了這項“引子資金”，還要壓實地方政府的主體責任。

嚴躍進表示，不排除下半年中央和各金融部門將會有新一輪的保交樓政策，尤其是在推動房企施工、化解房企債務壓力、維護購房者合法權益等方面。從今年上半年房地產市場的情況看，政策密集但效果弱于預期，所以下半年是一個政策工具鞏固、消化、細化、實化的過程，讓政策最大化發(fā)揮效應，促進房地產行情和市場的健康發(fā)展。(本報記者王立芳)