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10月9日，根據(jù)上海證券交易所披露的信息，“華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，該項(xiàng)目品種為ABS，擬發(fā)行金額為11.2億元。在上市時(shí)，華潤(rùn)置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)已發(fā)行基金份額總數(shù)約34%。

值得注意的是，這是第四單正式申報(bào)的保租房公募REITs，也是首單房企申報(bào)的保租房公募REITs。

上交所給出的反饋意見顯示，主要涉及項(xiàng)目合規(guī)性和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值兩個(gè)主要問題，上交所要求基金管理人充分論證底層資產(chǎn)是否符合規(guī)定條件，并結(jié)合項(xiàng)目歷史經(jīng)營(yíng)情況、市場(chǎng)情況、權(quán)威數(shù)據(jù)等，說明估值模型中出租率、租金增長(zhǎng)率等重要假設(shè)參數(shù)及估值的合理性，同時(shí)配套完善相關(guān)信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示。

上交所稱，要求公司對(duì)上述問題逐項(xiàng)落實(shí)并在30個(gè)工作日內(nèi)提交《關(guān)于華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金上市及中信證券-華潤(rùn)有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券掛牌轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)反饋意見的答復(fù)》，并在《關(guān)于反饋意見的答復(fù)》中對(duì)反饋意見進(jìn)行逐項(xiàng)回復(fù)并包含具體文件修訂內(nèi)容，同時(shí)由基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人加蓋公章。

此前募集說明書的信息顯示，該筆債券品種為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs——首次發(fā)售，發(fā)行人為有巢住房租賃(深圳)有限公司，管理人為華夏基金管理有限公司，專項(xiàng)計(jì)劃名稱為中信證券-華潤(rùn)有巢租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司，項(xiàng)目受理日期為9月23日。

有巢為華潤(rùn)置地旗下的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)品牌。截至2021年末，有巢深圳已入駐國(guó)內(nèi)16座城市，管理房間量5萬(wàn)間，公寓管理房間總量位列央企第一。

華潤(rùn)置地通過此次申報(bào)，有望成為首家涉足租賃住房REITs市場(chǎng)的典型房企。此前內(nèi)地市場(chǎng)現(xiàn)存的3只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，業(yè)務(wù)都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)。

具體來(lái)看，這3只保障性租賃住房REITs為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT在8月31日同步上市。上市首日，3只保租房公募REITs全部觸及30%的漲停限制。

這3只已發(fā)行的保租房公募REITs底層資產(chǎn)均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設(shè)施完善的就業(yè)集中區(qū)域，均為產(chǎn)權(quán)型REITs。其中，深圳、廈門保租房公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)屬于保租房，北京的屬于公租房。

此次發(fā)行的華潤(rùn)有巢租賃住房REITs產(chǎn)品與其他保障房REITs最大不同有兩點(diǎn)：一是其1個(gè)底層資產(chǎn)為集體建設(shè)用地項(xiàng)目;二是華潤(rùn)置地或?yàn)槭准屹Y產(chǎn)作為租賃住房REITs上市的底層資產(chǎn)的上市房企。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，保障性租賃房REITs在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融管退再投資”良性循環(huán)的通路，華潤(rùn)置地?cái)M分拆基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，將使得集團(tuán)的融資方式及平臺(tái)多元化，并減少對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資方式的依賴。“另外，此舉對(duì)于華潤(rùn)置地而言也是在積極把握國(guó)家大力發(fā)展租賃住房的趨勢(shì)，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機(jī)遇，持續(xù)提升長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效益，對(duì)自身發(fā)展具有一定積極影響。”

另外，內(nèi)地市場(chǎng)現(xiàn)存的3只保障性租賃住房REITs的原始權(quán)益人，都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤(rùn)置地通過本次申報(bào)，有望成為首家涉水公募REITs市場(chǎng)的典型房企。(宗河)