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訊年末全國再迎集中供地小高峰，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布或完成四、五批次集中供地。天津四批次土拍也將于2022年12月19日開啟——掛牌土地24宗，出讓土地面積約57.2萬㎡，起始總價(jià)約99.6億元。

多舉措激活土地市場

(資料圖片僅供參考)

今年以來，樓市庫存積壓成為常態(tài)，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國新房總體庫存達(dá)到5.2億㎡，接近2014年末的歷史高位，去化艱難。房企拿地意愿不高，國央企托底拿地成為市場常態(tài)。

根克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2022年11月中旬，全國涉宅地塊通過招拍掛方式成交的土地總建筑面積僅剩下7.28億㎡，較2021全年下跌58%，即便加上預(yù)估的12月成交量，今年涉宅地塊成交規(guī)模仍與去年有較大差距。

為改善沉寂的市場環(huán)境，自11月中旬開始，穩(wěn)樓市“三支箭”陸續(xù)射出，形成以信貸、債券和股權(quán)三方面的融資政策。房企融資環(huán)境不斷改善，各地在政策鼓勵(lì)下因城施策，年末集中增加供地計(jì)劃。

全國范圍內(nèi)，已有蘇州、徐州和無錫等多個(gè)城市完成了五輪供地計(jì)劃。武漢在完成五輪土拍后，發(fā)布了本年度第六批次集中供地公告。

各城土地掛牌信息增多，也是明顯的市場信號(hào)——未來或?qū)⒂懈喑鞘羞M(jìn)入常態(tài)化土地更新，集中供地制度逐漸靈活化。

縱觀2022年土地市場，從各地已完成的土拍情況來看，城市熱度分化、國央企托底現(xiàn)象顯著，城投與民營房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象增多。

預(yù)計(jì)天津第四輪土拍中，24宗地塊將悉數(shù)出讓。土拍現(xiàn)場會(huì)有怎樣的驚喜？哪幾宗地塊將溢價(jià)成交？今年最后一輪土拍很值得期待。

天津四批次土拍一觸即發(fā)

政策利好下，資金面壓力減輕，房企拿地格局也在發(fā)生改變，市場的逐步趨穩(wěn)正在吸引民企緩步入場。在天津的第三輪土拍中，約40%的地塊被民企收入麾下。

四批次供地在地塊數(shù)量上較今年的二、三批次有所增加，土地面積有所減少，起始總價(jià)與第三批次的成交金額相差無幾。

(2022年天津前三批次土拍匯總)

(2022年天津四批次土拍匯總)

與前三批次集中供地相比，天津四批次集中供地優(yōu)質(zhì)地塊有所增加，多數(shù)地塊起始價(jià)有所下調(diào)，整體延續(xù)三批次供地——量少質(zhì)優(yōu)的風(fēng)格。

南開區(qū)——單地塊最高總價(jià)

南開戰(zhàn)備樓A、B地塊以起始總價(jià)12.2、11.6億元位居四批次地塊價(jià)格榜單前兩名，這也已經(jīng)是該兩地塊地價(jià)下調(diào)15%之后的再度亮相。

(地塊大致位置)

該地塊周邊生活配套齊全，交通便利，南開區(qū)與南開中學(xué)合作辦學(xué)，計(jì)劃在黃河道戰(zhàn)備樓D地塊和原汾水道小學(xué)，建設(shè)一所九年一貫制學(xué)校。

地塊周邊新盤較少，附近在售的正榮紫闕、鉑悅?cè)谟鞔蚋叨烁纳?，均價(jià)約58000元/㎡左右。近期亮相的建投.譽(yù)山院也位于戰(zhàn)備樓地塊附近，該項(xiàng)目即今年二輪土拍中的昌源里地塊，成交樓面價(jià)約2.8萬/㎡。

河西區(qū)——市區(qū)掛牌數(shù)量榜首

河西區(qū)罕見掛牌4宗地塊，居市區(qū)和環(huán)城區(qū)域掛牌數(shù)量之首，四宗地塊均位于老梅江、新八大里、陳塘三大板塊交界附近。

陳塘莊地塊的總價(jià)僅次于南開戰(zhàn)備樓的兩地塊，據(jù)悉，綠城將參與到該地塊的競拍之中。

(地塊大致位置)

郁江道D、E地塊在2021年第二批次集中供地中因故停牌；三批次土拍下調(diào)樓面價(jià)再次掛牌，并取消自持套數(shù)和自持面積等捆綁條件，也未能成功出讓。

今年四批次已是三度掛地，地價(jià)再次下調(diào)：D地塊綜合樓面價(jià)約為1.25萬/㎡(D地塊包含商業(yè))；E地塊樓面價(jià)約1.84萬/㎡；F地塊為首次掛牌，樓面價(jià)約1.93萬/㎡。郁江道這三宗地塊懸念很大。

(地塊大致位置)

紅橋區(qū)——2022年首宗地塊

麗水苑地塊是紅橋區(qū)今年出讓的唯一地塊，地塊位于天津西站板塊——子牙河畔，該地塊起始總價(jià)6.14億元，起始樓面價(jià)約1.42萬/㎡。2021年仁恒以總價(jià)15億、樓面價(jià)約1.54萬/㎡摘得附近的紀(jì)念館地塊，即現(xiàn)在的仁恒星源世紀(jì)，項(xiàng)目高層均價(jià)約27000元/㎡。

西站板塊經(jīng)歷十余年的發(fā)展兌現(xiàn)，已成為驅(qū)動(dòng)天津發(fā)展的重要活力引擎。隨著西站副中心作用的顯現(xiàn)和子牙河畔的水系發(fā)展，地塊周邊的整體發(fā)展正在迎來脫胎換骨的變化。

(地塊大致位置)

津南區(qū)——海教園再度放量

津南區(qū)本次釋出2宗地塊，津南(掛)2022-05號(hào)為住宅地塊，津南(掛)2022-10號(hào)為商業(yè)地塊。

住宅地塊位于海教園板塊，南開學(xué)校敬慧路校區(qū)相鄰，起始總價(jià)6.3億元，起始樓面價(jià)約0.73萬/㎡。據(jù)悉，某民企對該地塊較有意向。

(地塊大致位置)

今年首批次供地，海教園釋出2宗地塊，均以停牌告終；二批次供地中1宗回爐地塊被津南城投底價(jià)摘得，海教園今年或有2宗地塊入市。

土拍收官之戰(zhàn)迎年底翹尾

從全國范圍看，從2021年首次集中供地中百強(qiáng)房企積極的參拍，到2022年國央企的托底拿地，房企拿地愈加謹(jǐn)慎。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國范圍內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)土儲(chǔ)出現(xiàn)下降。今年以來，土地市場成交同比下滑超4成。

對比天津2021、2022兩年三次的集中供地的數(shù)據(jù)可以看出，無論是從地塊數(shù)量、土地面積還是成交金額，2022年都只占到去年的30%左右。

(天津2021-2022年3批集中供地?cái)?shù)據(jù)對比)

2022年天津土地收入預(yù)算1564.8億元，前三批次土拍共計(jì)完成土地財(cái)政收入224.499億元，四批次集中供地起始總價(jià)99.624億元。相比2020-2021年完成率的48.3%-72.6%，2022年天津土地財(cái)政收入達(dá)標(biāo)率預(yù)計(jì)在20%左右，指數(shù)下滑嚴(yán)重。

(數(shù)據(jù)來源于天津市財(cái)政局官網(wǎng))

政府的高度重視是對房地產(chǎn)市場的“強(qiáng)心針”，政策從多個(gè)維度為市場蓄力，房企融資環(huán)境逐漸寬松。在天津的四批次集中供地中，優(yōu)質(zhì)地塊增加、地價(jià)下調(diào)，對房企來說或許是新的拿地窗口期，土地市場也將在年末迎來“翹尾”行情。