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8月16日，華夏北京保障房RE?IT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT3只公募REITs產(chǎn)品正式面向公眾發(fā)售。據(jù)渠道人士透露，3只保租房公募REITs單日認(rèn)購規(guī)模均超過100億元，合計“吸金”超過680億元，目前3只產(chǎn)品均已宣布提前結(jié)束募集。值得注意的是，無論是從認(rèn)購總規(guī)模還是從預(yù)計配售比例來看，這3只產(chǎn)品的發(fā)行火熱程度均超過了此前發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品。

3只保租房REITs為何受到投資者的熱捧?將保租房做成REITs的邏輯是什么?底層資產(chǎn)質(zhì)地如何?保租房REITs背后有穩(wěn)定收益的來源嗎?

雙保障：房源供不應(yīng)求、租金穩(wěn)定

紅土深圳安居REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)之一安居百泉閣是兩棟37層的高層住宅，位于深圳市核心福田安托山片區(qū)。近年來，安托山片區(qū)城市面貌不斷改善，不僅有傳統(tǒng)名校深圳高級中學(xué)南校區(qū)的優(yōu)秀教育資源，還有相關(guān)公共配套設(shè)施，如香蜜公園、深圳眼科醫(yī)院、山姆超市、印力中心等。

園博公寓是中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)之一，公寓底層的商戶說：“里面都住滿了，住戶大多是附近公司的員工。”

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)——園博公寓和珩琦公寓均位于集美區(qū)，區(qū)內(nèi)有很多高科技和產(chǎn)業(yè)類企業(yè)，還有一個大學(xué)城，集聚了年輕人和廈門新市民。

保租房如何體現(xiàn)保障的特性?以中金廈門安居REIT為例，中金基金副總經(jīng)理、中金廈門安居REIT擬任基金經(jīng)理李耀光表示，與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)租賃市場相比，本次入池資產(chǎn)有三個特征：一是租戶主要面向剛就業(yè)的大學(xué)生、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體;二是戶型面積原則上不超過70平方米，以30平方米至45平方米的小戶型為主;三是租金不高于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金的95%，年度租金漲幅不超過5%。

保租房租金低于市場水平，吸引符合要求的租戶競相申請，房源大多數(shù)時候供不應(yīng)求。

比如，紅土深圳安居REIT的底層資產(chǎn)——安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館四大項目，均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場租金的六折。截至3月31日，上述四大項目的出租率均超過98%。

再比如，中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)——園博公寓和珩琦公寓，截至2022年3月底，兩項目的出租率分別為99.42%和99.11%，每月平均租金分別為32.35元/平方米和30.52元/平方米，低于周邊市場化的租金水平。

“相對市場化的租賃方式，保租房的運(yùn)營收入受市場環(huán)境的影響較小，這與公募REITs追求相對穩(wěn)定分紅的屬性十分契合。”李耀光說，在符合保租房相關(guān)監(jiān)管政策的前提下，基金管理人和外部管理機(jī)構(gòu)共同對項目的租賃情況、成本預(yù)算、維修改造支出等進(jìn)行預(yù)算管理，在為租戶提供好的居住體驗的同時，也能為投資人創(chuàng)造收益，讓保租房REITs真正惠及多方。

穩(wěn)定分紅且有增值空間

除了保租房的租金收入，保租房的營業(yè)收入還包括配套商業(yè)設(shè)施租金收入、配套停車位租金收入。

持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入是保租房REITs順利運(yùn)作的基本盤。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部總經(jīng)理助理陳超表示，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房項目的單位租戶基本上是資質(zhì)良好的企業(yè)、黨政機(jī)關(guān)或事業(yè)單位，最終入住的都是經(jīng)過篩選的符合條件的有關(guān)人才，因此入住人員的素質(zhì)和收入水平均較高，租金支付能力較強(qiáng)，承租人高度分散，發(fā)生欠租等違約事項的風(fēng)險較低。

中金廈門安居REIT的兩個公寓項目，以個人租戶為主。截至2022年3月31日，個人租賃房源和企業(yè)租賃房源的合同月租金收入占比分別為90.15%和9.85%。

同時，保租房REITs底層資產(chǎn)的增值預(yù)期也給投資帶來想象空間。以安居百泉閣為例，其在紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)中單價估值最高，達(dá)到5.76億元，明顯低于周邊安托山片區(qū)樓盤價格。

紅土創(chuàng)新基金基金經(jīng)理皮姍姍認(rèn)為，公募REITs擴(kuò)展至保租房領(lǐng)域，將有效縮短建設(shè)企業(yè)的資金回報周期，降低企業(yè)資金壓力。尤其對有保租房建設(shè)任務(wù)的國企來說，具有重要意義。 (宗 河)