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5月8日下午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合刊登重磅文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），因其涉及對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等具體問(wèn)題的指導(dǎo)，文件引發(fā)市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注。

不過(guò)，在系統(tǒng)性梳理文件內(nèi)容與近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)后，港股研究社認(rèn)為其關(guān)注重點(diǎn)仍然是“規(guī)范”二字。

(資料圖片)

首先，這份文件的重點(diǎn)并不是降費(fèi)，而是要繼續(xù)厘清行業(yè)秩序，尤其是解決交易中存在的一些老大難問(wèn)題。其次，因?yàn)橛凶屖袌?chǎng)更規(guī)范這個(gè)目的存在，從文件中的一些建議看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)勢(shì)必將繼續(xù)增強(qiáng)專業(yè)化、品牌化勢(shì)頭，所謂的中介市場(chǎng)，將迎來(lái)質(zhì)量的提升。

控費(fèi)并非降費(fèi)，降費(fèi)不是目的

文件一出，由于其發(fā)布主體為住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局，都具有實(shí)際影響市場(chǎng)發(fā)展的能力，所以其引發(fā)的第一道關(guān)心其實(shí)是，行業(yè)是否會(huì)在政策層面確定迎來(lái)監(jiān)管？無(wú)論是從文件建議的執(zhí)行舉措看，還是從“意見(jiàn)”這個(gè)發(fā)文形式看，手段和口吻都是相對(duì)柔和的。

事實(shí)上，文件十條內(nèi)容出現(xiàn)了不少很細(xì)致的建議措施，涉及交易的底層環(huán)節(jié)。這代表官方高度關(guān)注行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，文件想傳達(dá)的核心價(jià)值，是“提質(zhì)”而非“管理”，否則也不會(huì)將很多措施具體到從業(yè)機(jī)構(gòu)和一線管理機(jī)構(gòu)。

聯(lián)系到近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的“帶押過(guò)戶”的重點(diǎn)變化，這份文件的核心議題呼之欲出。

3月30日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，在前期全國(guó)多個(gè)城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上開(kāi)始全面推行帶押過(guò)戶。帶押過(guò)戶的核心就在于，優(yōu)化了交易過(guò)程中原本存在的債務(wù)交接流程，間接降低了中間成本，有利于買賣雙方的交易?！俺杀尽倍郑聦?shí)上也是這次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范的核心。

市場(chǎng)需要二手房的健康流通，“帶押過(guò)戶”是一大手段，但現(xiàn)實(shí)條件上，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)存在一些歷史習(xí)慣問(wèn)題，還在影響著行業(yè)健康發(fā)展。

以中介費(fèi)這個(gè)市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)為例，國(guó)內(nèi)行業(yè)中介費(fèi)率大多以2%為基準(zhǔn)浮動(dòng)，這在世界上處于低位水平（美國(guó)6%，日本5%）。不過(guò)，其他國(guó)家和地區(qū)的交易一般以賣方付中介費(fèi)為主，中國(guó)卻是買方付費(fèi)為主。這逐漸對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性形成了一定限制：中介費(fèi)成為交易的剛性成本，買家壓力無(wú)法釋放，市場(chǎng)循環(huán)放緩。

這項(xiàng)成本客觀存在，但壓在買方并不一定合理。且由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣大，地區(qū)差異、地方習(xí)慣差異都可能影響成本的量化，從而給房地產(chǎn)交易帶來(lái)了不確定性，也影響著買賣雙方的實(shí)際權(quán)益。

因此，《意見(jiàn)》瞄準(zhǔn)的，實(shí)際上是降低不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中不必要、不合理的那部分，例如下面這段表述：“市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名登記，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員管理?！痹谙鲁潦袌?chǎng)做如此細(xì)致的規(guī)劃，顯然正是為了消除市場(chǎng)里的不確定性。對(duì)費(fèi)用的關(guān)注，也是關(guān)注在其中可能暗藏的不合理費(fèi)用。

具體來(lái)講，最終的操作手法還有待商榷，例如合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅就認(rèn)為：“從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，雙邊收費(fèi)或許會(huì)成為未來(lái)行業(yè)保障服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入平衡的解法，或帶動(dòng)行業(yè)新格局形成?！?/p>

但毫無(wú)疑問(wèn)，最終目的都是為了降低交易摩擦成本，保障市場(chǎng)透明、合理?！兑庖?jiàn)》本身只是一座燈塔，引導(dǎo)行業(yè)從房地產(chǎn)實(shí)際狀況出發(fā)，找到一條受認(rèn)可的交易道路。

郭毅表示：“最終落地的政策，沒(méi)有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，對(duì)于中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒(méi)有一刀切，體現(xiàn)了政府智慧。”

規(guī)范仍是終局

值得一提的是，本次《意見(jiàn)》也并非一份單純的限制性文件，其中出現(xiàn)了諸多行業(yè)深度建議，進(jìn)一步體現(xiàn)了其促進(jìn)市場(chǎng)整體的規(guī)范和高質(zhì)量發(fā)展的目的。

例如，《意見(jiàn)》指出：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成?！被痉?wù)是交易的必選項(xiàng)，而延伸服務(wù)為代辦貸款等便利消費(fèi)者的增值項(xiàng)，文件強(qiáng)調(diào)每項(xiàng)延伸服務(wù)可以單獨(dú)提供。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一表述“將利好中介行業(yè)探索服務(wù)的‘新菜單’，尤其是延伸服務(wù)將是未來(lái)值得探索的新領(lǐng)域”。

“延伸服務(wù)增值收入將是行業(yè)需要思考的新領(lǐng)域”，他說(shuō)，“此類內(nèi)容都值得房地產(chǎn)中介行業(yè)的思考和研究?！?/p>

所以，在理解了這一層意義之后，《意見(jiàn)》整體上有兩大思路。其一，明確了行業(yè)界限，例如在經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)方面，明確了服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和供求關(guān)系這定價(jià)的三要素。其二，留下了市場(chǎng)的自主空間，讓合規(guī)、頭部企業(yè)有能力發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，探索新趨勢(shì)下的行業(yè)發(fā)展。

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任、長(zhǎng)聘副教授、博士生導(dǎo)師吳璟指出，《意見(jiàn)》也寄希望于行業(yè)中的頭部企業(yè)，在提升行業(yè)的規(guī)范性、進(jìn)行多樣化嘗試等方面，率先帶頭發(fā)揮更好的作用。

如《意見(jiàn)》所寫(xiě)：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)?！敝黧w依然是市場(chǎng)，市場(chǎng)自己的調(diào)節(jié)機(jī)制才是最終影響交易的決定者。因此，在規(guī)范框架下開(kāi)展業(yè)務(wù)的那些企業(yè)，反而迎來(lái)更有利的階段。

最后，《意見(jiàn)》中所提出的關(guān)于嚴(yán)格保護(hù)個(gè)人信息、提供規(guī)范交易合同、明碼標(biāo)價(jià)等內(nèi)容，早已成為部分企業(yè)發(fā)展的準(zhǔn)則。當(dāng)下將規(guī)范嚴(yán)格推進(jìn)到一線市場(chǎng)，無(wú)疑將進(jìn)一步助推房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；?，為更多缺乏交易經(jīng)驗(yàn)、不了解市場(chǎng)行情的交易人帶來(lái)信心和安全感。

《意見(jiàn)》落地不是一時(shí)的事情，最終要與市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合。相信市場(chǎng)秩序的規(guī)范，會(huì)解答當(dāng)前的一切疑問(wèn)。

來(lái)源：港股研究社