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今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策頻出，力度不斷升級(jí)。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松信號(hào)。

得益于多城政策松綁，以及五一假期房企積極推盤(pán)、營(yíng)銷，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于出現(xiàn)止跌跡象。

根據(jù)克而瑞5月31日晚間發(fā)布的房企1-5月銷售報(bào)告，百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)同比下降59.4%，但環(huán)比微增5.6%，較4月單月16.2%的環(huán)比跌幅有所提升。

克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城市場(chǎng)情況亦顯示，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大，30城商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約4%，與4月基本持平。

在易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱看來(lái)，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)筑底，6月有望逐步復(fù)蘇，但城市分化也將加劇，“6月將是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn)”。

時(shí)代中國(guó)、碧桂園業(yè)績(jī)完成率最高

受上海、北京等地疫情影響，5月長(zhǎng)三角、京津冀地區(qū)樓市低迷，大灣區(qū)市場(chǎng)雖有所復(fù)蘇，但外圍區(qū)域依然面臨著較大的去化壓力。

市場(chǎng)信心的不足持續(xù)向房企銷售端傳導(dǎo)。截至5月，百?gòu)?qiáng)房企中邁入千億門(mén)檻的仍然只有碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展三家。

其中碧桂園以2011.9億元的全口徑銷售額位列第一，較4月增長(zhǎng)約23.13%;萬(wàn)科、保利發(fā)展則分別實(shí)現(xiàn)1673.4億元、1592億元的銷售額，環(huán)比增幅分別約21.26%、31.35%。

排名第四的為融創(chuàng)中國(guó)，其前5月共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額986.1億元，單月增加銷售規(guī)模127.1億元;中海地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)則從前4月的720億元增至965.1億元，環(huán)比增幅達(dá)到34%，位居行業(yè)第五。

整體來(lái)看，TOP5房企的座次排名依舊，變動(dòng)發(fā)生在第六名。5月，華潤(rùn)置地以813.2億元的銷售金額反超招商蛇口，躋身行業(yè)第六。其5月單月增加銷售額203.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)33.31%，而招商蛇口則較4月增長(zhǎng)162.8億元，實(shí)現(xiàn)銷售金額776.8億元。

盡管頭部房企的業(yè)績(jī)環(huán)比增幅高于行業(yè)平均水平，但目前企業(yè)的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期。

今年以來(lái)，包括華潤(rùn)置地、新城、中梁、旭輝等在內(nèi)的多家房企選擇不披露業(yè)績(jī)目標(biāo)，甚至有企業(yè)主動(dòng)下調(diào)銷售規(guī)模。

例如華潤(rùn)置地，今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，其管理層直言公司更注重行業(yè)排名的增長(zhǎng)。

時(shí)代中國(guó)則將2022年的銷售目標(biāo)定為650億元，較2021年全年955.9億元的銷售額下滑32%。據(jù)時(shí)代中國(guó)公告披露，前5月公司共實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額222.77億元，僅較前4月的177.47億元增長(zhǎng)45.3億元。下調(diào)銷售目標(biāo)后，時(shí)代中國(guó)完成率達(dá)34.27%，是披露了2022年銷售目標(biāo)的14家房企中完成度最高的一家房企。

緊隨其后的是碧桂園，2022年全年其權(quán)益可售貨值為6500億元，預(yù)計(jì)去化率不低于70%，以此計(jì)算全年權(quán)益銷售額為4550億元，目前完成率為33%。

其次是首開(kāi)股份，該公司全年業(yè)績(jī)目標(biāo)為1080億元，前5月實(shí)現(xiàn)銷售額337億元，完成率為31.2%;濱江集團(tuán)前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售450億元，完成率30%。

完成率在20%-30%的有8家房企。

其中，越秀地產(chǎn)、中糧大悅城、綠城中國(guó)(包括代建)、招商蛇口前5個(gè)月分別完成了全年銷售目標(biāo)的28%、25.2%、23.9%和23.5%。

剛剛作為示范房企完成發(fā)債的美的置業(yè)前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售319億元，相較去年同期的691億元下降近54%，對(duì)應(yīng)全年1400億元來(lái)看，完成率為22.8%，比去年同期的目標(biāo)完成率下降超過(guò)23個(gè)百分點(diǎn)。美的置業(yè)前5個(gè)月銷售額和完成率兩項(xiàng)指標(biāo)也是14家披露業(yè)績(jī)目標(biāo)房企中跌幅最大的。

市場(chǎng)下行階段，即便是“優(yōu)等生”龍湖在銷售端也有些吃力，今年前5個(gè)月龍湖實(shí)現(xiàn)銷售額621億元，完成全年目標(biāo)的20.7%。

業(yè)績(jī)完成率不到20%的有兩家，建業(yè)和保利置業(yè)對(duì)應(yīng)數(shù)值為19.5%和16.9%，這也意味著如果要順利完成全年目標(biāo)，這兩家房企下半年需要加大去化力度。

克而瑞方面指出，幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標(biāo)完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度較去年同期的降幅大于15個(gè)百分點(diǎn)。其認(rèn)為，隨著近期政策面有所緩和，規(guī)模房企在6月及第三季度，需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時(shí)積極營(yíng)銷以提高去化率水平。

市場(chǎng)已經(jīng)筑底

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策頻出，力度不斷升級(jí)。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松信號(hào)。

有數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有20城放松限購(gòu)，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，22城落地購(gòu)房補(bǔ)貼，26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。

對(duì)企業(yè)端的支持亦在不斷加碼。5月17日市場(chǎng)有消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，并啟用信用保護(hù)工具。

此次發(fā)債為交易所推動(dòng)，監(jiān)管層希望通過(guò)這批代表性房企的發(fā)債釋放積極信號(hào)，試圖以此盡快恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資功能，通過(guò)各種渠道為開(kāi)發(fā)商注入流動(dòng)性。

5月27日，上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營(yíng)房企召開(kāi)公司債券投融資對(duì)接會(huì)，中金公司、中信建投、中信證券、國(guó)泰君安及申港證券等數(shù)家機(jī)構(gòu)均有參與。

不過(guò)，在億翰智庫(kù)看來(lái)，盡管監(jiān)管部門(mén)為房企注入“強(qiáng)心劑”，但民營(yíng)房企的信用修復(fù)不單單是債券市場(chǎng)的問(wèn)題，房企融資實(shí)質(zhì)性的改善或仍需等待銷售端的好轉(zhuǎn)以及行業(yè)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，“小口喝水難解渴”。

一個(gè)好現(xiàn)象是，今年5月，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，成交跌幅沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)筑底。

丁祖昱指出，在各方政策支撐下，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，并給下半年市場(chǎng)定調(diào)。

其預(yù)計(jì)，市場(chǎng)供求基本平衡以及政策放松力度較大的城市成交有望明顯改善。例如上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市，一旦供應(yīng)放量成交必將明顯回升，而太原、無(wú)錫、南通等城市的松綁政策或?qū)⒃诙唐趦?nèi)刺激居民購(gòu)房消費(fèi)，成交有望企穩(wěn)。 (吳典)