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日前，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大銀行下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。

事實(shí)上，這不是今年以來銀行首次下調(diào)房貸利率。以四大國有銀行為例，短短兩個(gè)多月已經(jīng)進(jìn)行兩輪利率調(diào)整，從最高時(shí)的首套房5.8%下調(diào)至5.4%，二套房從最高6%下調(diào)至5.8%。按此計(jì)算，同樣貸款500萬元、貸款期限30年，無論是首套還是二套，購房者每個(gè)月可以少交1261.11元，30年可累計(jì)節(jié)省利息45.4萬元。

一名國有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，與去年同期市場需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來，房地產(chǎn)成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來一段時(shí)間房貸利率仍有持續(xù)下行空間。

受此影響，當(dāng)日，房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲而漲，珠江股份直線拉升漲停，多只地產(chǎn)股跟漲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步放松的重要信號，“2月份利好政策不斷，將不斷扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢，助力市場交易活躍。”

房貸利率下調(diào)放款提速

除了房貸利率下調(diào)以外，隨著房貸供需關(guān)系變化，今年以來，各家銀行放款周期明顯縮短。以光大銀行為例，資料齊全一周即可放款。

貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)亦顯示，2022年1月，103個(gè)重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。放款周期方面，64個(gè)城市放款周期較上個(gè)月縮短，4個(gè)一線城市銀行放款均加快。

這并不意味著銀行房貸業(yè)務(wù)將出現(xiàn)無差別投放。招行年初接受調(diào)研時(shí)曾表示，該行會(huì)優(yōu)先支持首套房以及二套房的剛需，“很多應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生，優(yōu)先選擇在一二線城市發(fā)展，有買房需求，我們主要針對這部分優(yōu)質(zhì)客戶。”

招行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月末，該行按揭貸款存量規(guī)模約1.3萬億元，其中80%以上集中在一二線城市，90%是首套房客戶，9%左右發(fā)放給二套房客戶。

房貸政策屢現(xiàn)松動(dòng)

公開信息顯示，今年以來，已有多地傳出房貸首付比例下調(diào)的消息。其中包括公積金首付比例下調(diào)的北海、自貢、南寧，以及商業(yè)貸款首付比例下調(diào)的菏澤、重慶、贛州、佛山等地。

市場分析人士認(rèn)為，降低首付比例的多為非限購區(qū)域，同時(shí)是局部市場，說明政策放松需要一個(gè)過程，當(dāng)前非限購區(qū)域政策更容易松動(dòng)，放松也是一個(gè)逐漸調(diào)整的過程，“這將對市場交易形成較為實(shí)質(zhì)的影響，有利于后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。”

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅1月份各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策就超過60次，其中多以公積金政策放松、人才租購房補(bǔ)貼等支持性政策為主。

目前來看，各地房地產(chǎn)政策激活的方法主要包括四種：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，減少購房者的購房成本;二是落戶和定居政策，即鼓勵(lì)大學(xué)生、新市民、外來務(wù)工人員、三孩家庭等購房，增加購房群體數(shù)量;三是財(cái)稅優(yōu)惠政策，尤其體現(xiàn)在各地出臺的契稅補(bǔ)貼等政策上，以減少購房者的顧慮和壓力;四是價(jià)格政策，譬如通過價(jià)格折扣等方法減少購房者的實(shí)際支付成本。

樓市回暖需謹(jǐn)防市場過快上漲

從國家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或降幅收窄，環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少。這表明，房地產(chǎn)市場正在從去年下半年以來的整體降溫中出現(xiàn)一定止跌回暖態(tài)勢。

從去年底至今，政策暖風(fēng)頻吹，信貸環(huán)境逐步緩和，各地也采取穩(wěn)樓市舉措，對于止跌企穩(wěn)起到積極作用。隨著信貸供應(yīng)緊張逐步緩解，去年曾出現(xiàn)的房貸積壓排隊(duì)的情況減少甚至消失，信貸環(huán)境更好滿足支持了合理購房需求。同時(shí)，負(fù)有房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任的地方政府出臺了購房補(bǔ)貼、契稅減免、人才購房優(yōu)惠、增加公積金貸款額度、降低二次公積金貸款首付等舉措。尤其，部分銀行下調(diào)房貸利率也進(jìn)一步促使房地產(chǎn)回暖升溫。

毋庸置疑，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對生產(chǎn)、投資、消費(fèi)都有重要影響。也關(guān)系到百姓安居、生活幸福。其規(guī)模大、鏈條長、牽扯面廣，在國民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。房地產(chǎn)市場在去年下半年經(jīng)歷了一定下滑態(tài)勢。個(gè)別房企出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)，多城有土地流拍現(xiàn)象，各線城市均出現(xiàn)了不同程度的量價(jià)齊跌，市場預(yù)期有所變化，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展有一定的必要性。

但是，堅(jiān)持“房住不炒”的定位不能變，不能以市場情況變化為理由偏離“房住不炒”。當(dāng)前為了避免房地產(chǎn)市場過快下滑出臺一些舉措，目的不是再讓市場通過暴漲來紓困，而是實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。要謹(jǐn)防再出現(xiàn)地價(jià)脫韁、地王頻現(xiàn)、資金過度違規(guī)入樓市、炒作房價(jià)等情形，那種看似繁榮的虛假狂歡終將給房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來危害。特別是在一些供給已經(jīng)出現(xiàn)過剩的三四線城市和縣城，如果再形成不合理的房價(jià)過快上漲預(yù)期，而實(shí)際上缺乏產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，只能讓這些城市的房地產(chǎn)市場積累更大風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該注意的是，在出臺穩(wěn)樓市調(diào)控政策時(shí)，尤須謹(jǐn)防政策的過度寬松再將房地產(chǎn)市場推向過快上漲的通道，重走過度依賴房地產(chǎn)的老路。房地產(chǎn)市場的發(fā)展須穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)。大漲和大跌都不是穩(wěn)。

因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該把握好度，既積極又審慎。調(diào)控政策重在保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。加強(qiáng)對市場的監(jiān)控和分析研判，提升調(diào)控的精準(zhǔn)度，不僅“一城一策”，甚至可能需要“一區(qū)一策”或“一縣一策”。避免經(jīng)營性貸款違規(guī)入樓市，銀行仍應(yīng)嚴(yán)查購房首付款的資金來源。對于沒有放松限購、限貸等政策的城市，仍繼續(xù)執(zhí)行好原有政策，避免出現(xiàn)表面限購，實(shí)際可通過補(bǔ)繳社保等方式獲得購房資格等情況出現(xiàn)。出臺人才優(yōu)惠購房政策的城市應(yīng)該嚴(yán)防“假人才、真炒房”。(司馬巖)